秦虹：購房人應有一定風險承受能力

2011年12月01日 08:47
來源：新京報作者：李捷

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國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在論壇上發言。本報記者李強攝

秦虹

國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任、研究員秦虹，曾任建設部政策研究中心房地產與住宅研究所副所長、所長、1998年參與國家“九五”科技攻關項目《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程》，獲兩項科研突出成果獎和個人先進獎。主持或參加多項有關房地產和住宅政策研究課題，發表文章40多篇。

房價調整是必然趨勢

新京報：近一段時間以來，各地都出現了開發商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經蔓延到二三線城市，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？

秦虹：房價調整是必然趨勢。兩個方面來講，從客觀上看，一段時間內不存在上漲的基礎，去年全國房地產新開工面積增幅很快，去年全國新建商品房開工面積同比增長了40%，而今年貨幣政策收緊，利率升高，供給增加，需求收緊，現在的市場是一個庫存增加的階段，供求關系發生了明顯變化。

從主觀上看，國務院要求各地實現房價控制目標，各地也在主動管理房價，從預售許可證的審批環節加以控制房價的進一步上漲。

可以看出，在一段時間內都不存在房價上漲的條件。長期以來，房地產市場一直處在過熱的狀態，有些人放棄了實業、忽視了自身能力，不顧一切地投入到買房炒房的大軍之中，市場上恐慌性需求、超前性需求、投資性需求、拆遷需求、即時需求、未來需求都疊加在一起，造成了市場的急速膨脹，帶來了價格的非理性上漲。

這樣的發展狀態是不可持續的，我們需要一些政策性手段來引導整個市場遵循客觀發展規律。

購房人應有一定風險承受能力

新京報：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區出現了老業主維權事件，要求退還差價。從一個學者的角度，您如何看待這一問題？

秦虹：我不知道業主為什么維權。買房本身就是投資性行為。無論是買一套房自住，還是買多套房去出租去炒房，本身都有投資屬性在里面。只不過買一套房自己住就將居住和投資合二為一了。

投資就有風險。投資股市，股票下跌是不是要去砸上市公司？過去因為房地產行業發展周期較短，沒有經過太多周期性起伏的波動，致使大家誤認為買房只會增值不會貶值，忽視了投資房產的風險。

我們要關注到風險，一是房價波動的風險，實際上市場規律決定了房價會起起伏伏變動，就意味著資產的價值量上升或者下降的變化；二是償付能力的風險，買房貸款的過程中，如果工作發生了變動是否會斷供？三是利率變動的風險，因為中國的貸款利率是浮動利率，會隨時調整。而在美國是固定利率，在買房的時候就能夠知道要為這套房子付多少錢。

所以我覺得買房也好，投資也好，買房人首先必須意識到這個問題并且有一定的承受能力。這些都是購房人要考慮到的問題。據我了解，我國2009年平均購房年齡是27歲，這是不正常的，因為在還沒有積累起首付能力的時候就買房，風險太大了。

“限購誤傷剛需”是誤讀

新京報：在限購令下，對于一些首次置業和升級置業的剛需群體產生誤傷，有業內人士預測年內或明年年初限購令會松綁，您如何看待這個問題？

秦虹：我們的限購政策明確提出了擁有兩套以上住房受到購買限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年時限，并沒有對實際居住需求的群體產生所謂的誤傷。因為北京處在一個非常特殊的環境，市場和人口的壓力都太大了。過去的十年，每年新增常住人口60萬，對于北京市基礎設施的運行、公共配套的維護都是巨大的考驗，不能因為這一個點就放大到全部。

房地產行業需深刻反省

新京報：對于房地產企業而言，應該如何確保自己守住“抵御持續調控風險的安全底線”？

秦虹：中國的房地產企業每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個面積不大、功能齊全、配套完善、價格合理、位置優越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應求。又有誰在真正研究房子本身的質量問題、功能問題、服務問題？

我認為這個行業自身需進行深刻的反省，未來的市場環境中是否還能夠繼續保持高速的增長？依靠土地增值和相對寬松的信貸政策就可以滿足產業膨脹需求的粗放發展模式是否可持續？

房地產在過去高速發展的10年對于經濟增長做出的貢獻不可否認，所有投資領域內，房地產投資占到20%，在部分地區甚至高達50%-60%，對各地方的經濟影響很大。但從長遠來看，我認為這個行業需要思考，需要積累可持續的發展模式的經驗。

中國的房地產企業每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個面積不大、功能齊全、配套完善、價格合理、位置優越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應求。又有誰在真正研究房子本身的質量問題、功能問題、服務問題？我認為這個行業自身需要進行深刻的反省。——秦虹