房地產：2012年行業投資策略會會議綜述

2011年11月29日 15:35
來源：國泰君安研究所 作者：孫建平;李品科

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評級變動：維持(首次)評級

銷售狀況：目前觀望情緒明顯濃郁，但龍頭銷售仍持續超越市場表現。

由于龍頭相對整個市場基本均屬于高周轉公司，定價合理，在一定盈利水平下以走量為主要目標，龍頭公司銷售情況明顯超越市場。

庫存、去化情況：庫存將持續增加，預計明年1季度，存貨達到一個新高點；明年上半年去化月數的歷史高點也會被超過。

后續推盤及銷售：推遲開盤普遍。大量本來該10月份上市的樓盤根本沒有開盤。原因是企業不敢推盤，包括萬科等十月份的實際推盤遠小于月初計劃的數值。

信貸：9月份的時候，銀行對首次置業的信貸安排做了大幅收緊的調整，首付款要求更高，而且利率大幅上調，但信貸的惡化，對市場整體來說，影響并不是特別大，因為平均貸款首付只有15%。

投資:投資數據是嚴重滯后的，目前小開發商已經處于冬眠狀態。

土地市場：成交下滑、流拍上升，情況未來將比房屋市場更差。10月份流拍率開始攀升，未來一二手土地市場都會持續比較困難。地方政府找開發商的賣地意愿開始變得強烈，跟前兩年形成明顯差異。

行業長期前景：部分開發商認為中國房地產市場基本沒有什么泡沫。

產生泡沫需要有兩個條件，一個是購買力透支，一個是未來的供給是有彈性的，才會產生泡沫，但是中國市場這兩點都不具備。中國買房購買力，不存在用杠桿擴大購買力的現象；供給也不會大幅增加。..明年走勢：部分公司認為未來地產調控成為常態，調控至少持續到明年五六月份或者兩會后，但調控不會長期持續，未來政策松動也是差異化的，比如可能偏向對改善型居住的松動；部分認為整個行業將逐漸回歸平穩發展的態勢；部分認為中長期向好趨勢未改變，城鎮化，購買力提升等因素支持行業向上。

經營戰略：隨行入市、順勢而為、結構性需求。龍頭公司大都堅持快速周轉策略不變的基礎上，表示會調整產品結構，加大剛需類及首改類產品的推盤入市。

我們維持行業增持評級。繼續9月中下旬以來的堅定推薦。股票推薦：(1)高周轉低估值龍頭持有必將制勝：保利地產、招商地產、萬科、金科股份、首開股份、榮盛發展、金地集團、中南建設、蘇寧環球。(2)4階段中的房價下降I階段，建議側重估值安全、兌現能力強的地產+X優質標的：華僑城、北京城建、中國寶安、新湖中寶、華業地產、中天城投、建發股份。

(具體內容請見附件)

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