張其佐：盡快擺脫房地產調控短期化傾向

2012年04月03日 06:16
來源：華西都市報作者：楊東

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張其佐接受新華社博鰲高端訪談。

經濟學家、成都大學副校長張其佐認為，促進房地產市場長期穩定健康發展，需提高政策可操作性

房價

房價合理回歸的界限是什么，中央有關部門的政策并沒提出明確的量化標準，各地就會出現“五花八門”的標準，勢必給房地產調控帶來不確定性和不穩定性。因此，必須要盡快研究制定出臺房地產調控目標的量化標準。 ——張其佐

“中國經濟未來面臨下行壓力主要是來自房地產發展的不確定性不穩定性因素。堅持房地產調控不動搖，積極有效化解房地產的諸多不確定不穩定性因素，防止局部問題演變成全局性問題，對促進國民經濟平穩較快發展顯得特別重要。

張其佐接受新華社博鰲高端訪談時說，當前，由于國際金融危機還在發展，龍其是歐債危機仍可能導致歐元區經濟再次陷入衰退。受此影響，中國經濟也面臨經濟增長存在下行壓力等多種挑戰：

化解房地產發展不穩定性不能久拖也拖不起

為什么這樣講呢？一是房地產仍然是我國經濟重要的支柱產業。從2003年至2011年，投資占GDP增長的平均貢獻率為45%左右，而房地產又占固定資產投資額的平均比例為約25%，房地產投資對GDP的直接貢獻率在10%以上。

二是房地產的不確定不穩定性，不利于擴大內需和推進城鎮化。

三是目前房地產市場處于“上不得下不得”的膠著觀望狀態：“上不的風險很大，因為房地產的泡沫仍然較大，離房價合理回歸差距較大。“下不得”主要指“大落”也會

對銀行和地方財政收入沖擊較大。所以，現在要在擠泡沫、防風險和穩投資這三者之間找到一個“均衡點”

四是受歐債危機的外部影響，我國經濟增速下行的壓力會更大。

綜上所述，我不贊成部分學者提出的“堅持用3—4年或更長的時間，等到居民收入提高，房價水平就會自然回落”即“以時間控空間”的辦法。

房地產關系多方利益，調控的阻力相當大，但政府調控目標已定，就要堅定不移堅持落實調控目標不動搖，爭取在今后1到2年內調控目標到位。實現調控目標早到位早主動，晚到位則會陷入被動，就會“積重難返”

總之，我國樓市調控從2003年至今已經歷4輪調控且時間已達快10年之久，房地產調控時間太久必然會拖累國民經濟平穩較快增長，所以不能拖也拖不起。

盡快研究量化目標合理房價提高政策可操作性

溫家寶總理最近明確指出，房地產調控目標主要有兩個：一是促使房價合理回歸；二是促進房地產市場長期穩定健康發展。

究竟什么樣的房價才合理，中央有關部門的政策并沒提出明確的量化標準，這樣各地就會出現“五花八門”的標準，勢必給房地產調控帶來不確定性和不穩定性。因此，提高政策目標的可操作性，必須要盡快研究制定出臺房地產調控目標的量化標準。

房價是否合理，一方面要看房價是否與居民的收入相適應，另一方面要看是否與開發商合理的利潤率相匹配。

第一，房價收入比是國際上判斷房價是否合理的標準。按照世界銀行的報告，房價收入比在3：1-6：1之間，即合理的房價應介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。而我國目前房價收入比高達約8.5：1，已大大超過國際房價收入比6：1的警戒線。這說明，我國城鎮住房價格已過高，大大超過了居民的購買力。

第二，開發商的利潤率也是判斷房價是否合理的標準。國際上房地產企業利潤率一般在6%-10%的水平。據中國社科院《住房綠皮書：中國住房發展報告(2010-2011)》認為，2009年我國房地產平均毛利率為55.72%，超過國際房地產企業利潤率近7倍，這顯然是極不合理的。我國房地產企業利潤率要綜合考慮國際平均水平和我國社會資本利潤率11.5%和大部分

