張其佐：盡快擺脫房地產(chǎn)調(diào)控短期化傾向

2012年04月03日 06:16
來源：華西都市報作者：楊東

0人參與0條評論

張其佐接受新華社博鰲高端訪談。

經(jīng)濟學(xué)家、成都大學(xué)副校長張其佐認為，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，需提高政策可操作性

房價

房價合理回歸的界限是什么，中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標準，各地就會出現(xiàn)“五花八門”的標準，勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此，必須要盡快研究制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控目標的量化標準。 ——張其佐

“中國經(jīng)濟未來面臨下行壓力主要是來自房地產(chǎn)發(fā)展的不確定性不穩(wěn)定性因素。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，積極有效化解房地產(chǎn)的諸多不確定不穩(wěn)定性因素，防止局部問題演變成全局性問題，對促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展顯得特別重要。

張其佐接受新華社博鰲高端訪談時說，當前，由于國際金融危機還在發(fā)展，龍其是歐債危機仍可能導(dǎo)致歐元區(qū)經(jīng)濟再次陷入衰退。受此影響，中國經(jīng)濟也面臨經(jīng)濟增長存在下行壓力等多種挑戰(zhàn)：

化解房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定性不能久拖也拖不起

為什么這樣講呢？一是房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。從2003年至2011年，投資占GDP增長的平均貢獻率為45%左右，而房地產(chǎn)又占固定資產(chǎn)投資額的平均比例為約25%，房地產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻率在10%以上。

二是房地產(chǎn)的不確定不穩(wěn)定性，不利于擴大內(nèi)需和推進城鎮(zhèn)化。

三是目前房地產(chǎn)市場處于“上不得下不得”的膠著觀望狀態(tài)：“上不的風(fēng)險很大，因為房地產(chǎn)的泡沫仍然較大，離房價合理回歸差距較大。“下不得”主要指“大落”也會

對銀行和地方財政收入沖擊較大。所以，現(xiàn)在要在擠泡沫、防風(fēng)險和穩(wěn)投資這三者之間找到一個“均衡點”

四是受歐債危機的外部影響，我國經(jīng)濟增速下行的壓力會更大。

綜上所述，我不贊成部分學(xué)者提出的“堅持用3—4年或更長的時間，等到居民收入提高，房價水平就會自然回落”即“以時間控空間”的辦法。

房地產(chǎn)關(guān)系多方利益，調(diào)控的阻力相當大，但政府調(diào)控目標已定，就要堅定不移堅持落實調(diào)控目標不動搖，爭取在今后1到2年內(nèi)調(diào)控目標到位。實現(xiàn)調(diào)控目標早到位早主動，晚到位則會陷入被動，就會“積重難返”

總之，我國樓市調(diào)控從2003年至今已經(jīng)歷4輪調(diào)控且時間已達快10年之久，房地產(chǎn)調(diào)控時間太久必然會拖累國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，所以不能拖也拖不起。

盡快研究量化目標合理房價提高政策可操作性

溫家寶總理最近明確指出，房地產(chǎn)調(diào)控目標主要有兩個：一是促使房價合理回歸；二是促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

究竟什么樣的房價才合理，中央有關(guān)部門的政策并沒提出明確的量化標準，這樣各地就會出現(xiàn)“五花八門”的標準，勢必給房地產(chǎn)調(diào)控帶來不確定性和不穩(wěn)定性。因此，提高政策目標的可操作性，必須要盡快研究制定出臺房地產(chǎn)調(diào)控目標的量化標準。

房價是否合理，一方面要看房價是否與居民的收入相適應(yīng)，另一方面要看是否與開發(fā)商合理的利潤率相匹配。

第一，房價收入比是國際上判斷房價是否合理的標準。按照世界銀行的報告，房價收入比在3：1-6：1之間，即合理的房價應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。而我國目前房價收入比高達約8.5：1，已大大超過國際房價收入比6：1的警戒線。這說明，我國城鎮(zhèn)住房價格已過高，大大超過了居民的購買力。

