年報大幕將至上市房企業績漸露真容

2012年02月06日 04:32
來源：21世紀經濟報道

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這個冬天，對于上市房企來說，顯得格外漫長。

本報記者統計發現，截至2月2日收盤，在A股146家房地產上市公司中，除了長期停牌的\*ST大通(000038.SZ)、S\*ST天發(000670.SZ)、*ST海鳥(600634.SH)等3只股票，只有6只股票在120日漲跌幅區間呈現正數，4只漲跌幅為零，133家上市房企股價均為下跌，其中，跌幅超過30%的多達68家，跌幅最高的是萊茵置業(000558.SZ)、高達51.9%。

與此相對應的是，中國指數研究院2月2日公布的數據表明，樓市的氣候相比自然氣候更為寒冷。

1月份，全國300個城市共推出土地2735宗，環比減少39%，同比減少23%；推出土地面積11484萬平方米，環比減少41%，同比減少21%，其中，住宅類用地面積3889萬平方米，環比減少52%，同比減少45%。

中國指數研究院數據顯示，1月份，全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。

不僅如此，1月份，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比下跌0.18%，延續了去年9月以來的價格調整之勢。

山西證券研報指出，如果行業房價普遍下降15%，房地產行業毛利率水平將下降至26.5%，將會是近5年來最低水平。

房地產行業開局不利的背后，是上市房企經營陷入了由盛至衰的循環，而與房地產息息相關的上市公司，同樣不可避免受到波及。

業績分化背后的頹勢

年報大幕拉開之際，上市房企逐漸露出廬山真面目。

首當其沖的是中小房地產上市公司的利潤直線下降。

1月31日，萊茵置業(000558.SZ)披露業績預告稱，預計2011年1月1日至2011年12月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤為5100萬元—6700萬元，同比下降60%—70%。

萊茵置業自稱業績下滑的原因在于，受國家宏觀政策調控及房地產開發周期的影響，公司開發的部分房地產項目本年度未達到結轉條件導致公司2011年銷售額下降。

ST珠江(000505.SZ)同樣將業績下降歸結為可結轉的房地產銷售收入大幅減少，不同的是，ST珠江預計2011年凈利潤虧損約5000萬元至6000萬元，披星戴帽在所難免。

不久前宣稱未有投資房地產以外行業計劃的陽光股份(000608.SZ)，亦預計2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%，原因也是結算商品房銷售收入比2010年同期有較大幅度的減少。

而預計2011年度業績虧損的東方銀星(600753.SH)，由于公司開發的房地產項目已經結束，且無新開工房地產項目，致使原為公司主要收入來源的房地產銷售未實現收入。

萬方地產(000638。SZ)也是青黃不接，其2011年度業績預告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤比上年同期下降約92%，原因在于公司前期項目已開發完畢，新實施的項目尚處于開發期，還不具備結轉收入的條件。

不過，從目前發布年報預告的上市房企來看，同樣受到房地產調控政策影響，上市房企的業績卻出現明顯分化，只是中小房地產公司利潤下降，而大公司基本保持業績增長。

保利地產(600048.SH)業績快報顯示，2011年公司實現營業收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

但東方證券研報認為，保利地產2011年凈利潤額低于預測數約5%，廣發證券則稱，其銷售目標完成率為92%。

萬科A(000002.SZ)宣告，2011年實現銷售面積1075.3萬平方米，實現銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。雖然在公布全年銷售業績的同時，萬科A并未透露2011年的利潤增長情況，但據中投證券預估，其去年的凈利潤率將達到14.8%和同比2010年的14.3%有所提高。

而廣發證券表示，萬科A去年的銷售目標完成率也只為93%。

然而，截至1月31日，地產板塊約66家公司公布了業績預告或業績快報，其中67%的業績均實現增長。

但國信證券認為，上市房企已預告的良好業績鎖定性，源于過去三年的銷售持續增長，且預售制導致項目結算滯后，均價上揚保障了毛利率穩定。

福建一家上市房企董事長亦告訴本報記者，上市房企的年度利潤，大多以交付房產、開具發票等作為收入確認標準，更多的是反映確認年度之前的銷售情況，并不能完全體現當年的銷售成績和整體情況。

而根據廣發證券今年1月份對23家重點覆蓋的A股房地產上市公司進行電話調查結果，只有萬科A、榮盛發展(002146.SZ)、華僑城A(000069.SZ)和中南建設(000961.SZ)的銷售表現令人滿意，保利地產、招商地產(000024.SZ)和金融街(000402.SZ)的表現也可接受，但更多的公司由于區域限購、產品結構不理想、工程進度滯后、錯過推盤時機等種種原因，導致銷售大幅未達年初預期。

甚至有統計數據顯示，去年有85%左右的房企沒有完成銷售任務。

廣發證券調研報告指出，由于銷售的不暢，各家公司的庫存都有所增長，庫存較為嚴重的公司，目前手上的可銷貨值已經達到2011 年實際銷售額的兩倍，加速周轉去庫存是當務之急。而大多數公司都不同程度地放慢了開工節奏，有的公司從去年年中起就下調了新開工面積，2012 年壓縮開工是大勢所趨。

國泰君安證券發布的房地產行業研究報告亦稱，2012年上半年行業庫存繼續攀升，開發商未來銷售壓力也將繼續加大，量價基本面繼續向下探底，但在中期之后開發商銷售壓力將小幅緩和。投資的不景氣將貫穿2012全年，投資的新開工和拿地將持續下墜。