新興市場國家房企利潤率16.5%的水平，因此我國房地產企業利潤率控制在10%-15%之間為宜。

第三，房屋租售比是衡量房價是否合理的另一個重要標準。國際上將房屋租售比1：300作為警戒線，但我國2010年房屋租售比已突破國際警戒線，達到1：420。因此，我國房屋租售比至少應上升到1：300的國際警戒線之上，房價才算回歸到合理水平。

保持房產市場長期穩定發展擺脫調控“短期化”

目前調控效果仍是短期的，經過多輪調控，短期化的問題在于：需求調控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力；而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而會影響正常的投資和消費。

因此，今后房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快跳出“短期化”怪圈，構建一個有利于房地產行業長期穩定健康發展的長效機制，主要是靠市場配置資源來加快商品住房建設，同時要靠政府干預解決好保障房建設，達到穩定供需，從而避免房地產調控出現“過冷過熱或大起大落”

“國際金價可能擺脫美元束縛”

金價

從2008年金融危機至今，已打破了黃金與美元的“負相關”關系，即黃金價格在擺脫美元，開始走出獨立行情：黃金價格上下波動，已不再看美元的“臉色”，好像與美元無關了。 ——張其佐

“黃金價格為何可能擺脫美元的束縛而自行波動？2008年爆發的金融危機本質上應是美元危機，黃金的上漲可能是因為害怕美國主權債務會出現違約的巨大風險。”張其佐在談到國際金價時表示，國際黃金價格可能擺脫美元強弱的束縛。

數據2008年至今金價漲幅高出1倍

張其佐說，由于擔心發達經濟體，尤其是美國主權債務違約的風險，黃金成了最好的避險工具。據世界黃金協會公布，僅2010年全球黃金需求創下了十年新高達3812.2010年全球

噸。從2008年發生金融危機至今，倫敦黃金期貨價格已從700多美元瘋漲到1700多美元，漲幅高達一倍以上。

張其佐指出，自從布雷頓森林體系解體之后國際貨幣體系進入到牙買加體系，國際貨幣基金組織宣布取消黃金條款，即實施黃金非貨幣化，廢除了黃金的貨幣職能，黃金主要作為外匯儲備的補充，發揮緊急和最終國際支付功能。

但美元一直占據國際貨幣基金和世界銀行的主導地位和話語權，美元作為全球最主要的儲備貨幣，人們普遍認為購買美元資產仍然安全。于是黃金只是當作一種貴金屬的普通商品。因此，黃金與美元保持“負相關”的關系——即美元升值則商品價格下跌，美元貶值則商品價格上漲。從1995—2001年開始，由于美國執行強勢美元政策，從而此時黃金價格從約400美

元猛跌到250美元；2002年之后由于美國放棄了強勢美元政策，從2002到2008年的7年間，黃金價格從250美元一路狂漲到近700美元。

但從2008年金融危機至今，已打破了黃金與美元的“負相關”關系，即黃金價格在擺脫美元，開始走出獨立行情：黃金價格上下波動，已不再看美元的“臉色”，好像與美元無關了。

原因或怕美國債務會出現違約

張其佐說：“黃金價格為何可能擺脫美元的束縛而自行波動？2008年爆發的金融危機本質上應是美元危機，黃金的上漲可能是因為害怕美國主權債務會出現違約的巨大風險。所以世界開始重視黃金的國際貨幣屬性，黃金成了最好的避險工具。雖然黃金價格試圖在擺脫美元強弱的束縛，但這是一個短期還是一個長期的現象，還有待進一步觀察。” 據新華社

“實體經濟是戰略轉型的基礎”

經濟轉型

房地產利潤過高是不爭的事實，大多數富豪都是靠投機性房地產暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事件，表面上看是金融問題，實質上是經濟結構問題。 ——張其佐

談到經濟轉型問題時，張其佐說，在全球經濟復蘇面臨諸多不確定性和中國面臨經濟下降壓力的背景下，要保持中國經濟實現長期穩定較快發展，大力發展金融業的

同時，必須高度重視實體經濟發展，絕不能動搖實體經濟這一根基。

多數富豪靠投機房地產暴富

張其佐說，這次美歐出現的金融危機，究其主要原因是金融體系虛擬經濟與實體經濟脫節。發達經濟體遲遲走不出危機，也是因為實體經濟缺乏新的增長點。

近些年來，中國虛擬經濟與實體經濟收益形成鮮明對比。房地產利潤過高是不爭的事實，大多數富豪都是靠投機性房地產暴富。溫州等地相繼爆出民間借貸資金鏈條斷裂、老板欠債“跑路”的事實，

