張其佐：房地產調控不能“短期化”

2012年04月03日 04:17
來源：成都晚報

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博鰲亞洲論壇昨日下午召開“債務危機：衰退的導火索”分論壇討論，經濟學家、成都大學副校長張其佐在分論壇上發言，并接受新華社博鰲高端訪談。近日，他在接受新華視點記者采訪時，也談到了相同的問題。

“經濟未來面臨下行壓力主要是來自房地產發展的不確定性不穩定性因素。堅持房地產調控不動搖，積極有效化解房地產的諸多不確定不穩定性因素，防止局部問題演變成全局性問題，對促進國民經濟平穩較快發展顯得特別重要。”“調控短期化的問題在于：需求調控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力；而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，今后房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快跳出‘短期化’怪圈，構建一個有利于房地產行業長期穩定健康發展的長效機制”。張其佐說。

擠泡沫防風險穩投資

在這三者之間找均衡點

“化解房地產發展不確定不穩定性因素要攻堅克難，在時間上不能久拖，一是房地產仍然是我國經濟重要的支柱產業。二是房地產的不確定不穩定性，不利于擴大內需和推進城鎮化。三是目前房地產市場處于‘上不得下不得’的膠著觀望狀態：‘上’的風險很大，因為房地產的泡沫仍然較大，離房價合理回歸差距較大。‘下不得’主要指‘大落’也會對銀行和地方財政收入沖擊較大。尤其房地產投資增長可能過快下滑會加大國民經濟增速下行的壓力。所以，現在要在擠泡沫、防風險和穩投資三者之間要找到一個‘均衡點’。四是受歐債危機影響，我國經濟增速下行的壓力會更大。綜上所述，我不贊成部分學者提出‘堅持用3—4年或更長的時間，等到居民收入提高，房價水平就會自然回落’即‘以時間控空間’的辦法。

房地產調控

不能拖也拖不起

“房地產關系多方利益，調控的阻力相當大，但政府調控目標已定，就要堅定不移堅持落實調控目標不動搖，爭取在今后1到2年內調控到位。實現調控目標早到位早主動，晚到位則會陷入被動，就會積重難返。最近央行公布2012年一季度居民購房意愿，竟然創下了1999年調查以來的最低值。可見，調控持續時間越久，居民購房意愿可能會大幅下降，調控的成本就會增加，調控的難度和風險會增大。國內外經驗證明，一旦居民購房預期大幅下降，房地產就會處于極不穩定狀態。總之，我國樓市從2003年至今已經歷4輪調控，房地產調控時間太久必然會拖累國民經濟平穩較快增長，所以不能拖也拖不起。

房價收入比

不能超過6:1的警戒線

“究竟什么樣的房價才算合理，房價合理回歸的界限是什么。沒有具體的量化標準，各地就會出現“五花八門”的標準，勢必給房地產調控帶來不確定性和不穩定性。因此，提高政策目標的可操作性，必須要盡快研究制定出臺房地產調控目標的量化標準。房價是否合理，一方面要看房價是否與居民的收入相適應，另一方面要看是否與開發商合理的利潤率相匹配。

房價收入比是國際上判斷房價是否合理的標準。按照世界銀行的報告，房價收入比在3∶1-6∶1之間，即合理的房價應介于家庭平均年收入的3倍到6倍。我國目前房價收入比高達約8.5∶1，已大大超過國際房價收入比6∶1的警戒線。這說明，我國城鎮住房價格已過高，大大超過了居民的購買力。因此，我國房價收入比不能超過6∶1的警戒線。

房地產企業利潤率

應在10%-15%之間

“開發商的利潤率也是判斷房價是否合理的標準。國際上房地產企業利潤率一般在6%-10%的水平。據中國社科院《住房綠皮書：中國住房發展報告(2010-2011)》認為，2009年我國房地產平均毛利率為55.72%，超過國際房地產企業利潤率近7倍，這顯然是極不合理的。我國房地產企業利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會資本利潤率11.5%和大部分新興市場國家房企利潤率16.5%的水平，因此我國房地產企業利潤率控制在10%-15%之間為宜。

房屋租售比

應上升到1∶300警戒線之上

“房屋租售比是衡量房價是否合理的另一個重要標準。國際上將房屋租售比1∶300作為警戒線，但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線降到1∶420。因此，我國房屋租售比至少應上升到1∶300的國際警戒線之上，房價才算回歸到合理水平。”張其佐說。

綜合新華社等