動車追尾事故：瑞士信貸唱空中國“高鐵地產”

2011年07月26日 07:20
來源：東方早報作者：早報記者周祺瑾

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“7·23”甬溫線動車追尾事故原因尚未發布，關于此次事故的影響討論已如火如荼，甚至波及地產。

早報記者周祺瑾

注：高鐵線路資料來源于鐵道部網站《中長期鐵路網規劃圖》(2008年調整)，房價資料來源于中國指數研究院6月百城樣本數據。劉建平制圖

“7·23”甬溫線動車追尾事故原因尚未發布，關于此次事故的影響討論已如火如荼，甚至波及地產。

7月25日，瑞士信貸發布報告稱，“7·23”甬溫線動車追尾事故以及京滬高鐵自6月底開始運行以來頻繁出現的故障，可能至少在近期內抑制投資者對新鐵路線沿線城市的地產投資興趣，尤其在這些地區的地產價格近期上漲后更是如此。

接受早報記者采訪的部分開發商則認為，甬溫線動車追尾事故只是偶然事件，而高鐵帶來的商機和人流仍是巨大的，長遠看，高鐵沿線城市的地產投資依然會持續，但開發商會保持謹慎。

早報記者昨日翻查中國指數研究院此前發布的6月百城房價數據發現，在京滬高鐵沿線，有統計數據的12個城市中，有8個城市的房價環比(較5月)上漲。其中，山東德州漲幅最高，達1.24%。

“違法用地風險”

前述瑞士信貸的報告提到，“7·23”甬溫線動車追尾事故調查力度的加大，可能影響到地產開發商現有的土地儲備。未來固定資產投資將不可避免地降溫，而這將對地產業的盈利能力產生顯著影響。

此前的7月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，重點布控土地管理。會議提到，“國土資源、交通運輸、鐵路等部門要協同配合，切實解決重點工程項目用地未批先用問題”

對此，國家土地督察上海局相關負責人昨日回應稱，各大城市的高鐵等用地多通過劃撥獲得，并不存在大規模的違法征地。

另有國企開發商也稱，不排除個別城市存在違法征用土地的現象，但目前違法出讓土地的情況并不多，特別是高鐵站附近，多是新城規劃，這種所謂的違法用地風險，并不足以導致開發企業降低對高鐵附近的投資熱情。

前述國企開發商提到，開發商在買地時，無法識別地塊是否是通過正常途徑流轉進入出讓市場。

多家房企扎堆高鐵地產

事實上，近年來，參與高鐵沿線城市房地產開發的企業不在少數，其中不乏大型開發商。

瑞士信貸25日的報告稱，包括中海地產(0688.HK)、雅居樂(3383.HK)、遠洋地產(3377.HK)、世茂(0813.HK)在內的多家企業，近年在天津、濟南及南京等京滬高鐵沿線城市購入土儲。此前，瑞安地產曾宣布，將在虹橋高鐵站附近投建虹橋天地。

漢宇地產6月底發布的一份研究報告稱，自高鐵規劃布局開始，長三角地區的高鐵沿線城市就已成為房地產開發商布局的重點。以常州為例，2010年以來常州已云集眾多國內外知名的一線開發商，江蘇新城、綠地、華潤、九龍倉、萬達等。伴隨著品牌開發商的布局，目前常州市外地購房者的比例已達30%～40%，較兩年前提高了一倍。

前述漢宇地產研究數據分析，幾乎所有高鐵沿線城市，都在高鐵站點展開了新一輪的城市規劃建設。

對此，雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩稱，高鐵站一般位于相對不成熟地區，地價總體比較便宜，而且出讓的總面積很大，對于大型企業而言，十分具有吸引力，此外由于位于交通樞紐，因此這類綜合體不僅具有大量的人口導入，而且輻射范圍是跨區域的，這種模式因為無法復制而深受開發商青睞。

高鐵地產前景之辯

另有滬上某大型國企開發商表示，他們已在徐州、鄭州等多個城市的高鐵站附近開發商業地產。其個人認為，高鐵地產前景很好，他們在選擇開發高鐵地產的時候，首要關注的是高鐵站附近的規劃以及交通基礎設施是否到位。

據前述國企開發商介紹，目前在京滬高鐵沿線附近，已有20余個高鐵新城，融入了當地政府對高鐵站的配套和布局理念。

另有不愿具名的大型開發商稱，高鐵地產的前景不錯，但需要的資金量很大。此外，同為高鐵站附近的地塊，差異巨大。相比一些偶然事件的風險，對于項目的運營能力，致使他們至今對于投資高鐵地產仍十分謹慎。

楊詠詩也稱，在高鐵附近開發商業地產的企業，大多具備很強的資金實力和商業地產開發經驗。和傳統的商業地產不同，高鐵站跨區域的交通網絡，承載了大量的客流，開發商必須根據該特點，提供創新的商業形態。由于高鐵站地處區域的商業活力尚需培育，開發企業必須有持續的運營和招商能力，這對資金要求也很高，不少開發商在開發高鐵地產，都引入了國外的基金作為合作伙伴。

高鐵拉動效應

高鐵的拉動效應不言而喻。

戴德梁行在2010年三季度對南京房地產市場發布的一份報告顯示，南京三季度甲級寫字樓的租金環比漲2.24%，同比漲8.1%，達到每天每平方米3.19元。報告認為，滬寧高鐵的通車顯然是三季度數據轉好的主要原因之一，而這一趨勢還將持續較長一段時間。

戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆在前述報告中提到，根據國際市場的經驗，以英國倫敦旁邊的Ashford市為例，高鐵通車后縮短了交通時間，而每節省一分鐘，帶來的物業的平均升值為1000英鎊。　

住宅市場同樣受益高鐵拉動。

據漢宇地產市場研究部6月底的監測數據，京滬高鐵通車后，蚌埠市一手房市場受到多家知名開發商關注，目前該市近期住宅成交均價在5000元/平方米左右，與去年新建商品住宅平均成交價格(4340元/平方米)相比，漲幅在10%之上。

據某位國企開發商回憶，京滬高鐵通車后，不少開發商的確炒作過高鐵房，也取得了較好銷售額，特別是一些嘉興的養老房產，吸引了不少上海客群。

某不愿具名的業內人士稱，長遠看，高鐵對于房地產市場的利益帶動依然相當大。