上市公司“退房”未了局：房企資金危局浮出水面

2012年02月06日 04:33
來源：21世紀經濟報道

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遭遇調控影響的房地產市場，如今依然是霧里看花。

在不少上市房企業績慘淡和地產末日傳說紛擾之際，2011年A股上市房企市值縮水2128億元，有一半的地產股跌幅超過30%，但跌幅50%以上的只有萬好萬家(600576.SH)、云南城投(600239.SH)、津濱發展(000897.SZ)、嘉凱城(000918.SZ)、均為區域中小型企業。

可是，資產重組后轉身為地產股的金科股份(000656.SZ，原名ST東源)、華夏幸福(600340.SH，原名ST國祥)、新華聯(000620.SZ，原名*ST圣方)，漲幅分別高達303.5%、216.32%、114.69%，全部成為2011年度驚艷牛股，而全國或地區性地產龍頭招商地產(000024.SZ)市值上漲12.85%、保利地產(600048.SH)上漲2.36%、華僑城A(000069.SZ)上漲4.87%，金融街(000402.SZ)市萬科A(000002.SZ)等個股雖然跟隨大市下跌，但調整幅度遠小于同期大盤和房地產板塊整體跌幅。

本報記者粗略統計發現，2012年1月以來，各大證券研究機構發表的給予房地產個股或行業看好、推薦、買入、增持、持有評級的研究報告，多達上百份。在針對房地產行業的研報中，除了少數同步大市、中性評級外，罕見賣出評級。

國信證券認為，業績增長仍是2011、2012年主基調，重點覆蓋的55家公司，預計超過50家2011年增長，平均增幅35%，超過54家2012年增長，平均增幅32%。建議超配，維持“看多”觀點。

然而，從現狀來看，此起彼伏的盈利下調、房價下調、融資風險(如信托還款)，以及大量涉房上市公司退出房地產業務，卻難以掩飾整體行業的低迷，無法令人樂觀。

“退房”潮洶涌

“退房”已成為上市房企自救的一種手段。

2月3日，渝開發(000514.SZ)公告稱，將公司持有的重慶捷程置業有限公司40%的股權作價11700萬元及40%的債權(股東借款)作價57160萬元轉讓給森源家具集團有限公司，債權和股權兩項轉讓合計作價68860萬元。

渝開發表示，本次股權及債權轉讓實現的溢價約7600萬元，對公司凈利潤影響約5700萬元(所得稅率25%)。

而早在2011年9月，渝開發就將該公司51%股權及51%債權一并作價8.51億元，轉讓給重慶市新城開發建設股份有限公司，溢價約7000萬元。

歷史公告表明，重慶捷程公司擁有渝中區渝中組團C分區C11-1號地塊(兩路口片區)規劃建筑總面積為51萬平方米開發項目，該宗地出讓總價款為148253萬元，每平方米28703 元，已支付清全部土地價款并于2011年8月30日取得了土地使用權證。

同在2011年9月，渝開發與重慶海航公司簽定股權轉讓協議，將公司持有的重慶會展中心置業有限公司15%的股權作價7500萬元轉讓給海航公司，實現的溢價約5700萬元 (含稅)。

同年4月，渝開發將所持有的重慶聯捷置業有限公司100%的股權，作價5573萬元轉讓給與重慶美源公司，實現投資收益 2595 萬元(含稅)。

事實上，割地求生的又何止是以房地產為主業的上市房企，為數眾多的涉房上市公司，繼2010年頻現“退房”潮之后，據不完全統計，2011年亦約有近20家主業非地產的上市公司先后拋售房地產股權或變賣房地產項目，這其中包括飛樂股份(600654.SH)、華芳紡織(600273.SH)、宏達股份(600331.SH)、西部礦業(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等一批曾經的市場熱門股。

加速銷售回籠資金，也是上市房企過冬求存的重要方向。如冠城大通(600067.SH)采用“團購”方式變現旗下房產，據其1月4日公告稱，公司下屬全資子公司北京京冠房地產開發有限公司的子公司北京鑫陽房地產開發有限公司，將位于北京市東城區廣渠家園3樓1層101等房屋，合計作價4.15億元，出售給北京首東國際投資。

同時，北京鑫陽還將位于北京市東城區廣渠家園7樓1層101等房屋，合計作價1.04億元，出售給雅虹文化公司。

西部礦業在去年10月將其在北京的兩處物業，以合計總價為2.4億元轉賣他方，甚至被市場質疑為賤賣，理由是賣價較周邊同類房產價格低了至少三成。

這一幕與2008年的遭遇驚人一致。當年，在2007年地王頻出、瘋狂拿地之后，不期而至的金融危機帶來的樓市蕭條，讓此前爭先恐后涉房的上市公司陷入了斷腕求生、割肉補血的艱難境地。

但2009年樓市的突然逆轉火爆，又使一批按捺不住的上市公司紛紛削尖腦袋擠進地產開發領域，而當年不少上市公司雖然主業虧損，房產業務卻成了盈利的支柱，其中，僅四川的上市公司就約有三分之一涉足房產。

