樓市調控“無絕期”二三線房企棄房扎進礦堆里

2011年08月22日 01:22
來源：每日經濟新聞作者：張冬晴

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曾幾何時，樓市井噴，大批房地產企業登陸A股市場。然而，自去年4月中旬開始，樓市調控持續，證監會暫緩審批房地產類企業再融資等一系列重大措施，讓大批房地產類企業再融資申請被否、借殼上市暫緩審批，不少二三線房企陷入困境。

據不完全統計，目前滬深兩市包括中珠控股 (600568，收盤價16.29元)、華業地產(600240，收盤價12.97元)等50多家公司陸續披露了投資礦業公司股權的有關事項，其股價也告別了去年以來“綿綿無絕期”的下跌，實現了咸魚翻身。其中，涉足稀土礦的鼎立股份 (600614，收盤價12.28元)最多時翻了三倍，華業地產前后漲幅也將近翻倍。

《每日經濟新聞》記者梳理上市房企2011年半年報后發現，目前還有一大批二三線房地產類企業已經陷入經營困境，公司將積極尋找發展新業務，不排除炙手可熱的礦產投資將成為其中的一種可能。

房企重組、再融資卡殼

自2009年4月份中弘卓業集團旗下的地產業務成功地實現通過資產置換+定向增發實現借殼中弘股份(000979，收盤價8.73元)登陸A股市場以后，A股市場基本上對房地產企業借殼上市關上了大門；隨后的2009年8月、11月，世聯地產(002285，收盤價18.80元)和南國置業(002305，收盤價5.34元)通過IPO的方式登陸A股，成為了近幾年A股市場房地產企業IPO的絕唱。

2009年下半年證監會已經暫停房地產上市公司權益類再融資審核，無論是IPO還是再融資，房地產融資相關申請必須先征求國土資源部的意見，證監會需要在國土資源部出具審核意見后才會對房地產公司再融資進行最終審批。

受調控政策影響，除了ST東源(000656，收盤價15.40元)、新華聯(000620，收盤價7.77元)等存量借殼上市項目幸運地審查放行外，包括ST興業(600603，收盤價9.12元)等40多家涉及到房地產企業借殼上市、再融資的項目全部暫緩審批。

據不完全統計，自2009年7月以來，已有近20家房地產企業借殼重組方案未獲審批或已被否，相關申請也基本劃了句號。還有60多家上市房企的再融資計劃因審核門檻抬高或股價跌破擬定增發價而無法成行。

比較一致的預期是，樓市調控政策短期內是不可能放松的，而房企重組和再融資開閘短期內也基本無望。

在這種背景下，不少上市公司在重組相關事項過期后被迫申請撤回資產重組的申請文件，其中原擬房地產業務借殼的ST興業在2010年6月份撤回重組申請的同時，決定轉型新能源、新材料、光電和礦業等領域，公司名稱也同步撇掉了 “房地產業的帽子，今年6月份又悄悄申請更改了行業類別，為下一步的轉型做好前期準備。

去年以來，有十幾家涉及到房地產相關業務的上市公司或修改經營范圍、或增加經營范圍、或修改行業類別、或剝離處置地產業務資產，甚至還有多家上市公司通過更名的方式完全撇清了與房地產的淵源。

對此，東北一家房地產類上市公司董秘告訴《每日經濟新聞》記者，凡是涉及到房地產業務，就沒有辦法再融資，重組申請也很難通過。所以比較普遍的做法就是先剝離地產業務，徹底撇清跟房地產的關系，后續的重組轉型事項才能獲得監管層的認可。

多家二三線房企謀轉型

值得注意的是，近期市場再次預期二三線城市樓市限購政策即將出臺。可以看出，地產調控非但沒有放松，還有加碼的跡象。

根據國家統計局8月18日發布的房價統計數據，今年7月份，70個大中城市中環比價格下降和持平的有31個城市，接近一半。與今年2月份相比，環比價格下降和持平的城市個數只有14個，調控效果逐步顯現。但7月份價格同比下降的城市只有1個，而從2月份以來，價格同比下降的城市個數最多時候也就3個。顯然，與2010年相比，目前國內房價還在高位運行，調控效果還是初步的。

大量二三線房地產類企業因資產規模相對較小，在持續緊縮的調控過程中已面臨更為顯著的經營困境。

根據近期陸續披露的2011年半年報，已披露的15家房地產上市公司中，有8家預計今年三季度凈利潤大幅下滑，并且下滑幅度均在50%以上，最大下滑幅度高達312%，而7家預增的房地產類上市公司中的很多公司盈利來源并非房地產業務。

其中，廣宇集團(002133，收盤價5.10元)預計今年三季度凈利潤下降30%~50%，濱江集團(002244，收盤價9.55元)、嘉凱城(000918，收盤價6.08元)和高新發展(000628，前收盤價10.59元)等公司的降幅均在80%以上，還有國興地產 (000838，收盤價8.76元)、海德股份 (000567，收盤價 6.83元)、津濱發展(000897，收盤價3.90元)等公司下滑幅度也都在90%以上。同時，由于業績大幅下滑，高新發展(國興地產預計今年三季度凈利潤將虧損超過1500萬元，津濱發展則更是虧損高達1.2億~10億元。

實際上，不少房地產企業正面臨著更為嚴峻的考驗。

據WIND的統計數據，按照證監會分類的房地產類上市公司去年年報時平均凈資產收益率為13.33%，平均銷售毛利率為39.45%。而在今年已經披露中報的房地產類上市公司中，上述兩項指標則分別為5.80%、43.13%。剔除特殊公司因素，實際上均出現了大幅下降。

同時，銀根持續緊縮之后，房地產類上市公司的償債能力也已經捉襟見肘。據WIND的統計數據，按照證監會分類的房地產類上市公司去年年報時平均速動比率為0.87%，平均流動比率為2.17%，但是在今年已經披露中報的房地產類上市公司中，上述兩項指標已經分別下降至0.58%和1.64%，二三線房企下滑尤為突出。

此外，大量二三線上市房企高度一致地提到樓市調控政策對公司經營帶來的巨大壓力，同時普遍預期調控政策短期不可能松動，甚至還有不少公司提出下半年將積極尋找發展新業務，增加收入來源。