第一牛股首發年報華夏幸福逆勢擴張

2012年03月03日 00:02
來源：中國經營報作者：米娜

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從ST國祥(600340.SH)更名的華夏幸福股價一路狂飆，成為國內資本市場的“黑馬”

2011年A股全年累計跌幅達21.68%，房地產企業跌幅慘重，但華夏幸福非但沒有下跌，反而遭到資金追捧，股價連續上漲，在一年之內股價漲了3倍有余。

2月29日，華夏幸福發布了借殼上市之后的首份年報，根據年報顯示，該公司2011年全年實現凈利潤達13.6億元；凈利潤與上年同比增長了225.5%。

與全面陷入經營困境的地產大軍相比，華夏幸福所交出的這份“成績單”無疑十分搶眼。

機構熱捧

2月28日，華夏幸福收盤價為24元，而在一年之前，即2011年2月28日該股的股價僅為6元/股(復權價)。

Wind數據顯示，2011年大盤上證指數收于2199.4點，是A股史上的第三大熊年；但在個股方面，總共有18只股票的年漲幅在50%以上，其中有6只股票的年漲幅超過100%，華夏幸福以3倍的漲幅遙遙領先，成為當之無愧的2011年第一大牛股。

2011年7月，華夏幸福成功借殼ST國祥，眾多機構投資者紛紛入駐，包括華夏、嘉實、華商和工銀瑞信等大型公募基金公司。

公開信息顯示，華夏紅利基金在2011年6月重組公布之前就持有 220萬股華夏幸福，在重組成功之后華夏系基金選擇了獲利退出。

而對華夏幸福更加看好的華商領先企業混合型證券投資基金自重組開始就持有741萬股，成為華夏幸福的第四大流通股東，如今仍持有700多萬股。

而嘉實基金旗下的基金豐和則在華夏幸福重組成功之后的2011年第三季度買入了161萬股，第四季度又繼續加倉38.6萬股，成為其第七大流通股東。

機構蜂擁而入顯然與華夏幸福的業績增長有關。

華夏幸福年報顯示，2011年公司實現整體銷售額165億元，實現營業收入77.9億元，比上年增長76.2%；實現營業利潤17.5億元，比上年增長180.8%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為13.6億元；比上年增長225.5%。

根據華夏幸福在重組期間所作出的承諾，華夏控股承諾2011年、2012年、2013 年京御地產(華夏幸福旗下房地產公司)的盈利預測數(即歸屬于母公司所有者的凈利潤)分別為9.5億元、12年8億元、14.7億元。顯見2011年華夏幸福業績遠超重組承諾數據。

業內人士稱，華夏幸福之所以敢于承諾大手筆盈利及超預期增長，與其公司業務性質息息相關。

據了解，華夏幸福成立于 1998 年，旗下擁有兩大主要業務，分別是由區域事業部投資的工業園區開發和由專業事業部負責房地產項目開發。

華夏幸福目前投資開發運營的產業園區，包括固安工業園區、大廠潮白河工業園區、懷來京北生態新城、昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、沈北蒲河智慧產業園區、于洪園區等共10個工業園區，其中七個位于河北，兩個位于遼寧沈陽，均位于環渤海經濟圈內。

“一個成熟的工業園區形成需要8～10年的時間，而華夏幸福的三大園區(即固安工業園區，大廠潮白河工業區和懷來京北生態新城)已度過了最初的重資本投入期，進入現金流平衡的回收期，因此華夏幸福今后幾年的營業利潤實際已經鎖定，兌現重組承諾問題不大。”一位證券公司資深分析師表示。

“產業新城模式”復制擴張

自2011年4月30日“國十條實施細則”中明確提出“住房限購令”后，限購政策便逐步在全國各地陸續執行，這也將國內的房地產行業拖入寒冬。

但華夏幸福顯然并沒有受到限購政策的影響。“華夏幸福所經營的領域是產業地產，這在國內尚屬于發展初級階段，發展前景巨大。”中原地產投資顧問部總經理張昆煜表示。

2011年年報顯示，華夏幸福把握了國際產業轉移和大都市郊區化帶來的產業升級、區域分工的歷史機遇，聚焦于環渤海區域經濟產業促進及大都市外溢需求，創造了園區開發運營與城鎮開發建設相互促進的“產業新城模式”。中國社會科學院工業經濟研究所張其仔研究員告訴《中國經營報》記者，“通過深化城市化的進程，讓更多的農民進城，對于中國未來的經濟發展很重要。讓農民進城，不完全是要解決戶口問題，關鍵在于要有就業機會。通過產業發展把城市建設起來，通過城市建設把產業發展起來，把農民吸引到城市中來，讓更多人真正地參與到城市建設中來。通過這種方式，才能實現城市化與經濟發展的有質量、可持續。

尤其值得一提的是，華夏幸福成名源于其最早開發的一個工業園區：固安工業園區。

2002年，華夏幸福與河北省廊坊市政府共同開發的固安開發區，成為第三代開發區的代表之作，被業內稱為“產業新城模式”。據了解，固安開發區的電子信息和汽車零部件兩大產業基地目前已經初具規模，2011年完成固定資產投資100.3億元，實現財政收入約6.3億元，園區就業人口超過2萬。

除了固安工業園區，2007年華夏幸福又開始運作大廠潮白河工業區，隨后又簽約懷來京北生態新城，這三個慢慢走向成熟的開發園區為上市后的華夏幸福貢獻了頗豐厚的利潤。

“2010 年固安和大廠兩個園區的綜合毛利均高達 50%以上，三大園區目前簽約投資額共 470 億元。”上述資深分析師表示。

如今，華夏幸福事業版圖已經擴張到環首都經濟區、環渤海經濟圈等地。截至2011年年末，公司投資開發運營了包括固安工業園區(河北廊坊)、大廠潮白河工業區(河北廊坊)、懷來京北生態新城(河北張家口)、昌黎工業園區(河北秦皇島)、灤平金山嶺園區(河北承德)、文安園區(河北廊坊)、沈北蒲河智慧產業園區(遼寧沈陽)、大廠新興產業示范區(河北廊坊)、廣陽園區(河北廊坊)、于洪園區(遼寧沈陽)共10 個園區。

工業園區開發的獨特之處在于其“政府主導，企業運作”的模式，即政府將某一區域的整體開發委托給一個房地產企業來完成，并在政府的監督下對委托區域進行逐步開發，企業與政府共同分享產業發展、城市升級的紅利。

“以生產，加工和制造為主的第二產業工業園現在成為主流，以產業主導的工業園在南方已經逐漸成熟，而北方市場如今正如火如荼開始建設。”張昆煜表示。

“華夏幸福是產業地產的典范，它目前拓展的區域均未受限購政策影響。在上市的房地產企業里，唯有張江高科與其類似，都經營工業園區，但張江高科在企業管理方面不如華夏幸福靈活。光大證券一位資深分析師表示。

光大證券房地產分析師姚望表示：“在工業園區建設方面，目前國內還沒有一家開發商的實力能跟華夏幸福相比，現在固安園區的品牌效應逐漸形成，這次與沈陽蘇家屯人民政府簽約的條件比往其他園區要優厚，與政府約定的基礎設施、公共建設以及土地整理的加成收益比例，較之以往更加可期。