與“退房”的魚貫而出形成對比，轉向礦業已在上市房企中掀起熱潮，據不完全統計，自2010年下半年以來，約有二成的上市房企進軍礦業，其風風火火勢頭堪比之前的上市公司涉房熱。

有趣的是，即使是2011年業績下降甚至虧損的萊茵置業(000558.SZ)、ST珠江(000505.SZ)和東方銀星(600753.SH)，皆與上市房企甚囂塵上的涉礦緋聞扯上關系。

2011年7月5日，萊茵置業宣布設立的全資子公司貴州萊茵達礦業發展有限公司，將收購貴州黔南華益礦業35%的股權，交易價格為175萬元，成為又一家涉礦的房地產企業。

ST珠江則在2011年7月21日公告，擬斥資6400萬元，參與投資開發兩處位于湖北十堰市的鐵礦資源。

之前，“中國錫王”華錫集團擬借殼東方銀星，但不久就宣布流產。

而浙江寧波的上市房企榮安地產(000517.SZ)，則在1月13日發布公告，宣稱將奔赴2300公里開外的內蒙古阿拉善盟投資一造紙廠項目。

根據公告，阿拉善盟將按照有關規定積極給榮安地產申報配置煤炭資源，即裝備制造項目、高新技術項目固定資產投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個項目主體配置煤炭資源最多不超過10億噸。

據此，市場傾向于將榮安地產此舉解讀為表面造紙暗地謀礦的房企尋出路方式。

但市場對涉礦房企一直爭議頗多，有證券研究機構認為，礦山投資回報周期相對較長，短期難以見效，隨著經濟環境的不斷變化，投資收益的風險并不確定，加上房地產企業普遍面臨市場低迷、資金收緊的問題，很難投入大筆資金發展礦業，而將并不寬裕的資金轉入其他行業，會使得房地產行業的資金缺口變得更大。

甚至有投行人士表示，如果宏觀經濟下行，介入資金需求同樣較大且回報周期較長的礦業投資，這種產業轉型可能成為一些上市房地產公司的又一困境。

殷鑒不遠的在于，自2002年起，中國迅速崛起的房地產企業，曾掀起過一股買殼上市大潮，買殼上市成為當時房地產企業登陸資本市場的主渠道。但如今，對房地產企業來說，開發貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發配股和IPO前途渺茫，融資渠道已進入歷史冰點。

可堪注腳的是，近日，海航集團執行總裁李先華宣稱，公司目前地產業務多為自用，在公司所有產業中的重要性居于最后，且單純住宅性樓盤開發很少，“公司去年7月定下基調，(房地產業)凡未上的項目一概不上，收購沒有交訂金的一概放棄。目前大部分房地產業務處于冷凍狀態。

而海航集團旗下擁有西安民生(000564.SZ)、易食股份(000796.SZ)原名寶商集團)、ST海建(600515.SH，原名ST筑信)等涉及房地產開發經營的上市企業。

資金危局如影隨形

其實，涉房上市公司在樓市蕭瑟時期，不僅業績受累，更可能因此堵了公司融資大門。

2月1日，天富熱電(600509.SZ)發布業績預告稱，2011年凈利潤預增150%—200%。而此番預增，就在于去年年底天富熱電轉讓子公司天富房產公司，獲得股權轉讓收益3億元以上，而若扣除轉讓收益凈利潤，其2011年凈利基本和上年持平。

但天富熱電轉讓房地產公司股權獲得收益只是表象，更深層次的原因則在于，其定增申請一直懸而未決。2011年4月，公司擬以不低于10.50元/股的價格定向增發不超過2億股，募集資金總額不超過25億元，用于建設2×300MW熱電聯產擴建工程，此次剝離房地產業務后意在促使融資審批加速。

地產業務成融資重組“累贅”并非杞人憂天，此前，萬方地產(000638.SZ)、招商地產(000024.SZ)等12家上市房企撤回了增發申請，并且包括*ST興業(600603.SH)、實達集團(600734.SH)、*ST吉藥(000545.SZ)在內的多家上市公司涉及房地產業務的重大資產重組被迫終止，成為受制于房地產調控案例。

根據宏達股份預盈公告，預計2011年1-12月份實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為4000萬元—6000萬元，業績變動原因系轉讓所持成都宏達置成房地產開發有限公司的股權產生投資收益所致。

按照宏達股份2011年5月公告，其旗下置成房產98%的股權，以11.93億元轉讓給控股股東控股子公司世紀房地產，實現轉讓收益約7億元。

剝離房地產業務之后，宏達股份在當年11月披露非公開發行預案，擬以不低于11.34元/股的價格非公開發行不超過4.4億股，募集不超過50億元，用于鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項目建設及補充公司流動資金。顯然，宏達股份在退房”也是為了再融資。

