世道低迷 萬科前三季度業績搶眼

2011年10月25日 01:45
來源：第一財經日報 作者：黃樹輝

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萬科預判市場存貨壓力加大

房地產行業洗牌趨勢日趨明顯，多家房企巨頭紛紛著手“儲糧過冬”，國內住宅開發龍頭萬科(000002.SZ)稱，10月前后歷來都是每年新盤上市高峰，未來一段時期預計新房供應還將繼續增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

前三季銷售額達970.8億

萬科今日發布的三季報顯示，2011年1至9月，萬科累計實現銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，分別比2010年同期增長39.9%和35.9%；實現營業收入293.1億元，凈利潤35.8億元，同比分別增長31.0%和9.5%。

實際上，萬科在10月份已認購待簽約的產品規模超過70億元，銷售規模破千億毫無懸念，比去年破千億整整提前了一個多月。

除恒大地產之外，中海地產、保利地產等房企巨頭在規模增速上仍無法趕超萬科，恒大地產在10月12日公布前9個月銷售業績時，業界猜測今年其很可能成為繼萬科之后第二家跨進千億俱樂部的房企。

三季報顯示，萬科在第三季度實現凈利潤6.1億元，同比增長31.9%，增幅遠遠高于前兩季度。由于前三季度結算量持續低于銷售量，而其間費用主要與經營規模、銷售規模相關，前三季度凈利潤增速低于結算收入增速。

萬科董秘譚華杰表示：“萬科今年第四季度的結算量可能超過前三季度總和，這也意味著全年結算量和凈利潤的增長幅度相比前三季度會有較為明顯的提升。

拿地速度驟減

萬科稱，其年度銷售再創新高已無懸念。前三季度，萬科共實現開工面積1139萬平方米，已完成全年計劃數的85.7%，公司全年實際開工量可能略高于年初的計劃數。

受益于良好的銷售和謹慎的投資策略，萬科在行業資金整體趨緊的背景下仍然保持了不錯的資金狀況。三季報顯示，萬科持有貨幣資金339.0億元，遠高于短期有息負債的總和237.8億元。萬科凈負債率為30.29%，繼續保持在行業低位。

但譚華杰表示，萬科的情況在行業中不具有普遍性，由于市場整體開工量存在進一步下滑的可能，未來兩年可能再次出現住房供應不足的情況。

萬科季報顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應量增加，而銷售則進一步放緩。深圳、廣州、東莞等14個城市的商品住宅批準預售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。

萬科稱，隨著調控的深入，房地產企業的融資渠道日益緊縮。今年前三季度，全國房地產投資資金來源中，國內貸款的比例已經降至16.2%，為歷年來的最低點。

受房地產調控、企業資金趨緊的影響，三季度土地市場也進一步降溫。北京、天津、沈陽等16個主要城市的土地供應相比一、二季度略有增加，但出讓底價仍在高位。而企業在拿地上更趨謹慎，土地市場的溢價幅度持續縮小，流拍比例開始上升，底價成交日益成為普遍情況。

譚華杰認為，由于目前主要城市的土地出讓底價尚未出現明顯回調，公司對于新項目獲取仍將繼續保持審慎的態度。

據報告，三季度萬科累計新增項目18個，按公司權益計算的占地面積約114.9萬平方米，對應規劃建筑面積約322.7萬平方米；還參與了1個城市更新改造類項目。但萬科拿地總量較2010年明顯減少。

此外，恒大地產管理層日前還向投資者透露，明年將暫停買地，并將下調明年的開工面積，計劃節省資本開支至少50億。

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