75家上市房企三季度存貨同比增逾四成

2011年10月28日 04:13
來源：證券日報

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三季度75家A股上市房企平均資產負債率再度攀升2.75個百分點。其中，龍頭房企、以資金周轉快速著稱的萬科，三季度資產負債率也高達78.97%

-本報記者謝靜

截至10月27日，WIND數據對78家上市房企三季度報表進行了統計整理。在使用上述數據時，《證券日報》記者剔除了三家數據異常以及重組房企：ST中房、*ST海鳥以及國興地產。

數據顯示，75家A股上市房企無論是在庫存還是資產負債率，都在節節攀升。相應的，75家開發商本已為負的經營活動產生的現金凈流量凈額繼續擴大；但其賬面上所持的貨幣資金卻在減少。

即便是業內以高周轉、工業化著稱的萬科，三季度的資產負債率也逼近80%，高達78.97%，這是2008年以來的最高值。

存貨有望刷新最高紀錄

75家A股上市房企存貨高達7258.78億元，逼近去年同期A股全體房企庫存總量。

根據WIND數據統計，上述75家A股上市房企庫存總額高達7258.78億元，去年同期這一數字為5119.72億元，同比增幅41.38%。

其中，庫存最高的前10名房企分別為：萬科、金地、招商、首開、濱江集團、泛海建設、榮盛發展、嘉凱城、中華企業以及華發股份(保利地產尚未對外發布三季報)。這10家房企的庫存總額就高達4540.70億元，占比75家上市房企庫存總量的62.55%。與此同時，上述10家房企庫存總量同比增幅高達46.87%，快于行業整體水平。

事實上，WIND數據顯示，去年三季度A股市場119家上市房企全部庫存不過7913.05億元；而去年全年，119家A股市場上市房企庫存總量也不過8446.59億元——也即，今年已公布三季報的75家上市房企手中所持庫存總量，就已經逼近去年同期整個開發商所持的庫存總量。

資產負債率節節攀升

平均資產負債率同比攀升2.75個百分點，經營現金流量凈額與貨幣資金齊下降。

WIND數據顯示，上述75家上市房企負債總額與資產總額比為72.79%，去年同期這一數字則為70.18%。而75家上市房企資產負債率平均值則為65.58%，去年同期這一數字則為62.83%，攀升了2.75個百分點——無論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。

其中，資產負債率最高的TOP10房企分別為：ST園城(109.95%)、高新發展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地產(82.45%)、濱江集團(81.44%)、順發恒業(81.41%)、寧波富達(80.76%)、ST蘭光(79.61%)以及中潤投資(79.30%)。

值得一提的是，因工業化、高周轉而著稱的萬科，其資產負債率險險入圍資產負債率前10名榜單——截至3季末，萬科資產負債率高達78.97%——這一數字是2008年以來、近4年期間里的最高值。

　相應的，上市房企的所持的現金流在持續減少：經營活動產生的現金流凈額為-452.30億元，去年同期這一數字為-360.86億元，降幅為25.34%。與此同時，上市房企手中所持的貨幣資金規模也有所降低。WIND數據顯示，75家A股上市房企所持貨幣資金總量為1327.71億元，去年同期這一數字為1407.79億元，同比降幅為5.69%。

其中，經營活動產生的現金流凈額倒數前10名分別為：首開股份(-66.98億元)、嘉凱城(-36.98億元)、金地集團(-36.17億元)、濱江集團(-33.65億元)、招商地產(-27.41億元)、陽光城(-24.63億元)、福星股份(-19.00億元)、億城股份(-18.47億元)、中華企業(-17.34億元)以及泛海建設(-16.23億元)。

負債高企卻利潤大增

少數股東權益大幅增加，房企利潤誰在分一杯羹？

截至三季末，75家A股上市房企平均銷售凈利率為14.69%，去年同期這一數字為10.20%；相應的，75家房企平均銷售毛利率水平為41.20%；而去年同期這一數字則為39.55%——雖然面臨嚴厲的調控，但是房地產行業的銷售凈利率水平依舊表現良好。

去年以來，貨幣政策從緊致使房地產自籌資金占比在節節攀升。然而，在資本回報率如此之高的房地產行業，想吸引非銀行信貸資金進入并非難事。而房企以各種渠道和手段進行融資更是常態。一個值得關注的數據在于，少數股東權益一項的變化——這一項從某種程度是反映了上市公司吸引社會各類股東投入資金的變化情況。

市場人士對《證券日報》記者表示，因銀行貸款收緊，因此房企以合作的形式進行項目開發的數量日益增多。而這些新引進來的資金伙伴，往往以少數股東的身份存在，并要求固定比例的報酬。在這種情形下，一旦開發項目進入到結轉階段，這些少數股東往往會獲得巨大的投資權益。

雖然，此時尚未到年底結算高峰期，歸屬于少數股東權益亦相對有限。不過，WIND數據顯示，歸屬于75家A股上市房企少數股東權益總額為462.08億元，同比增幅為45.11%；相應的，歸屬于上市公司股東的權益總額為2562.57億元，同比增幅為17.59%——可以從數據中看出，少數股東權益在增長速度以及整體規模上都有顯著增加，且高于資本市場上股東所獲權益的增長幅度。