云南城投：流拍未必是壞事

2011年08月29日 09:15
來源：股市動態分析作者：股市動態研究部

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股市動態研究部

一、股市動態分析30指數回顧及簡評

上證指數上周末收于2534.36點，本周末收于2612.19點，上漲3.07%；股市動態30指數上周末報收832.95點，本周末收于853.68點，上漲2.49%；其中股票組合上漲3.27%。

股市動態30指數自2008年1月1日設立以來，下跌14.63%,同期上證指數下跌50.35%。本周股市動態30指數跑輸大盤，股票組合跑贏大盤。

二、股市動態30指數

本周調出南寧糖業，調出價格18.39元，調出數量1,200,000股。

本周調入云南城投，調入價格9.28元，調入數量2,500,000股。

上海醫藥10派1.4元，經過上述變動后現金為200,877,233元。

三、最新評論

云南城投曾經給投資者無限憧憬，從兩年前出的研究報告中，我們能看到券商描繪出的云南城投的遠大前程。隨便舉個例子來看吧，國信證券地產分析師方炎在2009年4月21日出具的云南城投研究報告《2009年跨越之年》中，做出了這樣的描繪：昆明環湖東路28平方公里土地一級開發項目是公司未來業績的主要來源，項目計劃投資280億元。公司通過項目一期開發，后續開發資金可以通過滾動開發得到保障，預計09年底項目將實現主線基本通車，一期土地的收儲及招拍掛工作。方炎甚至極其樂觀地預計了云南城投的業績，預計2009年凈利潤10.1億元(每股收益2.39元)，2010年凈利潤18.94億元(每股收益4.48元)。這些只是當時券商對云南城投極度樂觀預期的一個縮影。當然頭腦發熱的不只是券商分析師，投資者在這種樂觀氣氛的指引下，云南城投股價在2009年12月14日最高上漲至34.2元，當時股本6.33億股，對應的市值為216億元。

而今云南城投的業績遠遜于投資者的預期，2009年公司凈利潤2.1億元，2010年凈利潤3.3億元，與券商分析師預期有著天壤之別。公司目前股價9.28元，總股本8.23億股，總市值76億元。公司市值縮水幅度遠超過于同期市場下跌幅度。

在市場經歷無數次的期待與失望之后，云南城投一級開發的土地終于進入掛牌階段，并于今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍賣。三個批次的出讓結果已經發布，除首批4塊地共160畝以底價成交外，其余21宗地共約1460畝均告流拍。

昆明滇池邊上這么優質的地段土地竟然流拍，分析流拍的原因后發現，原來規劃住宅開發的區域全部改為商業金融用地，半島區域配套缺乏、人氣不足、地理位置稍顯偏遠等原因使得目前進行商業開發的風險較大；另外本次底價明顯高于市場預期也是導致流拍的原因之一。規劃的改變，底價超預期，這些都明顯的反映出昆明市政府對自己的土地也太過樂觀了，以為“皇帝的女兒不愁嫁”，所以在拍賣前沒有充分的進行市場的調研。估計政府認為拍賣會非常火爆，所以才要求一個地塊至少7家競拍，而傳統慣例都是不低于3家就可以了，結果導致有些地塊競拍家數少于7家而流拍。

云南城投從天上跌落人間，但本次土地流拍未必是壞事。這或許會刺激昆明市政府接下來將制定更貼合市場的出讓方案，在已經制定了控制性詳規的區域降低地價后再次掛牌；對三個半島剩余區域以及未來呈貢區域則會加大住宅配比。

2009年的時候，市場預期的拍賣價格只有260萬一畝。隨著昆明地價的一路走高，市場預期本次掛牌底價在300萬一畝，但昆明市政府定到了400萬一畝左右，確實明顯偏高了。但也反映出市場已經接受了300萬以上一畝的心理預期，未來拍賣價格估計在300萬-380萬每畝。

云南城投大股東云南省城市建設投資有限公司在股改的時候曾承諾，公司及其所控制的企業將來涉及經營性房地產業務，承諾按經審計的帳面凈資產值轉讓給上市公司，確保云南省城市建設投資有限公司與上市公司不發生同業競爭。云南省城市建設投資有限公司持有云南華僑城實業有限公司30%股權，屬于競爭性業務，而今云南華僑城一期有望9月開盤，理論上這部分股權應該按照資產凈值注入上市公司。

綜合來看，目前房地產板塊整體都處于歷史低位，而云南城投股價充分的反映了本次土地流拍的利空，公司短期股價下跌超過30%。滇池邊的土地仍將繼續增值，本次流拍未必是壞事，股價過度反應對還沒買云南城投的投資者卻絕對是好事。同時大股東有可能將競爭性資產云南華僑城30%股權注入上市公司。賀拉斯在《詩藝》中說，“現在已然衰朽者，將來可能重放異彩；現在備受青睞者，將來卻可能日漸衰朽。”期待云南城投重放異彩。

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