第二，開發(fā)商的利潤率也是判斷房價是否合理的標準。國際上房地產(chǎn)企業(yè)利潤率一般在6%-10%的水平。據(jù)中國社科院《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》認為，2009年我國房地產(chǎn)平均毛利率為55.72%，超過國際房地產(chǎn)企業(yè)利潤率近7倍，這顯然是極不合理的。我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會資本利潤率11.5%和大部分

新興市場國家房企利潤率16.5%的水平，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率控制在10%-15%之間為宜。

第三，房屋租售比是衡量房價是否合理的另一個重要標準。國際上將房屋租售比1：300作為警戒線，但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線，達到1：420。因此，我國房屋租售比至少應(yīng)上升到1：300的國際警戒線之上，房價才算回歸到合理水平。

保持房產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展擺脫調(diào)控“短期化”

目前調(diào)控效果仍是短期的，經(jīng)過多輪調(diào)控，短期化的問題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而會影響正常的投資和消費。

因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅持調(diào)控不動搖，同時盡快跳出“短期化”怪圈，構(gòu)建一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，主要是靠市場配置資源來加快商品住房建設(shè)，同時要靠政府干預(yù)解決好保障房建設(shè)，達到穩(wěn)定供需，從而避免房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)“過冷過熱或大起大落”

“國際金價可能擺脫美元束縛”

金價

從2008年金融危機至今，已打破了黃金與美元的“負相關(guān)”關(guān)系，即黃金價格在擺脫美元，開始走出獨立行情：黃金價格上下波動，已不再看美元的“臉色”，好像與美元無關(guān)了。 ——張其佐

“黃金價格為何可能擺脫美元的束縛而自行波動？2008年爆發(fā)的金融危機本質(zhì)上應(yīng)是美元危機，黃金的上漲可能是因為害怕美國主權(quán)債務(wù)會出現(xiàn)違約的巨大風(fēng)險。”張其佐在談到國際金價時表示，國際黃金價格可能擺脫美元強弱的束縛。

數(shù)據(jù)2008年至今金價漲幅高出1倍

張其佐說，由于擔(dān)心發(fā)達經(jīng)濟體，尤其是美國主權(quán)債務(wù)違約的風(fēng)險，黃金成了最好的避險工具。據(jù)世界黃金協(xié)會公布，僅2010年全球黃金需求創(chuàng)下了十年新高達3812.2010年全球

噸。從2008年發(fā)生金融危機至今，倫敦黃金期貨價格已從700多美元瘋漲到1700多美元，漲幅高達一倍以上。

張其佐指出，自從布雷頓森林體系解體之后國際貨幣體系進入到牙買加體系，國際貨幣基金組織宣布取消黃金條款，即實施黃金非貨幣化，廢除了黃金的貨幣職能，黃金主要作為外匯儲備的補充，發(fā)揮緊急和最終國際支付功能。

但美元一直占據(jù)國際貨幣基金和世界銀行的主導(dǎo)地位和話語權(quán)，美元作為全球最主要的儲備貨幣，人們普遍認為購買美元資產(chǎn)仍然安全。于是黃金只是當作一種貴金屬的普通商品。因此，黃金與美元保持“負相關(guān)”的關(guān)系——即美元升值則商品價格下跌，美元貶值則商品價格上漲。從1995—2001年開始，由于美國執(zhí)行強勢美元政策，從而此時黃金價格從約400美

元猛跌到250美元；2002年之后由于美國放棄了強勢美元政策，從2002到2008年的7年間，黃金價格從250美元一路狂漲到近700美元。

但從2008年金融危機至今，已打破了黃金與美元的“負相關(guān)”關(guān)系，即黃金價格在擺脫美元，開始走出獨立行情：黃金價格上下波動，已不再看美元的“臉色”，好像與美元無關(guān)了。

