萬通地產2011年營收增35%利潤降24% 踐行輕資產模式

2012年03月21日 23:34
來源：時代周報作者：劉若愚

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“學習嘉德”難見效馮侖夢想“小資金博大錢”

初春的陽明山，是杜鵑花盛開的季節，臺灣的母親河淡水河也開始潺潺流水。被萬通投資控股公司董事長馮侖描述為“背靠陽明山，傍晚可以看淡水夕陽”的陽明山，萬通地產股份有限公司(600246.SH，以下簡稱“萬通地產股)臺北2011項目，剛剛于2月底舉辦了“萬通臺北2011全球巡回品鑒會香港站”活動，這是該項目針對潛在意向客戶的新一輪宣傳。

去年9月，該項目還曾在北京和上海兩地舉行了盛大的全球發售儀式。

萬通臺北2011位于泛陽明山區域，作為高端度假服務式公寓，其銷售對象主要是大陸高端客戶。這個項目不但是大陸房企赴臺開發的第一個地產項目，同時也是萬通地產“輕資產”模式在住宅領域和國際化拓展方面的重要嘗試。

除了萬通臺北2011，萬通地產還在日前發布的2011年年報中稱，公司未來拓展布局將考慮沿海經濟發達的二、三線城市和銷售型商業物業，并擬計劃在2012年啟動3-5個輕資產項目。對于即將啟動的這些輕資產項目的分布區域及具體的運作情況，時代周報記者致電萬通地產董事會秘書程曉??，他本人以開會為由并沒有給出進一步的詳細信息，只表示這些項目還處在計劃之中。

實際上，從目前看來，輕資產模式對于萬通地產來說還是一把雙刃劍。

3月10日，萬通地產公布2011年年度報告，去年全年合共實現營業收入48.18億元，同比增長35.03%。雖然與去年同期相比，營收有所上升，但其凈利潤卻出現較大幅度下滑。數據披露，截至2011年年底，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.11億元，較上年同期的4.14億元減少24.70%，每股收益同步下滑至0.256元。

踐行輕資產商業模式

盡管在運作萬通臺北2011之前，萬通地產并沒有明確表態要著力發展輕資產項目，但前兩年就可窺見其涉足輕資產商業模式的蹤影。

資料顯示，2009年7月，萬通收購了TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發。之后TCL集團回租一半面積，租期6年。此后經過一年的運營，園區其他部分分租給了美的、速必達物流等公司。

不但如此，萬通地產還曾于2010年年底聯合中金、亞洲電視、香港置地等合作伙伴，共同以25.19億元的價格中標中服Z3地塊，中標之后中金與亞洲電視既是該項目的股東，又是該項目的主力租戶，萬通以此規避了資本支出過大的風險。

對于輕資產模式，萬通公司高層公開解釋，主要的操作辦法就是公司在拿地前夕就引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發。這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，并享受土地溢價。此外在開發和建設階段，還可引入私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發管理費；在持有經營階段，對項目進行租賃和物業管理，收取相關管理費。另外還可以引入商用物業孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。而在租金和出租率保持穩定后，通過各種金融產品，如REITs等，向包括保險基金、養老基金等機構出售部分或全部權益。

此次萬通臺北2011作為萬通向“輕資產的商業模式”轉型的重要嘗試，由于臺灣不允許大陸資本參股超過30%的公司投資臺灣地產業，萬通地產通過國際投資資本成立新加坡萬通投資公司(Vantone Capital Pte.，Ltd)，參股比例達29%，為此萬通地產還與當地的合作伙伴簽署了“合建分售協議”和“委托萬通全球銷售協議”。 Capita

萬通瞄準嘉德模式

在去年年底的某次公開活動中，面對記者問及對于宏觀調控形勢下萬通地產將如何轉型的問題時，馮侖表示，他已多次強調萬通地產瞄準的目標就是嘉德地產。

事實上，早在去年3月30日舉辦的萬通投資者年會上，公司就曾對外高調宣布，作為萬通地產的大股東，將以往隱身在萬通地產背后的“萬通實業”更名為“萬通控股”，定位于投資控股公司。目前總資產近140億元的萬通控股，未來將圍繞地產行業打造兩大業務板塊：直接投資和基金投資。馮侖稱，更名背后實質上是商業模式的變革，萬通地產將做中國的嘉德置地。

公開資料顯示，嘉德置地的成功之處主要在于它將房地產和金融產品進行了細分配對。貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹也指出：追求“資產類型的分解與投資人的匹配”正是嘉德模式的精髓所在。即以較小資金博取大錢的路徑，通過占據資金這一上游渠道，以基金投資與直接投資相結合，運營與資產管理相結合，規模擴張與增強流動性相結合，實現房企的效益最大化。而這一模式既不同于此前馮侖曾推崇的金融機構主導的美國模式，也異于“租售并舉”的香港模式。

通過這種“輕資產”戰略實施，嘉德置地的西直門MALL曾以330萬平方米的權益建筑面積，撬動了高達3000億元的資產管理總額。

凱德中國常務副主席林明彥公開表示，嘉德置地之所以能做到這樣的效果，是因為新加坡有這樣一個資本市場的框架，但在中國，目前資本市場的形態還較為單一，開發商的融資來源主要是向銀行貸款。國內開發商想要復制“嘉德模式”并不容易。

未來2-3年業績難爆發

事實上，除了萬通地產提出要向“嘉德模式”學習，去年上半年，保利地產放緩拿地節奏，也被業界猜測是向輕資產商業模式轉型。杜麗虹也表示，隨著土地紅利的降低，很多地產企業都開始在考慮向輕資產模式轉型，但目前這種模式在國內還處于一個初步發展階段，企業在輕資產方面的運作能力也在培養過程中。

據了解，臺灣2011項目作為萬通輕資產商業模式的重要嘗試，目前售價高達4.2萬元/平方米，比周邊的房價高出近一倍，銷售對象主要是大陸高端客戶。盡管目前萬通地產針對其中專門作為投資的部分房屋，還承諾5年包租、年租金4%。

盡管在全球發售兩個月后，萬通地產總經理云大俊對外表示，臺灣項目意向成交有78組，占到整個項目276套房源的30%。但記者致電其售樓中心，并向銷售人員了解到，目前該項目售出的房屋只有50多套。相比總的276套房源來說，從去年7月份開盤銷售至今，銷售率還不足兩成。

時代周報記者查閱萬通地產2011年年報也發現，在公司的主營業務分地區情況中，北京地區的營業收入為14.35億元，天津地區為33.49億元，分別比上年同期同比增長了37%和57%，此外川渝地區也有少量收入，而萬通臺北2011項目在去年整體的營業收入中幾乎沒有貢獻。

長期跟蹤萬通地產的西南證券地產分析師肖劍對時報周報分析稱：目前國內房地產企業的輕資產發展模式多停留在概念階段，而近年來萬通地產的業績表現也一直處于行業中等水平，從萬通地產2011年年報披露的土地儲備以及公司未來的營運計劃來看，即便在輕資產概念的打造下，今后2-3年公司也很難迎來業績爆發期。