“招萬(wàn)”兩巨頭中報(bào)喜中藏憂

2011年08月09日 02:51
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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萬(wàn)科凈利同比增5.9%；招商地產(chǎn)凈利增近四成，但負(fù)債率同比均上升

黃樹(shù)輝

同在今日發(fā)布半年報(bào)的萬(wàn)科A(000002.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)和上半年利潤(rùn)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，其中萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入199.9億元，凈利潤(rùn)29.8億元，同比分別增長(zhǎng)19.2%和5.9%；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長(zhǎng)15.90%和39.84%。

但是，兩家地產(chǎn)巨頭半年報(bào)“喜中藏憂”，兩家公司的負(fù)債率均有所上升。

快速周轉(zhuǎn)凸顯優(yōu)勢(shì)

以快速周轉(zhuǎn)和多區(qū)域布局為主要特點(diǎn)的萬(wàn)科，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

公告顯示，上半年萬(wàn)科竣工面積107萬(wàn)平方米，僅占全年計(jì)劃竣工面積729萬(wàn)平方米的14.7%。而上半年末萬(wàn)科的已售未結(jié)資源規(guī)模再創(chuàng)紀(jì)錄，達(dá)到1022萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同金額合計(jì)約1187億元。

按照萬(wàn)科董事局主席王石的說(shuō)法，萬(wàn)科今年銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)為1400億元，下半年約85%的竣工面積和大量已售未結(jié)資源，意味著萬(wàn)科全年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)基本已成定局。

上半年萬(wàn)科在深圳、東莞、佛山、天津、沈陽(yáng)、武漢、無(wú)錫、青島八個(gè)城市的商品房市場(chǎng)占有率排行居首位，在19個(gè)城市商品房市場(chǎng)占有率排名前三。

萬(wàn)科2011年上半年銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步上升至11609元/平方米，萬(wàn)科董秘譚華杰解釋說(shuō)，主要是因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，由于上半年萬(wàn)科整體結(jié)算規(guī)模不大，因此城市分布并不均勻。尤其一季度，80%的結(jié)算集中于深圳、上海、廣州三個(gè)均價(jià)較高的城市。

相比之下，以一二線城市高端市場(chǎng)為主的招商地產(chǎn)，其毛利率高于萬(wàn)科，達(dá)到50.43%。而上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為32.1%。

上半年萬(wàn)科在拿地方面比較謹(jǐn)慎，前七個(gè)月新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益規(guī)劃建筑面積約423萬(wàn)平方米，新增的非舊改和舊改項(xiàng)目平均土地購(gòu)置成本約為2500元/平方米，低于去年的地價(jià)水平。新進(jìn)入了5個(gè)城市，萬(wàn)科合計(jì)進(jìn)入城市達(dá)到50個(gè)。

負(fù)債率上升

良好的銷(xiāo)售和謹(jǐn)慎的投資策略讓萬(wàn)科資金狀況更加穩(wěn)健。截至6月末，萬(wàn)科持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負(fù)債率20.8%，

不過(guò)，較2010年末萬(wàn)科17.5%的凈負(fù)債率，2011年萬(wàn)科凈負(fù)債率仍出現(xiàn)上升。

招商地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流下降和負(fù)債增加更為明顯。半年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從上年度期末的-20億元進(jìn)一步降至-30億元；同時(shí)，負(fù)債由年初的387億增加至430億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，負(fù)債率的上升主要是受投資加大和預(yù)收賬款增長(zhǎng)影響。如招商地產(chǎn)今年上半年加大了向三四線城市拓展力度，已進(jìn)入17個(gè)城市，并在深圳以64.39億元成本拿下蛇口一宗地塊，創(chuàng)下深圳總價(jià)地王新紀(jì)錄。

根據(jù)Wind按照申萬(wàn)行業(yè)分類統(tǒng)計(jì)，截至7月19日，滬深兩市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有58家公布了中期業(yè)績(jī)預(yù)告，其中31家企業(yè)出現(xiàn)虧損、預(yù)減、續(xù)虧或首虧，僅有27家預(yù)增或扭虧。

招商地產(chǎn)半年報(bào)稱，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)均面臨了較大的壓力，融資環(huán)境也日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴(kuò)張的步伐。存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升成為房企的普遍現(xiàn)象。

在存貨方面，截至6月末，萬(wàn)科各類存貨中現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%，而去年同期萬(wàn)科的這一指標(biāo)為4.8%，意味著快速周轉(zhuǎn)策略使得萬(wàn)科存貨消化進(jìn)一步趨好。但招商地產(chǎn)的存貨余額卻從年初的387億元上升至445億元。

譚華杰表示，今年萬(wàn)科的竣工主要集中在第四季度，上半年結(jié)算資源不多。但隨著四季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。

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