原因或怕美國債務(wù)會出現(xiàn)違約

張其佐說：“黃金價格為何可能擺脫美元的束縛而自行波動？2008年爆發(fā)的金融危機本質(zhì)上應(yīng)是美元危機，黃金的上漲可能是因為害怕美國主權(quán)債務(wù)會出現(xiàn)違約的巨大風(fēng)險。所以世界開始重視黃金的國際貨幣屬性，黃金成了最好的避險工具。雖然黃金價格試圖在擺脫美元強弱的束縛，但這是一個短期還是一個長期的現(xiàn)象，還有待進一步觀察。” 據(jù)新華社

“實體經(jīng)濟是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)”

經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)利潤過高是不爭的事實，大多數(shù)富豪都是靠投機性房地產(chǎn)暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事件，表面上看是金融問題，實質(zhì)上是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題。 ——張其佐

談到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型問題時，張其佐說，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇面臨諸多不確定性和中國面臨經(jīng)濟下降壓力的背景下，要保持中國經(jīng)濟實現(xiàn)長期穩(wěn)定較快發(fā)展，大力發(fā)展金融業(yè)的

同時，必須高度重視實體經(jīng)濟發(fā)展，絕不能動搖實體經(jīng)濟這一根基。

多數(shù)富豪靠投機房地產(chǎn)暴富

張其佐說，這次美歐出現(xiàn)的金融危機，究其主要原因是金融體系虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟脫節(jié)。發(fā)達經(jīng)濟體遲遲走不出危機，也是因為實體經(jīng)濟缺乏新的增長點。

近些年來，中國虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟收益形成鮮明對比。房地產(chǎn)利潤過高是不爭的事實，大多數(shù)富豪都是靠投機性房地產(chǎn)暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事實，

件，表面上看是金融問題，實質(zhì)上是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題。

多年來，實體經(jīng)濟低利潤化趨勢明顯，資金大量流向房地產(chǎn)等行業(yè)，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控趨緊，這種資金鏈趨緊以致斷裂的局面出現(xiàn)是必然的。

宏觀調(diào)控必須立足實體經(jīng)濟

張其佐說，“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價”仍然是當前宏觀調(diào)控的政策目標，而要實現(xiàn)這一目標，就必須立足于發(fā)展實體經(jīng)濟。

從經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)聯(lián)度來講，實體經(jīng)濟是一國經(jīng)濟的核心內(nèi)容，資金運行是實體經(jīng)濟運行的潤滑

劑，實體經(jīng)濟增長才是穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控物價的結(jié)合點。而發(fā)展實體經(jīng)濟是擴內(nèi)需的必然要求，其內(nèi)在邏輯是實體經(jīng)濟的發(fā)展與內(nèi)需擴張能夠使經(jīng)濟總量和結(jié)構(gòu)上達到平衡。

改革開放10多年來中國特別是外向型經(jīng)濟的發(fā)展主要體現(xiàn)在實體經(jīng)濟尤其制造業(yè)上，其工業(yè)制成品占整個出口額的90%以上。這次國際金融危機德國受沖擊較小，究其主要原因就是德國始終注重制造業(yè)。金融危機后，美國等國家提出了“再工業(yè)化”、“重振制造業(yè)”，這一動向值得注意。

擴大內(nèi)需要防止“去工業(yè)化”

城鎮(zhèn)化

我國在城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展過程中，要注意堅持工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)，使工業(yè)化的速度和城鎮(zhèn)化的速度相匹配。

——張其佐

“當前擴大內(nèi)需既要加快城鎮(zhèn)化又要防止‘去工業(yè)化’。”張其佐說，當前我國發(fā)展仍處在重大戰(zhàn)略機遇期，仍然處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展時期。由于工業(yè)化是創(chuàng)造供給，城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求，擴大內(nèi)需的首要任務(wù)就必然要加快城鎮(zhèn)化，同時又要吸取歐美金融危機的教訓(xùn)，注意防止“去工業(yè)化’或“實業(yè)空心化”。這應(yīng)當是平衡供給與需求和調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長的內(nèi)在要求。

