股價(jià)坐上過(guò)山車 地產(chǎn)股難破限購(gòu)困局

2011年11月02日 00:26
來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 作者：趙怡雯

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在國(guó)務(wù)院重申對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度的影響下，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也猶如“過(guò)山車”般起伏不定。對(duì)于是否配置地產(chǎn)股，正反雙方的觀點(diǎn)也變得更為對(duì)立

無(wú)奈的回落

11月1日，對(duì)于房地產(chǎn)板塊而言，這又是一個(gè)黑色的交易日。當(dāng)日，房地產(chǎn)板塊中有4.09億元資金瘋狂出逃，板塊整體下跌1.22%，領(lǐng)跌兩市行業(yè)板塊。

昨日，盡管中國(guó)武夷、ST蘭光強(qiáng)勢(shì)漲停，中國(guó)寶安大漲5%，但仍然難掩多數(shù)地產(chǎn)權(quán)重股頹勢(shì)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)等一線地產(chǎn)企業(yè)跌幅均超過(guò)3%，直接拖累整個(gè)地產(chǎn)板塊個(gè)股普跌。

10月29日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)務(wù)院重申對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，傳遞出樓市調(diào)控不成功“絕不收兵”的決心。至此，關(guān)于樓市調(diào)控或出現(xiàn)松動(dòng)的預(yù)期落空，此前大漲的房地產(chǎn)個(gè)股也出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

長(zhǎng)城證券分析師劉昆認(rèn)為，“目前行業(yè)下行、樓市銷售受阻，但政策仍不具備放松的條件，是制約板塊估值水平的主要矛盾。因此，過(guò)去兩周地產(chǎn)股的反彈尚不具備持續(xù)性。”在板塊缺乏催化劑的情況下，雖有無(wú)奈，但劉昆認(rèn)為當(dāng)前也只能“靜觀其變”

劉昆強(qiáng)調(diào)，“限購(gòu)令在明年上半年放松的概率很小，至少明年下半年才有逐步放松的可能。珠海限購(gòu)令出臺(tái)，這是繼8月二三線城市限購(gòu)令出臺(tái)兩個(gè)月后首個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的城市，也讓限購(gòu)放松預(yù)期落空。

季報(bào)顯壓力

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，共有133家上市房地產(chǎn)企業(yè)公布三季度業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，共有54家企業(yè)凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，56家企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。

興業(yè)證券首席策略分析師張憶東指出，第三季度地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1447億元，流入總額環(huán)比第二季度上升2%，同比上升2.1%，同比增幅相比第二季度的24.2%明顯下降。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入/總資產(chǎn)比例連續(xù)3個(gè)季度下降，近幾年來(lái)這一比例僅略高于2008年第四季度的水平，銷售回款情況不樂(lè)觀。去化率(在一定時(shí)間段內(nèi)的銷售率)較低和按揭貸款發(fā)放的延緩仍然是現(xiàn)金流入偏低的主要原因，但龍頭企業(yè)第三季度依然顯現(xiàn)出一定的優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)，第三季度上市房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力繼續(xù)增加，張憶東指出，“整體法計(jì)算的上市地產(chǎn)企業(yè)第三季度末凈負(fù)債率為68%，連續(xù)3個(gè)季度上升并高于2008年第三季度末的高點(diǎn)，現(xiàn)金比例為11.9%。”張憶東認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中存貨占比持續(xù)上升，與各城市住宅庫(kù)存上升的數(shù)據(jù)基本吻合，如果未來(lái)現(xiàn)金流入沒(méi)有改善，企業(yè)將面臨較大的去庫(kù)存壓力，短期內(nèi)投資也難有起色。

底部在哪里

截至目前，“新國(guó)八條”已出臺(tái)9個(gè)月，而房地產(chǎn)股的漫漫調(diào)整之路也已經(jīng)持續(xù)了將近一年。

國(guó)泰君安在最新的行業(yè)報(bào)告中指出，目前地產(chǎn)股票折價(jià)幅度達(dá)2008年最差時(shí)期。主流公司目前估值和股價(jià)已反映房?jī)r(jià)下降35%、銷量下降55%的預(yù)期。主流公司2012年的業(yè)績(jī)鎖定性比2008年高，而且現(xiàn)在市盈率(PE)估值普遍低于2008年最底部，市凈率(PB)估值低于或等于2008年最底部，RNAV(重估凈資產(chǎn))估值和2008年最底部相當(dāng)。

國(guó)信證券分析師方焱也認(rèn)為，“地產(chǎn)板塊政策面預(yù)期將明顯好于今年第一季度，而估值卻更低廉，第一季度地產(chǎn)板塊漲幅第二，因此第四季度跑贏大盤也將是大概率事件，建議投資者超配地產(chǎn)股。

盡管力推地產(chǎn)股的分析師不少，但有許多投資者認(rèn)為，目前并非介入地產(chǎn)股的好時(shí)機(jī)。

“對(duì)于受緊縮政策影響較大的房地產(chǎn)和銀行板塊而言，估值的支撐力是很弱的。”上海申銀萬(wàn)國(guó)延長(zhǎng)路營(yíng)業(yè)部的陳先生認(rèn)為，“只要壓制在這些股票上最關(guān)鍵的政策調(diào)控力度不放松，股價(jià)就不可能見(jiàn)底。

東莞證券分析師黃凡認(rèn)為，“從整體來(lái)看，目前樓市拐點(diǎn)還在醞釀當(dāng)中，預(yù)計(jì)重點(diǎn)一二線城市樓價(jià)在未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)率先小幅緩慢下降，隨后才會(huì)逐步傳導(dǎo)到更多的三四線城市。樓市真正進(jìn)入下降通道還需一定時(shí)間。”黃凡預(yù)計(jì)，如果大盤出現(xiàn)回升，地產(chǎn)板塊能迎來(lái)階段性的反彈機(jī)會(huì)。

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