而為了清理融資“絆腳石”，海南航空(600221.SH)、合肥百貨(000417.SZ)等都將地產業務出售，以期實現再融資目的。

而自2010年4月國務院出臺新“國十條”之后，房企重組和再融資需獲得國土資源部的意見，證監會也明確表態暫緩受理。

房地產業的經營壓力越來越大，涉房上市公司“退房”除了可以打開融資渠道關卡，還在于房地產風險釋放帶來的業績下滑和資金拖累。

主營食品的恒順醋業(600305.SH)已經被房地產“拉下水”，根據其業績預減公告，公司2011年度業績比去年同期減少50%以上，原因就在于公司老廠區土地未能如期變現，加之國家對房地產行業的宏觀調控，商品房市場成交低迷，公司房地產銷售下降，導致效益同比大幅下降。

曾經醫藥股黑馬的中恒集團(600252.SH)，1月18日披露的業績快報僅為4億元凈利潤，與2010年年報提出的2011年實現凈利潤6億元目標相差甚遠，更遠低于市場預期的8億元凈利潤，其股價隨之連續出現兩個“一字”跌停板。

而中恒集團給出的業績與經營目標凈利潤差異的兩個原因，其中一個就是公司未能如期轉讓欽州恒祥豪苑等房地產項目。

由于投資者群情洶涌，中恒集團控股股東廣西中恒實業只得承諾采取穩價措施，通過上證所交易系統增持公司股票2605542股，占公司總股本的0.24%。

但大股東增持上市房企股份，也被市場視作存在“釣魚”融資的預期，盡管增發配股通道受阻，但出讓項目公司股權、民間借貸、發債、發行信托產品等，同樣能夠維持資金生命線。

2月3日，華僑城A公告表示，截至2012年2月2日，華僑城集團共增持公司股份11848499股，約占公司總股本的0.212%。此前的2011年10月26日，華僑城A發布公告稱，公司控股股東華僑城集團通過二級市場增持公司股份，并計劃在12個月內增持不超過公司總股本2%的股份。

而1月30日，冠城大通亦披露，控股股東豐榕投資通過上證所交易系統增持公司216.37萬股，占公司已發行總股份的0.29%。豐榕投資還擬在未來12個月內繼續增持公司股份，累計增持比例不超過公司已發行總股份的2%。

房地產公司的融資渠道持續收窄、融資成本持續攀升是不爭的事實，數據顯示，截至2011年10月30日有可比數據的108家房地產行業上市公司之中，資產負債率在50%以上的有87家，占比高達80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合計背負9928億元債務，負債總額與資產總額比高達73%，平均每家負債109億元，較上年同期增四成，較同年上半年增加十分之一。

國泰君安研究報告顯示，按照目前的口徑計算，2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬億元。

根據中金公司統計數據，2010年和2011年新增房地產信托估計為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產信托產品的期限多在1.5年到3年之間，按照1.5—2 年的發行期限，總還款額7000億的房地產信托還款期集中在今年起的三年內。

國泰君安研報認為，地產信托資金一般的資金年回報率達15%—20%，遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。

中金公司預估，2012年預計到期信托規模2234 億，總還款額約2500 億，2013年預計到期信托規模2816 億，總還款額約3100 億。2012年分季度來看，3 月到期約220 億元，是小高峰，7 月起則是到期大高峰，每月均在300 億元以上。

不僅如此，多位房地產業內人士均認為，房地產企業除銀行貸款、信托資金之外，還有到期或即將到期的離岸私募債、房地產基金、民間借貸等，預計總計金額高達2萬億元以上。

而據央行公布的統計數據，2011年全年房地產新增貸款雖較前一年下降38%，但累計新增貸款亦達到1.26萬億元。

巨大資金重壓之下，房企不得不采取多渠道融資來自救，根據名流置業(000667.SZ)1月12日公告，其子公司沈陽印象名流置業有限公司擬向公司第二大股東北京國財借款4億元，期限為12個月，借款年利率為6.56%。而wind數據顯示，今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質押其持有的全部或部分股份，合計質押5.8億股，去年上市房企股東所質押的股份達到165.87億股。

此外，北京中原市場研究部的統計數據顯示，2011年全年，房地產行業規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

雖然種種跡象表明房企的資金危局已經悄然而至，但2月1日證監會公布的IPO申報企業名單顯示，大連萬達商業地產、富力地產和首創置業的IPO申請赫然在列，這是否表明在地產危言之下，監管思路已經開始逐漸放松？

廣發證券針對房地產業的最新研報指出，最近這輪房價下跌，主要是從去年的第三季度開始，但房價跌多少才算是“合理回歸”，政府從來沒有給出定量的說法，而調控已從“堅定不移”換成了“鞏固成果”，這是否意味著，政府是不是也不希望房價立刻大跌？

因此，廣發證券認為，樓市下跌是現狀，但或許已經在股價里了，而投資是投資未來，未來的方向，是貨幣放松和政策微調。