擴大內(nèi)需的引擎在于城鎮(zhèn)化

記者：城鎮(zhèn)化對擴大內(nèi)需有什么影響？

張其佐：一是城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的持久動力。2011年雖然我國城鎮(zhèn)化率已達50%，但仍低于發(fā)展中新興國家城市化率60%，離發(fā)達

國家城市化率80%的水平差距更大，城鎮(zhèn)化仍滯后于工業(yè)化。我國正處于城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化可以創(chuàng)造巨大的投資和消費需求。

二是城鎮(zhèn)化是促進服務(wù)業(yè)發(fā)展的根本舉措。國際經(jīng)驗表明，服務(wù)業(yè)發(fā)展是以城鎮(zhèn)化為依托，只有城鎮(zhèn)化和人均國民收入達到一定水平以后，服務(wù)業(yè)才能加速發(fā)展，并成為經(jīng)濟增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2011年我國服務(wù)業(yè)占GDP的比重約45%，低于中等收入國家53%的平均水平。我國服務(wù)業(yè)滯后的根本原因主要在于城鎮(zhèn)化滯后、人均收入水平還比較低，因而沒有形成對服務(wù)業(yè)的巨大市場需求。

三是城鎮(zhèn)化也是解決就業(yè)問題的有效手段。城鎮(zhèn)化率每年提高1個百分點，就可以吸收1000多萬農(nóng)民入城，進而帶動約1500多億元消費需求。目前發(fā)達國家服務(wù)業(yè)占就業(yè)的比重達80%以上，所以我國服務(wù)業(yè)的就業(yè)潛力非常大。

城市化離不開現(xiàn)代工業(yè)化

記者：我國的城鎮(zhèn)化需要注意哪些方面問題？

張其佐：經(jīng)驗和理論分析均證明：城鎮(zhèn)化過慢，工業(yè)化將缺乏市場需求方面的支撐，因而將失去動力；而工業(yè)化過慢，城鎮(zhèn)化就會缺乏足夠的產(chǎn)能供給，城鎮(zhèn)化也將失去依托。2008年爆發(fā)的世界金融危機和歐債危機的一個主要原因就是西方國家虛擬經(jīng)濟過度膨脹，脫離了以工業(yè)制造業(yè)為核心的實體經(jīng)濟發(fā)展，美歐等國長期以來重消費輕生產(chǎn)，“去工業(yè)化”現(xiàn)象比較嚴重，制造業(yè)嚴重萎縮，從而導(dǎo)致實體經(jīng)濟“空心化”

歐美領(lǐng)導(dǎo)人已意識到發(fā)展實體經(jīng)濟的必要性，在2009年底把重歸實體經(jīng)濟，推進“再工業(yè)化”戰(zhàn)略提上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的議事日程。

現(xiàn)在仍有一些學(xué)者和官員主張不提中國工業(yè)化問題。我認為中國還沒有完全實現(xiàn)工業(yè)化，現(xiàn)在的問題不是不要工業(yè)化的問題，而是如何擺脫傳統(tǒng)工業(yè)化、擺脫傳統(tǒng)重化工業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展模式的問題，從而提高工業(yè)產(chǎn)能利用率，降低部分行業(yè)產(chǎn)能過剩。

我國在城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展過程中，要注意堅持工業(yè)化和城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)，使工業(yè)化的速度和城鎮(zhèn)化的速度相匹配。更為重要的是，中國的工業(yè)化要加快轉(zhuǎn)型升級，堅持走出一條以大力培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)化道路，從而為城鎮(zhèn)化提供新的供給動力。據(jù)新華社

談到當前歐債危機正從外圍向核心國家蔓延，張其佐說，金融風(fēng)險從主權(quán)國家向商業(yè)銀行蔓延，歐元區(qū)經(jīng)濟已從低速增長行至衰退邊緣并可能向再次陷入衰退蔓延，歐債危機極有可能從階段性向長期化趨勢蔓延。