件，表面上看是金融問題，實質上是經濟結構問題。

多年來，實體經濟低利潤化趨勢明顯，資金大量流向房地產等行業，貨幣政策和房地產調控趨緊，這種資金鏈趨緊以致斷裂的局面出現是必然的。

宏觀調控必須立足實體經濟

張其佐說，“穩增長、調結構、控物價”仍然是當前宏觀調控的政策目標，而要實現這一目標，就必須立足于發展實體經濟。

從經濟發展的相關聯度來講，實體經濟是一國經濟的核心內容，資金運行是實體經濟運行的潤滑

劑，實體經濟增長才是穩增長、調結構、控物價的結合點。而發展實體經濟是擴內需的必然要求，其內在邏輯是實體經濟的發展與內需擴張能夠使經濟總量和結構上達到平衡。

改革開放10多年來中國特別是外向型經濟的發展主要體現在實體經濟尤其制造業上，其工業制成品占整個出口額的90%以上。這次國際金融危機德國受沖擊較小，究其主要原因就是德國始終注重制造業。金融危機后，美國等國家提出了“再工業化”、“重振制造業”，這一動向值得注意。

擴大內需要防止“去工業化”

城鎮化

我國在城鎮化的加速發展過程中，要注意堅持工業化和城鎮化相協調，使工業化的速度和城鎮化的速度相匹配。

——張其佐

“當前擴大內需既要加快城鎮化又要防止‘去工業化’。”張其佐說，當前我國發展仍處在重大戰略機遇期，仍然處于工業化和城鎮化的加快發展時期。由于工業化是創造供給，城鎮化是創造需求，擴大內需的首要任務就必然要加快城鎮化，同時又要吸取歐美金融危機的教訓，注意防止“去工業化’或“實業空心化”。這應當是平衡供給與需求和調結構穩增長的內在要求。

擴大內需的引擎在于城鎮化

記者：城鎮化對擴大內需有什么影響？

張其佐：一是城鎮化是擴大內需的持久動力。2011年雖然我國城鎮化率已達50%，但仍低于發展中新興國家城市化率60%，離發達

國家城市化率80%的水平差距更大，城鎮化仍滯后于工業化。我國正處于城鎮化的加速發展階段，城鎮化可以創造巨大的投資和消費需求。

二是城鎮化是促進服務業發展的根本舉措。國際經驗表明，服務業發展是以城鎮化為依托，只有城鎮化和人均國民收入達到一定水平以后，服務業才能加速發展，并成為經濟增長的主導產業。2011年我國服務業占GDP的比重約45%，低于中等收入國家53%的平均水平。我國服務業滯后的根本原因主要在于城鎮化滯后、人均收入水平還比較低，因而沒有形成對服務業的巨大市場需求。

三是城鎮化也是解決就業問題的有效手段。城鎮化率每年提高1個百分點，就可以吸收1000多萬農民入城，進而帶動約1500多億元消費需求。目前發達國家服務業占就業的比重達80%以上，所以我國服務業的就業潛力非常大。

城市化離不開現代工業化

記者：我國的城鎮化需要注意哪些方面問題？

張其佐：經驗和理論分析均證明：城鎮化過慢，工業化將缺乏市場需求方面的支撐，因而將失去動力；而工業化過慢，城鎮化就會缺乏足夠的產能供給，城鎮化也將失去依托。2008年爆發的世界金融危機和歐債危機的一個主要原因就是西方國家虛擬經濟過度膨脹，脫離了以工業制造業為核心的實體經濟發展，美歐等國長期以來重消費輕生產，“去工業化”現象比較嚴重，制造業嚴重萎縮，從而導致實體經濟“空心化”

