樓市調(diào)控“無(wú)絕期”二三線(xiàn)房企棄房扎進(jìn)礦堆里

2011年08月22日 01:22
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：張冬晴

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曾幾何時(shí)，樓市井噴，大批房地產(chǎn)企業(yè)登陸A股市場(chǎng)。然而，自去年4月中旬開(kāi)始，樓市調(diào)控持續(xù)，證監(jiān)會(huì)暫緩審批房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)再融資等一系列重大措施，讓大批房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)再融資申請(qǐng)被否、借殼上市暫緩審批，不少二三線(xiàn)房企陷入困境。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市包括中珠控股 (600568，收盤(pán)價(jià)16.29元)、華業(yè)地產(chǎn)(600240，收盤(pán)價(jià)12.97元)等50多家公司陸續(xù)披露了投資礦業(yè)公司股權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)，其股價(jià)也告別了去年以來(lái)“綿綿無(wú)絕期”的下跌，實(shí)現(xiàn)了咸魚(yú)翻身。其中，涉足稀土礦的鼎立股份 (600614，收盤(pán)價(jià)12.28元)最多時(shí)翻了三倍，華業(yè)地產(chǎn)前后漲幅也將近翻倍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理上市房企2011年半年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，目前還有一大批二三線(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)已經(jīng)陷入經(jīng)營(yíng)困境，公司將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，不排除炙手可熱的礦產(chǎn)投資將成為其中的一種可能。

房企重組、再融資卡殼

自2009年4月份中弘卓業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功地實(shí)現(xiàn)通過(guò)資產(chǎn)置換+定向增發(fā)實(shí)現(xiàn)借殼中弘股份(000979，收盤(pán)價(jià)8.73元)登陸A股市場(chǎng)以后，A股市場(chǎng)基本上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市關(guān)上了大門(mén)；隨后的2009年8月、11月，世聯(lián)地產(chǎn)(002285，收盤(pán)價(jià)18.80元)和南國(guó)置業(yè)(002305，收盤(pán)價(jià)5.34元)通過(guò)IPO的方式登陸A股，成為了近幾年A股市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的絕唱。

2009年下半年證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫停房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類(lèi)再融資審核，無(wú)論是IPO還是再融資，房地產(chǎn)融資相關(guān)申請(qǐng)必須先征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)，證監(jiān)會(huì)需要在國(guó)土資源部出具審核意見(jiàn)后才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司再融資進(jìn)行最終審批。

受調(diào)控政策影響，除了ST東源(000656，收盤(pán)價(jià)15.40元)、新華聯(lián)(000620，收盤(pán)價(jià)7.77元)等存量借殼上市項(xiàng)目幸運(yùn)地審查放行外，包括ST興業(yè)(600603，收盤(pán)價(jià)9.12元)等40多家涉及到房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、再融資的項(xiàng)目全部暫緩審批。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年7月以來(lái)，已有近20家房地產(chǎn)企業(yè)借殼重組方案未獲審批或已被否，相關(guān)申請(qǐng)也基本劃了句號(hào)。還有60多家上市房企的再融資計(jì)劃因?qū)徍碎T(mén)檻抬高或股價(jià)跌破擬定增發(fā)價(jià)而無(wú)法成行。

比較一致的預(yù)期是，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)是不可能放松的，而房企重組和再融資開(kāi)閘短期內(nèi)也基本無(wú)望。

在這種背景下，不少上市公司在重組相關(guān)事項(xiàng)過(guò)期后被迫申請(qǐng)撤回資產(chǎn)重組的申請(qǐng)文件，其中原擬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼的ST興業(yè)在2010年6月份撤回重組申請(qǐng)的同時(shí)，決定轉(zhuǎn)型新能源、新材料、光電和礦業(yè)等領(lǐng)域，公司名稱(chēng)也同步撇掉了 “房地產(chǎn)業(yè)的帽子，今年6月份又悄悄申請(qǐng)更改了行業(yè)類(lèi)別，為下一步的轉(zhuǎn)型做好前期準(zhǔn)備。

