房地產政策將轉向住宅“去投資化”

2011年12月01日 08:45
來源：新京報作者：馮堯

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與會嘉賓在“世界城市的資源配置和產業結構”分論壇上發言。本報記者李強攝

秦虹

本報訊 (記者馮堯)“未來房地產政策的走向，是堅持住宅市場的去投資化和大力建設保障性住房。”昨日，住建部政策研究中心主任秦虹在本報舉辦的“2012世界經濟展望論壇”——世界城市的資源配置和產業結構分論壇上作出如上表述。

秦虹昨日透露，未來房地產政策走向將會是堅決執行住宅市場的“去投資化”和大力建設保障性住房。據悉，目前住建部正協同有關部門研究相關政策，使房地產去投機投資化，回歸到正常理性的軌道上來。

未來房地產發展仍有空間

今年以來，房地產調控持續性的信號還在持續傳遞。從目前情況來看，限購這一措施儼然已成為房地產調控中最為有效的手段之一。秦虹表示，在這種情況下，整個行業有必要進行反思。

據統計，2010年全國房地產的銷售額達到5.25萬億元，是2001年數據的10倍。

秦虹表示，高速增長主要依靠土地增值以及寬松的信貸支撐。“這種高速增長是否可以持續，這種粗放性的增長是否可以持續，目前，房地產已經失去了原有的功能，”她不無擔憂地說。

雖對市場前景擔憂，但秦虹同時認為，從市場層面來看，中國房地產市場仍有發展空間。如果把中國房地產市場和美國的房地產市場相比的話，最大的不同是美國的房地產市場交易以二手房交易為主。據她介紹，美國去年一共賣住房490萬套，90%是二手房交易，10%是新房交易。而中國去年商品住房銷售面積是9.3億平方米，所有二手房交易面積不過2億平方米。

兩手解決保障房問題

對于保障性住房建設，秦虹透露，將會從兩個方面著手。她解釋稱，首先是托底保障，政府對社會上“一輩子都無法通過收入解決住房問題”的困難家庭，將進行托底保障住房供應。“不但要保一時，而且要保一輩子，因為他們確實沒有辦法靠自身能力在市場上解決住房問題。”她表示。

“其次是過渡性保障，該政策主要針對剛開始工作的年輕人，此類人群沒有支付首付的購買能力，通過公共租賃住房可以為年輕人提供過渡性保障。”秦虹表示，“等三五年之后，這類人群有了穩定的工作，收入來源比較確定、有保障的時候，可以通過自身的努力，解決住房問題。

不必為商業地產投資過熱擔憂

房地產住宅市場“去投資化”之后，是否會帶來商業地產投資過熱呢？銅鑼灣集團董事長陳智說，有人認為，當住宅投資市場出現萎縮狀況，就意味著商業地產有大量機會。這種言論其實是一種誤導。

陳智指出，商業地產跟住宅地產有很多不同之處，商業地產主要是為零售經營者提供用地，而國內零售業在一定時期內需求量是穩定的，與住宅市場的剛性需求完全不同。另外，還有很多人并不太了解商業地產的運作方式，商業地產在一定時期是受市場多方影響的，復雜性更大。

“有人擔心會有很多民間資本投向商業地產領域，商業地產發展有可能會過熱。”陳智表示，“可能在短期之內有這種效益的波動，但長期來看，并不存在這個問題。

- 專家論道

秦虹

引導民間資本投向房地產市場前端

本報訊 (記者馮堯)住宅房地產市場“去投資話”，意味著民間資本從房地產“撤軍”，這樣的話，龐大的資金流該如何疏導？住建部政策研究中心主任秦虹透露，未來會將長期投資于住宅房地產末端的民間資本引導到需求前端，將長期投資炒房、囤房引至前端形成房地產供給。

秦虹表示，中國民間收入差距非常大，所以民間資本并不是平均分攤在所有人身上，主要集中在一部分人手中。就此，政府將力推住宅市場“去投資化”，民間資本止步于住宅房地產市場，這就意味著此類資金必須去找新的投資渠道。她表示，民間資本長期以來在房地產末端投資，未來將著力引導部分需求到前端，即房地產供給端。“這就是將原來炒房、囤房的資金引導到房地產開發供給的前端。

秦虹稱，以鄂爾多斯為例，當地民間資本量大概為2200億元，但鄂爾多斯人相對比較保守，普遍偏向于在當地投資房地產。據她介紹，鄂爾多斯每個家庭平均擁有四五套房。“事實上，北京一年新建商品房銷售額不到2000億，如果鄂爾多斯2000億的民間資本全部都投向北京買房的話，將會把北京一年的商品房全部買光，而且完全不需要貸款。

值得注意的是，今年8月，住建部政策研究中心曾公布了《民間資本與房地產業發展研究報告》。據該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，民間資本規模還將繼續增長。