中鐵借高鐵、地鐵圈地 地產(chǎn)營收117億(2)

2011年07月28日 07:39
來源：時代周報

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過半土地沒有通過招拍掛

基建出身的中國中鐵、中國鐵建，算是地產(chǎn)行業(yè)的“外來客”，可與地產(chǎn)行業(yè)其他“外來客”相比，這兩個公司的發(fā)展步伐堪稱“神速”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌更是稱其出身于國家隊，發(fā)展速度自然不用擔(dān)心。

中投顧問高級研究員高博軒向時代周報記者表示，規(guī)模上，這類公司資金實力雄厚，又具有國企背景，相比其他地產(chǎn)公司，經(jīng)營風(fēng)險可控性更強。“而基建業(yè)務(wù)的高速增長，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強大的后盾。

據(jù)了解，中國中鐵、中國鐵建在地產(chǎn)方面的銷售不算高，但土地儲備已達(dá)一定規(guī)模，均在2000萬平方米以上，儲備量已經(jīng)堪比招商地產(chǎn)、華潤置地等其他較有“名氣”的地產(chǎn)央企。土地資源作為房企的“生命線”，中國中鐵、中國鐵建有何本領(lǐng)能屢獲土地？

“這些公司的土地儲備有的是因歷史原因劃撥給企業(yè)的，如中國鐵建的‘軍轉(zhuǎn)民’的土地，有的是通過旗下地產(chǎn)公司以招拍掛方式獲得。”高博軒認(rèn)為基建業(yè)務(wù)也為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了強大的后盾，借助高鐵背景，無疑有利于這些公司以協(xié)議拿地的形式取得土地。比如，中國中鐵的大量房地產(chǎn)資源，其土地成本相當(dāng)一部分是通過項目建設(shè)轉(zhuǎn)換得來，地價成本很低。

王海斌則向時代周報記者表示，不走招拍掛程序，通過政府劃撥或者協(xié)議出讓方式拿地，成為中國中鐵、中國鐵建取得土地的重要方式。“出讓的土地中，有一半沒有通過招拍掛程序，很多國企以各種理由協(xié)議拿地，借助高鐵、地鐵建設(shè)潮流，中國中鐵、中國鐵建獲地不少，且拿地成本不高。

雖然拿地成本不高，但中國中鐵、中國鐵建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力在地產(chǎn)公司中并不出眾。據(jù)財報顯示，2010年，中國中鐵、中鐵二局、中國鐵建房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率依次為23.73%、16.46%、29.95%。“地產(chǎn)公司的毛利率都在30%-40%以上，30%以下就算中等偏下水平了。”王海斌如是認(rèn)為。

相比上述公司的基建業(yè)務(wù)而言，地產(chǎn)板塊的毛利率還是非常可觀的。以中國中鐵為例，2010年，其基建建設(shè)、工程設(shè)備和零部件制造的營業(yè)收入分別為4117億元、103億元，毛利率僅為7.66%、16.27%，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)板塊。中國鐵建方面，其工程承包業(yè)務(wù)、工業(yè)制造業(yè)的營業(yè)收入依次為4284億元、92億元，毛利率分別為8.12%、15.74%，與其地產(chǎn)板塊相比同樣有不小差距。

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