歐美領導人已意識到發展實體經濟的必要性，在2009年底把重歸實體經濟，推進“再工業化”戰略提上產業結構調整的議事日程。

現在仍有一些學者和官員主張不提中國工業化問題。我認為中國還沒有完全實現工業化，現在的問題不是不要工業化的問題，而是如何擺脫傳統工業化、擺脫傳統重化工業和傳統制造業發展模式的問題，從而提高工業產能利用率，降低部分行業產能過剩。

我國在城鎮化的加速發展過程中，要注意堅持工業化和城鎮化相協調，使工業化的速度和城鎮化的速度相匹配。更為重要的是，中國的工業化要加快轉型升級，堅持走出一條以大力培育發展戰略性新興產業為先導的現代工業化道路，從而為城鎮化提供新的供給動力。據新華社

談到當前歐債危機正從外圍向核心國家蔓延，張其佐說，金融風險從主權國家向商業銀行蔓延，歐元區經濟已從低速增長行至衰退邊緣并可能向再次陷入衰退蔓延，歐債危機極有可能從階段性向長期化趨勢蔓延。

記者：歐債危機對世界經濟復蘇有什么影響？

張其佐：歐盟統計局預計歐元區GDP今年全年可能衰退0.3%，歐洲央行預計將衰退0.4%-1%之間，IMF則預計將衰退0.5%，據歐盟統計局3月6日公布的數據顯示，2011年歐元區GDP增長1.4%-但明顯低于2010年的1.8%(IMF公布數)。

更為嚴峻的是去年第四季度GDP環比下降0.3%，為2009年第2季度以來首次出現下降。其中有9個歐元區成員國經濟出現下降，荷

蘭、意大利、葡萄牙、希臘、比利時等5國經濟經連續兩個季度下降(2012年2月15日歐盟統計局公布數)，被確認已陷入衰退。

記者：導致歐債危機長期化的根源有哪些？

張其佐：根源在于歐元區體制上存在系統性因素風險：

一、高福利體制。歐元區國家都屬于全世界最高的福利國家，財政收入占GDP的比重在40%以上，而福利占GDP大約在30%。國際上公認衡量一國債務風險的2個主要指標即債務率和赤字率不能超過占GDP比重60%和3%的警戒線，而歐元區大部分國家均大大超標。

二、沒形成單一的歐洲債券。三、財政不統一。

四、歐洲央行難以成為國際最后貸款人。

五、歐元區各國經濟結構和發展水平差異太大。

六、不是一個統一的主權國家。歐元區是一個貨幣聯盟，而非政治聯盟。

綜上所述，歐元要穩定和存在必須要在現有的貨幣聯盟基礎上解決好削減高福利，發行統一歐元債券，建立統一財政聯盟，實現經濟結構平衡，建立統一的主權聯盟國家等歐元體制所存在的系統風險。據新華社

歐元

歐元要穩定和存在必須要在現有的貨幣聯盟基礎上解決好削減高福利，發行統一歐元債券，建立統一財政聯盟，實現經濟結構平衡，建立統一的主權聯盟國家等歐元體制所存在的系統風險。

——張其佐

●嘉賓名片

張其佐，男，四川渠縣人，經濟學博士、教授，現任成都大學副校長。曾擔任國家能源辦和外交部等部門課題組負責人。兼任外交學院等高等院校特聘教授、新華社特約經濟觀察員及全球化合作論壇副秘書長。與布萊爾、希拉克、拉法蘭、施羅德、普羅迪、基辛格、索羅斯等外國政要和學者就中國與世界經濟問題進行過廣泛交流和對話。2011-2012年連續2年擔任博鰲亞洲論壇年會的主要演講嘉賓，是慕尼黑安全政策會議第三次核心小組會議中方正式成員，是關注國際國內熱點經濟問題的經濟學家。

●新聞資料

去年博鰲論壇

張其佐是全球高校唯一代表

2011年4月15日，博鰲亞洲論壇2011年年會舉行。成都大學副校長張其佐作為討論嘉賓，與博鰲亞洲論壇理事長福田康夫、副理事長曾培炎、原外經貿部副部長龍永圖、中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立、國家發改委對外經濟研究所所長張燕生等9位嘉賓進行討論。

據了解，張其佐是全球所有高校中參與年會核心議題討論的唯一代表。華西都市報記者楊東