去年以來(lái)，有十幾家涉及到房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市公司或修改經(jīng)營(yíng)范圍、或增加經(jīng)營(yíng)范圍、或修改行業(yè)類(lèi)別、或剝離處置地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，甚至還有多家上市公司通過(guò)更名的方式完全撇清了與房地產(chǎn)的淵源。

對(duì)此，東北一家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司董秘告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，凡是涉及到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就沒(méi)有辦法再融資，重組申請(qǐng)也很難通過(guò)。所以比較普遍的做法就是先剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底撇清跟房地產(chǎn)的關(guān)系，后續(xù)的重組轉(zhuǎn)型事項(xiàng)才能獲得監(jiān)管層的認(rèn)可。

多家二三線(xiàn)房企謀轉(zhuǎn)型

值得注意的是，近期市場(chǎng)再次預(yù)期二三線(xiàn)城市樓市限購(gòu)政策即將出臺(tái)。可以看出，地產(chǎn)調(diào)控非但沒(méi)有放松，還有加碼的跡象。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日發(fā)布的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7月份，70個(gè)大中城市中環(huán)比價(jià)格下降和持平的有31個(gè)城市，接近一半。與今年2月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)只有14個(gè)，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。但7月份價(jià)格同比下降的城市只有1個(gè)，而從2月份以來(lái)，價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)最多時(shí)候也就3個(gè)。顯然，與2010年相比，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還在高位運(yùn)行，調(diào)控效果還是初步的。

大量二三線(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)因資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，在持續(xù)緊縮的調(diào)控過(guò)程中已面臨更為顯著的經(jīng)營(yíng)困境。

根據(jù)近期陸續(xù)披露的2011年半年報(bào)，已披露的15家房地產(chǎn)上市公司中，有8家預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤(rùn)大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，最大下滑幅度高達(dá)312%，而7家預(yù)增的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中的很多公司盈利來(lái)源并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其中，廣宇集團(tuán)(002133，收盤(pán)價(jià)5.10元)預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤(rùn)下降30%~50%，濱江集團(tuán)(002244，收盤(pán)價(jià)9.55元)、嘉凱城(000918，收盤(pán)價(jià)6.08元)和高新發(fā)展(000628，前收盤(pán)價(jià)10.59元)等公司的降幅均在80%以上，還有國(guó)興地產(chǎn) (000838，收盤(pán)價(jià)8.76元)、海德股份 (000567，收 盤(pán) 價(jià) 6.83元)、津?yàn)I發(fā)展(000897，收盤(pán)價(jià)3.90元)等公司下滑幅度也都在90%以上。同時(shí)，由于業(yè)績(jī)大幅下滑，高新發(fā)展(國(guó)興地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年三季度凈利潤(rùn)將虧損超過(guò)1500萬(wàn)元，津?yàn)I發(fā)展則更是虧損高達(dá)1.2億~10億元。

實(shí)際上，不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會(huì)分類(lèi)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司去年年報(bào)時(shí)平均凈資產(chǎn)收益率為13.33%，平均銷(xiāo)售毛利率為39.45%。而在今年已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，上述兩項(xiàng)指標(biāo)則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，實(shí)際上均出現(xiàn)了大幅下降。

同時(shí)，銀根持續(xù)緊縮之后，房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的償債能力也已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照證監(jiān)會(huì)分類(lèi)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司去年年報(bào)時(shí)平均速動(dòng)比率為0.87%，平均流動(dòng)比率為2.17%，但是在今年已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，上述兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)分別下降至0.58%和1.64%，二三線(xiàn)房企下滑尤為突出。

此外，大量二三線(xiàn)上市房企高度一致地提到樓市調(diào)控政策對(duì)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大壓力，同時(shí)普遍預(yù)期調(diào)控政策短期不可能松動(dòng)，甚至還有不少公司提出下半年將積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，增加收入來(lái)源。

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