調控效果初顯：半數房企上半年凈利增速回落

2011年08月14日 23:13
來源：投資者報

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《投資者報》分析員楊秀紅

房地產上市公司的中考成績單向外界泄露了一個秘密：政府調控政策正在逐漸顯現威力。

自2005年始，政府就拉開了房地產調控的大幕，時至今日，房價一直高居不下。每年的房地產調控政策就像在重復“狼來了”的故事。但是，在多年調控政策的疊加效應下，地產調控效果開始逐漸顯現。這不僅在央行8月8日的報告中初現端倪，從上市公司的中考成績單中也可略窺一斑。

《投資者報》數據研究部統計發現，已經發布2011年中報和公布業績預告的70家房地產上市公司，上半年僅實現凈利潤131億元，同比僅增長12.5%。與過去三年的凈利潤增幅相比，2011年房地產企業的盈利水平明顯下滑。

多方數據顯示，地產政策疊加效應正在逐步顯現，與此同時出于對上市房企未來的悲觀預期，基金上半年大量減持上市房企，券商也紛紛下調對地產股的盈利預期。

半數房企半年凈利僅增13%

8月9日，地產四大龍頭“萬保金招”中的兩家公司——萬科A(000002.SZ)和招商地產(000024.SZ)發布了2011年中報。

萬科半年報顯示，上半年公司實現營業收入約199.9億元，同比增長19.22%；實現凈利潤約29.8億元，同比增長5.88%；每股收益0.27元。

同日，另一地產巨頭招商地產的半年報也亮相。其上半年實現營業總收入約80.9億元，同比增長15.9%；實現凈利潤約14.7億元，同比增長39.84%；每股收益0.86元。

雖然同樣處于地產調控之下，但是萬科過去三年(2008～2010年)年中的成績都沒有如此差過。在過去三年中，萬科中報凈利潤增幅分別為23.56%、22.48%和11.41%。即使在時運不濟的2010年上半年，萬科也保持了逾10%的凈利潤增長。

與此同時，招商地產的猛增勢頭也在2011年驟然減速。在2009年和2010年中，公司凈利潤同比增幅均超過100%，但2011年上半年凈利潤增幅不足40%，凈利潤增幅滑落非常明顯。

與之相比，另一地產龍頭金地集團(600383.SH)則直接發布預告稱上半年凈利潤將“有所下降”

據《投資者報》統計，截至8月10日，在當前132家房地產類上市公司中，已經發布中報的公司有21家，加上此前發布中報業績預告和中報業績快報的公司，目前已經有75家房企的中報成績單亮相，占總數的57%。

根據中報和業績預告，《投資者報》收集到70家房企上半年的凈利潤額，按照最樂觀的成績測算(凈利潤按照業績預告增幅區間上限計算)，上半年這些房企合計實現凈利潤131億元，同比僅增長12.5%。

而在同樣處于房地產調控下的2008年～2010年，這70家企業中報凈利潤增速分別達到48.4%、31.1%和32.2%。

從上述70家房企的規模來看，這些公司2010年上半年合計實現凈利潤116.6億元，占當時全部房地產上市公司凈利潤的57%。

假設剩下的62家地產公司上半年凈利潤增幅維持其去年中報時的水平，即35.9%，則2011年上半年全部房地產企業的凈利潤額為249億元，同比增幅也僅能達到22.5%。房地產業績增速下滑10個百分點幾成定局。

機構看空下半年地產表現

在過去三年中，雖然年年都受到地產調控政策的打壓，但房地產企業的年中凈利潤增幅一直高于預測值，2008年年中房產企業凈利潤增幅還曾高達66.7%。

央行8月8日發布的《2011年第二季度支付體系運行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產發展一線地區房地產業單位銀行結算賬戶數量環比增速已連續五個季度低于全國平均水平。北京市房協分析指出，1～7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%。

對于大多數房企而言，寒冬可能才剛剛開始。來自國家統計局8月9日的宏觀數據顯示，7月房地產相關商品增速繼續低迷。隨著中國房地產宏觀調控政策從一線城市逐步深化至二三線城市，使得眾多地區商品房交易量跌至冰點。房地產相關商品零售額增速在7月出現明顯下滑。

此外，上市公司的業績預告也顯示了對下半年業績的悲觀預期。截至8月10日，有8家地產公司對三季報業績作出預測，其中4家預計凈利潤下滑，一家預計將虧損。這5家公司中，嘉凱城和海德股份預計前三季度凈利潤將下滑80%以上，濱江集團和廣宇集團預測凈利潤下滑60%～80%和30%～50%。而ST興業則直接預告將繼續虧損。

對于下半年房地產市場，中金公司預計，房價將隨著供應釋放而緩慢調整，開發投資則將呈緩慢持續下降趨勢，而新開工、土地購置將隨著三四線城市市場銷售放緩而逐步走低，全年的住宅價格將實現穩中有降，預計投資和銷售數據在9月份以后有望逐步回落。

根據Wind統計，最近一個月券商對地產的預測業績也大面積調低。在對74家上市公司做出的2011年每股收益預測中，券商最近調低了53家的預測值，占其預測總數的七成。

此外，出于對房地產上市公司的悲觀預期，基金已經率先大幅減持。根據已經披露完畢的2011年上半年基金中報來看，二季度末，基金持有的房地產上市公司數量由去年的98家下降到今年二季度末的52家。同時，機構對地產股的持股數量和市值分別降至42.7億股和406億元，較去年年底均大幅下降53%。去年年底均上述數據則分別為91.4億股和872億元。