房地產(chǎn)：2012年行業(yè)投資策略會會議綜述

2011年11月29日 15:35
來源：國泰君安研究所 作者：孫建平;李品科

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評級變動：維持(首次)評級

銷售狀況：目前觀望情緒明顯濃郁，但龍頭銷售仍持續(xù)超越市場表現(xiàn)。

由于龍頭相對整個市場基本均屬于高周轉(zhuǎn)公司，定價(jià)合理，在一定盈利水平下以走量為主要目標(biāo)，龍頭公司銷售情況明顯超越市場。

庫存、去化情況：庫存將持續(xù)增加，預(yù)計(jì)明年1季度，存貨達(dá)到一個新高點(diǎn)；明年上半年去化月數(shù)的歷史高點(diǎn)也會被超過。

后續(xù)推盤及銷售：推遲開盤普遍。大量本來該10月份上市的樓盤根本沒有開盤。原因是企業(yè)不敢推盤，包括萬科等十月份的實(shí)際推盤遠(yuǎn)小于月初計(jì)劃的數(shù)值。

信貸：9月份的時(shí)候，銀行對首次置業(yè)的信貸安排做了大幅收緊的調(diào)整，首付款要求更高，而且利率大幅上調(diào)，但信貸的惡化，對市場整體來說，影響并不是特別大，因?yàn)槠骄J款首付只有15%。

投資:投資數(shù)據(jù)是嚴(yán)重滯后的，目前小開發(fā)商已經(jīng)處于冬眠狀態(tài)。

土地市場：成交下滑、流拍上升，情況未來將比房屋市場更差。10月份流拍率開始攀升，未來一二手土地市場都會持續(xù)比較困難。地方政府找開發(fā)商的賣地意愿開始變得強(qiáng)烈，跟前兩年形成明顯差異。

行業(yè)長期前景：部分開發(fā)商認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場基本沒有什么泡沫。

產(chǎn)生泡沫需要有兩個條件，一個是購買力透支，一個是未來的供給是有彈性的，才會產(chǎn)生泡沫，但是中國市場這兩點(diǎn)都不具備。中國買房購買力，不存在用杠桿擴(kuò)大購買力的現(xiàn)象；供給也不會大幅增加。..明年走勢：部分公司認(rèn)為未來地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)，調(diào)控至少持續(xù)到明年五六月份或者兩會后，但調(diào)控不會長期持續(xù)，未來政策松動也是差異化的，比如可能偏向?qū)Ω纳菩途幼〉乃蓜樱徊糠终J(rèn)為整個行業(yè)將逐漸回歸平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢；部分認(rèn)為中長期向好趨勢未改變，城鎮(zhèn)化，購買力提升等因素支持行業(yè)向上。

經(jīng)營戰(zhàn)略：隨行入市、順勢而為、結(jié)構(gòu)性需求。龍頭公司大都堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略不變的基礎(chǔ)上，表示會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大剛需類及首改類產(chǎn)品的推盤入市。

我們維持行業(yè)增持評級。繼續(xù)9月中下旬以來的堅(jiān)定推薦。股票推薦：(1)高周轉(zhuǎn)低估值龍頭持有必將制勝：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科、金科股份、首開股份、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、蘇寧環(huán)球。(2)4階段中的房價(jià)下降I階段，建議側(cè)重估值安全、兌現(xiàn)能力強(qiáng)的地產(chǎn)+X優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：華僑城、北京城建、中國寶安、新湖中寶、華業(yè)地產(chǎn)、中天城投、建發(fā)股份。

(具體內(nèi)容請見附件)

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