中航地產2.3億凈利藏貓膩公允價值評估調節利潤

2012年03月14日 05:55
來源：21世紀經濟報道作者：曉晴

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在A股震蕩下，中航地產(000043.SZ)無疑是近期“黑馬”。3月13日，中航地產再度以漲停報收，報收13.81元。

如從1月18日從底部6.46元的價格起算起，中航地產股價迄今漲幅已高達113.78%。

而在股價飆升背后，公司2011年業績倍增以及“10轉10派2”的分配方案成了游資炒作的噱頭。

此前，中航地產3月10日發布的2011年業績報告顯示，盡管面臨房地產調控，但中航地產似沒受到影響。盡管2011年營業總收入為37.1億元，同比下降5%，但凈利卻高達5.17億元，同比大幅增長92%。

但其中2.3億元卻來源于投資性房地產公允價值變動產生的損益。如果不考慮公允價值變動損益的話，2011年凈利潤增速將下降至27%。

本報記者進一步調查發現，中航地產全年2.3億元投資性房地產公允價值變動損益也是其一手“自導自演”的結果。

“自導自演”房產公允價值評估

當天，本報記者以投資者身份聯系了中航地產證券部，該部門工作人員表示，公司房地產公允價值評估是按公司2009年4月制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法(試行)》(下稱《辦法()來執行的。

據中航地產公告，公司從2009年1月1日起變更投資性房地產會計政策，即對投資性房地產后續計量模式，由成本計量模式改為公允價值計量模式，并對投資性房地產采用公允價值進行后續計量。《辦法》提及，公司投資性房地產本身有交易價格時，以公司投資性房地產管理部門商業物業經營部提供的同期成交價格或報價為基礎，確定其公允價值。

對此，有券商研究員告訴本報記者，若按照國際會計準則要求，如需要評估房地產公允價值，應由專業的價值評估人士進行。

“由公司自身來進行評估的結果值得商榷，其評估結果可以成為公司調節利潤的一個調節器。”該研究員稱。

《辦法》稱，公司商業物業經營部門出具的分析報告表明公司投資性房地產公允價值可能發生大幅變動時，應對投資性房地產的公允價值進行估價，并出具市場調研報告，經公司董事會批準后，公司財務管理部門根據市場調研報告的估價結論進行會計處理。

“目前，公司認定的會計處理標準是，投資性房地產所處的市場當期發生重大變化，以公司董事會認定的某地區相關價格指數季度末與上年度末相比，變化幅度大于5%就要相應作出調整。”中航地產證券部工作人員表示。

有意思的是，就在中航地產年末作出2.3億元投資性房地產公允價值變動損益的2011年前三個季度里，該項指標均沒有達到變化幅度大于5%的標準，而不進行相關會計處理。

2011年10月29日，中航地產第六屆董事會第二十六次會議決議公告表明，《關于投資性房地產公允價值處理的議案》中提及，截止到2011年三季度末，公司投資性房地產公允價值未發生較大幅度變動，總體變動幅度為4.66%，各項資產公允價值變動幅度均未超過5%，其房地產價格波動對公司的投資性房地產價值的影響不大。因此，董事會同意公司2011年三季度不確認投資性房地產公允價值變動收益。

然而，等到2012年3月8日公司第六屆董事會第三十四次會議召開時，公司董事會審議通過的《關于投資性房地產公允價值處理的議案》顯示，根據公司資產運營單位2011年末出具的《投資性房地產市場價值估測調研報告》，董事會同意公司及下屬企業所持有的投資性房地產2011年確認稅前公允價值變動收益共計2.33億元，確認資本公積1.12億元。

在此之前董事會已于2011年12月21日作出決定，同意將公司下屬企業持有的長沙波波天下城項目中“長房權證天心字第711053681號”至“長房權證天心字第711053689號”房產、南昌格蘭云天國際酒店房產等房產作為以出租為目的的持有型物業。并由此按規定進行會計處理。

機構拋售游資“擊鼓傳花”

在中航地產最近連續拉升至漲停的三個交易日里，全是游資在“擊鼓傳花”

3月10日，中航地產發布2011年年報，同時推出“10轉10派2”的分配方案。成為了游資爆炒的“導火索”。而對于高送轉方案或已被提前泄漏的質疑，前述證券部工作人員表示無從告知，并稱在年報發布前的一個月，就沒接待機構來訪了。

3月13日，深交所龍虎榜交易信息顯示，當天，位居買入金額最大的前五個席位分別來自于銀河證券重慶民族路、銀河證券佛山市順德大良、中信萬通淄博柳泉路、銀河證券深圳海德三道、中投證券無錫清揚路，全天分別買入639.00萬元、514.75萬元、434.59萬元、386.47萬元、358.83萬元。

而在3月12日中航地產沖擊漲停當天，西藏同信成都東大街、招商證券珠海人民西路、中投證券無錫清揚路三大游資主力又成為了當天最大的空頭之一，全天分別賣出1674.13萬元、1445.70萬元和747.41萬元。而此前的3月5日漲停日，上述營業部為買入方主力。

而在中航地產的飆升行情中，機構多以逢高出貨為主。3月12日，在當天賣出金額最大的前五大主力中，機構席位賣出金額為663.95萬元。而更早前的1月30日，在公司前五大賣出主力中，機構占據三席之地，合計共賣出金額高達7887.18萬元。