記者：歐債危機對世界經(jīng)濟復(fù)蘇有什么影響？

張其佐：歐盟統(tǒng)計局預(yù)計歐元區(qū)GDP今年全年可能衰退0.3%，歐洲央行預(yù)計將衰退0.4%-1%之間，IMF則預(yù)計將衰退0.5%，據(jù)歐盟統(tǒng)計局3月6日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年歐元區(qū)GDP增長1.4%-但明顯低于2010年的1.8%(IMF公布數(shù))。

更為嚴峻的是去年第四季度GDP環(huán)比下降0.3%，為2009年第2季度以來首次出現(xiàn)下降。其中有9個歐元區(qū)成員國經(jīng)濟出現(xiàn)下降，荷

蘭、意大利、葡萄牙、希臘、比利時等5國經(jīng)濟經(jīng)連續(xù)兩個季度下降(2012年2月15日歐盟統(tǒng)計局公布數(shù))，被確認已陷入衰退。

記者：導(dǎo)致歐債危機長期化的根源有哪些？

張其佐：根源在于歐元區(qū)體制上存在系統(tǒng)性因素風(fēng)險：

一、高福利體制。歐元區(qū)國家都屬于全世界最高的福利國家，財政收入占GDP的比重在40%以上，而福利占GDP大約在30%。國際上公認衡量一國債務(wù)風(fēng)險的2個主要指標即債務(wù)率和赤字率不能超過占GDP比重60%和3%的警戒線，而歐元區(qū)大部分國家均大大超標。

二、沒形成單一的歐洲債券。三、財政不統(tǒng)一。

四、歐洲央行難以成為國際最后貸款人。

五、歐元區(qū)各國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平差異太大。

六、不是一個統(tǒng)一的主權(quán)國家。歐元區(qū)是一個貨幣聯(lián)盟，而非政治聯(lián)盟。

綜上所述，歐元要穩(wěn)定和存在必須要在現(xiàn)有的貨幣聯(lián)盟基礎(chǔ)上解決好削減高福利，發(fā)行統(tǒng)一歐元債券，建立統(tǒng)一財政聯(lián)盟，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平衡，建立統(tǒng)一的主權(quán)聯(lián)盟國家等歐元體制所存在的系統(tǒng)風(fēng)險。據(jù)新華社

歐元

歐元要穩(wěn)定和存在必須要在現(xiàn)有的貨幣聯(lián)盟基礎(chǔ)上解決好削減高福利，發(fā)行統(tǒng)一歐元債券，建立統(tǒng)一財政聯(lián)盟，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平衡，建立統(tǒng)一的主權(quán)聯(lián)盟國家等歐元體制所存在的系統(tǒng)風(fēng)險。

——張其佐

●嘉賓名片

張其佐，男，四川渠縣人，經(jīng)濟學(xué)博士、教授，現(xiàn)任成都大學(xué)副校長。曾擔(dān)任國家能源辦和外交部等部門課題組負責(zé)人。兼任外交學(xué)院等高等院校特聘教授、新華社特約經(jīng)濟觀察員及全球化合作論壇副秘書長。與布萊爾、希拉克、拉法蘭、施羅德、普羅迪、基辛格、索羅斯等外國政要和學(xué)者就中國與世界經(jīng)濟問題進行過廣泛交流和對話。2011-2012年連續(xù)2年擔(dān)任博鰲亞洲論壇年會的主要演講嘉賓，是慕尼黑安全政策會議第三次核心小組會議中方正式成員，是關(guān)注國際國內(nèi)熱點經(jīng)濟問題的經(jīng)濟學(xué)家。

●新聞資料

去年博鰲論壇

張其佐是全球高校唯一代表

2011年4月15日，博鰲亞洲論壇2011年年會舉行。成都大學(xué)副校長張其佐作為討論嘉賓，與博鰲亞洲論壇理事長福田康夫、副理事長曾培炎、原外經(jīng)貿(mào)部副部長龍永圖、中國國際經(jīng)濟交流中心常務(wù)副理事長鄭新立、國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長張燕生等9位嘉賓進行討論。

據(jù)了解，張其佐是全球所有高校中參與年會核心議題討論的唯一代表。華西都市報記者楊東