上下游相關產業“唇亡齒寒”

上市房企過冬，涉及房地產的上市公司也受到了牽連。

主營業務為交通、能源、空氣液體凈化過濾材料、紡織用品等的泰達股份(000652.SZ)，其1月31日刊登的2011年度業績預告，將凈利潤比上年同期下降90%—100%的原因之一歸結為：房地產行業的宏觀調控在2011年持續進行，公司區域開發產業所開發的土地招拍掛進展不順，區域開發產業對公司2011年度業績貢獻同比大幅下降。

而在2009年和2010年，泰達股份房地產業務只占主營業務收入比例的6.12%和9.01%。

同一天披露年報的武漢控股(600168.SH)，也“中彈”房地產調控政策，其2011年凈利潤同比下降44.91%，公司稱首要原因為受國家宏觀經濟調控影響，房地產銷售收入下降。

就連主營為旅游觀光及相關客運服務的桂林旅游(000978.SZ)，也受房地產拖累。

2月1日，桂林旅游發布業績預告稱，公司2011年業績與2010年業績基本持平。可是，西南證券點評認為，桂林旅游業績低于市場預期，是地產項目福隆園實際結算低于預期，雖然福隆園土地銷售早已協議確定價格和出售面積，但因政策、資金等因素，實際地產結算低于預期。

之前，桂林旅游預計福隆園地產項目售出土地210畝，2011年實際僅售出土地40畝，僅貢獻利潤1100萬元，較市場預計的4900萬元低78%，而2010年該項目貢獻的凈利為2631萬元。

感到寒意的不僅是直接介入房地產的企業，與房地產產業息息相關的上市公司，同樣被波及。

1月31日，主營業務為氣霧劑系列產品的技術開發、生產與銷售的彩虹精化(002256.SZ)緊急修正業績，預計2011年公司凈利比上年同期下降10%-35%。

實際上，房地產低迷，正在把低溫傳導至鋼鐵、水泥、建材、家居等上下游相關產業，甚至將引發多個行業需求萎縮。

1月31日，鞍鋼股份(000898.SZ，00347.HK)在業績預告中表示，預計2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損約21.51億元(基本每股收益約-0.297元/股)，主要是原燃料價格漲幅高于鋼材價格漲幅以及高爐檢修等因素影響，尤其是四季度鋼材價格大幅下降。而2011年前三季，鞍鋼股份盈利為2.39億元。

此外，凌鋼股份(600231.SH)、南鋼股份(600282.SH)、馬鋼股份(600808.SH)00323.HK)也紛紛預計2011年度凈利潤同比下降50%以上。

更有甚者，2011年前三季度實現2084.31萬元凈利潤的韶鋼松山(000717.SZ)，1月31日卻公告全年預虧達到11.70億元，相比下降56倍。

同在1月31日，洛陽玻璃(600876.SH，01108.HK)和(601600.SH，02600.HK)亦雙雙公告，預計2011年度歸屬于公司股東的凈利潤將比上年同期減少50%以上，主要原因皆為產品售價大幅下跌。

盡管如此，安邦咨詢還認為，房地產調控去年對行業的打擊不明顯，這種調控的威力恐將延后到今年顯現。因為去年有續建項目和保障房項目，而今年二者都會減少，影響會比較大。

與房地產企業本身相比，雖然房地產產業鏈上下游的企業，對房地產宏觀調控政策的反應有一定的滯后性和緩沖期，但不景氣的信號確實已經彌漫開來。

即使是一向被視為剛需的家電業，其行業上市公司2011年的業績也是冰雪相逼，美菱電器(000521.SZ)、ST科龍(000921.SZ)、深康佳(000016.SZ)等的凈利潤，同比下降均達到50%以上，萬家樂(000533.SZ))、彩虹股份(600707.SH)同樣預虧。

作為相關產業的溫度計，房地產不景氣帶來的沖擊波還會持續發揮威力。2月1日，廣東東莞楷模家居集團有限公司董事長徐國芳表示，樓市不景氣首先沖擊的是房地產企業，接著便是家具和電器等房地產下游企業，2011年中國家具行業銷量大概下降30%，整個市場正在下降的趨勢已經顯現。

資料顯示，房地產行業占到PVC下游需求總量的65%左右，但2011年，PVC的開工率只在55%左右。

中國指數研究院研究資料表明，家居作為與房地產關系密切的相關行業，受調控影響頗大。但由于政策傳導的滯后性，2011年上半年家居市場狀況仍保持良好，廣大企業比較樂觀，之后市場逐步萎縮、交易量下滑，出現競爭加劇、銷售不暢等情況。

房地產市場的調整還會給銀行帶來的負面影響。銀監會多次為國內商業銀行進行的壓力測試顯示，一旦出現房地產市場更慘烈的現象，銀行的業績可能會因此下滑。

而東方證券在2月2日的晨會紀要中表示，考慮到房地產對固定資產投資的影響還將繼續暴露，固定資產投資增速仍然處于下滑趨勢中。房地產市場調整對宏觀經濟的影響還未充分暴露。

值得注意的是，盡管中國房地產已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低，房地產市場調整可能引致的風險主要通過產業鏈傳導，并不會像美國那樣由于房地產內部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷。由于房地產風險的傳導過程，多層次的產業鏈條具有一定時滯，從而為化解風險提供了必要的時間和空間。