三季報顯示開發商不差錢降價促銷或加速行業洗牌

2011年10月28日 03:11
來源：第一財經日報作者：張艷紅

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常規的思維總認為開發商是因為資金緊張而選擇降價促銷，但事實遠非如此。

進入第四季度，國內樓市降價促銷的新聞不斷見諸報端，一線城市頗有幾分風聲鶴唳的感覺，其情形有點類似2008年的翻版。

廣東省房地產業協會在10月27日發布的《2011年前三季度廣東省房地產市場分析報告》稱，房地產企業資金充裕度(本年到位資金小計/本年完成投資額)在今年前三季度為149%，已回到近2010年低位水平，與2004、2005年同期相當，因此，當前房地產業總體資金情況已相當緊張。

不過，行業的資金緊張并不代表所有公司的資金都緊張，尤其是大型房地產開發商。事實上，地產巨頭們目前的狀態僅是“緊張并而不“慌張”，手中充裕的現金流為其靜觀其變及加速市場整合提供了足夠籌碼。

近期接連發布的多家上市公司三季報顯示，大多數公司現金余額充裕，如果未來一年沒有大量購地或增加投資，其流動性風險并不顯著。

現金余額最豐富的萬科公布的三季報顯示，公司持有貨幣資金339億元，高于短期有息負債的總和237.8億元。剔除預收賬款后，萬科其他負債占總資產的比例為35.61%，且有息負債中54.23%均為長期負債，凈負債率為30.29%。

金地集團的三季報也反映期末現金余額超過150億。值得關注的是，金地在今年前三季度的現金，三季度末較年初增加30%。前三季度銷售商品和提供勞務收到現金同比增加32%，籌資活動產生的現金流量凈額同比增加26.5%，籌資流入資金凈額遠超過經營流出資金凈額。

安信證券發布報告稱，金地集團短期償債能力指標遠好于2008年下半年，儲備大量現金為明年的拓展提供保障。該報告同時稱，資本市場可能存在對開發商資金鏈斷裂的擔憂,對于龍頭公司而言這種看法偏于過度悲觀。

無獨有偶，今年在土地市場上表現相對激進的招商地產，其現金流也呈現逐步修復跡象，第三季度期末現金余額較去年底上升約30億。同時，華僑城的現金余額也較年初有所上升。

因此，雖然各家公司的情況不盡相同，但加速現金回籠的趨勢十分明顯。在H股市場上，中資地產股的資金狀況也無短期憂慮。

24日，穆迪投資者服務公司表示，穆迪大部分受評房地產開發商均可應付持續性融資限制及銷售放緩所造成的短期挑戰。

穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢稱：“穆迪分析顯示，即使在保守的假設下，大部分受評開發商均擁有穩健的流動性，主要原因是開發商持有大量現金，截至2011年6月的總現金達人民幣1910億元。

據悉，在穆迪29家受評開發商中，23家擁有足夠的現金及預測現金流，足以應付未來12個月內現金流出的150%以上，這些現金流出包括利息、土地金等。

頗有意思的是，現金充足的開發商，卻不會放棄對市場的爭奪。進入第四季度，萬科、中海、招商地產、保利地產等多家地產公司的出貨速度仍在加劇。

10月25日，萬科執行副總裁肖莉在一個電話會議上對投資者表示，國內的房地產市場已經轉向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。對此，萬科的策略是繼續加速銷售。

事實上，萬科延續了一貫的凌厲作風，早在年初就已經啟動了積極出貨的策略，這也使得該公司成為銷售完成情況較好的企業。數據顯示，截至9月末，萬科今年至今累計實現銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%和如果加上10月上旬的銷售，萬科已再度跨過了千億銷售大關。

相對于萬科的較早行動，中海地產則以更加直接的方式來刺激銷售。近期，該集團在華東的多個項目因顯著降價而引發老業主不滿，但此舉卻為該公司搶占市場帶來直接好處。

10月18日，中海地產發布截至今年第三季度經營數據顯示，截至2011年9月30日的九個月，其經營業務營業額為357.9億港元，增長38.2%，經營溢利約為167.3億港元，增長46.8%，營業額和經營溢利對比去年同期都錄得顯著增長。今年前9個月完成銷售總額(包括合營和聯營的銷售)約為713.4億港元，比去年同期增加54.7%；對應銷售面積約為439萬平方米，比去年周期增加22.1%。

廣州一位業內人士評論：中海過去兩年利潤高，資金狀況良好，而且土地成本相對不算太高，導致該公司可降價的空間較其他大多數公司充分，因此，目前的市場銷售手法也顯得更為靈活和主動。

種種跡象顯示，雖然市場整體成交量呈下降趨勢，但聰明的地產巨頭們一點也沒有閑著。他們左手忙著降價促銷搶占市場份額，右手卻手握重金隨時準備再度出擊進一步擴大勢力范圍。而始終觀望搖擺不定的小公司，卻不得不在資金收緊的壓力下逐漸淘汰出局。