萬科談地域布局：寧可錯過絕不拿錯

2012年05月26日 05:34
來源：經濟觀察報作者：廖杰華

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對于萬科這家當今世界最大房地產公司而言，在這場行業大洗牌中如何逆勢突圍，其牌技如何顯得尤為重要。

萬科在回復本報采訪時表示，“隨著調控的常態化，房地產行業已經進入下半場，下半場的特征在于，住宅將日益回歸基本的居住屬性，投資購房需求持續受到抑制，依靠房價快速上漲的發展模式難以為繼。企業要壯大發展，需要順應行業經營環境的變化，重新建立自身的競爭優勢。

質量轉型牌

5月11日，萬科董事長王石在其股東大會上表示，“萬科現今已是世界最大的房地產公司，這個地位萬科和我都想保持，但這就延伸出一個疑問：是靠數量保持還是靠質量保持？如果要質量，就可能會降低速度，萬科也有可能從第一降到第二。

外界將此舉普遍解讀為萬科的“質量宣言”，不難看出，質量對于這家航母級規模的房企來說，不啻為當務之急。

對此，萬科表示：“王石董事長在股東大會上所言是一種表態，不是預測，目的是為了強調‘質量第一’的重要性。這也是萬科一直以來所堅持的理念。任何時候，質量都是萬科的底線，不存在妥協的余地。

早在2008年萬科就提出由“規模速度型增長”向“質量效益型增長”轉型，從戰略方向上對發展的思路進行了明確。

但是近年來，隨著其交付規模不斷擴大，質量問題也隨之顯現。今年以來，從“毒地板”到“紙板門”再到“設計門”，每一個個體質量問題都存在被放大成為質量門事件的風險，萬科在追求質量的道路上亦更加如履薄冰。

“規模擴大后，任何一個局部的問題都會引發對公司整體的質疑。因此，公司必須以更嚴格的標準要求自己，進一步強化質量管理，使產品質量達到更高水平。”萬科表示。

萬科認為，雖然質量總體上在提高，但改進的空間也仍然存在。

“近期的質量投訴增加也反映出這一點。投訴增加的原因可能有幾個方面：第一，國內建筑、裝修行業施工技術、工藝落后，現場手工作業多，一些質量通病難以完全杜絕。第二，萬科的質量管理體系不存在系統性風險，規模化裝修采購、施工相對于客戶自行裝修有優勢，但在供應商管理、進場材料把關、大規模裝修房集中交付等方面，還有改進的空間。第三，市場調整期，包括產品質量在內的各方面投訴都會增加，與2008年情況相似。

在即將走過一半的2012年，萬科稱，“會繼續把質量放在第一位，嚴格實行拉閘制度、實測實量，高質量完成年度開發任務。此外，公司還開展了‘千億計劃’(派出‘千’人，一‘億’預算)，陸續把工程師送到日本培訓，學習工地管理經驗。

海外國際牌

萬科5月14日晚間發布的公告稱，其全資子公司萬科置業(香港)有限公司(以下簡稱“萬科置業()于2012年5月13日與永泰地產有限公司達成協議，在南聯地產控股有限公司進行公司重組后，萬科置業將通過其全資子公司以約10.79億港元向永泰地產收購重組后的南聯地產191935845股股份，占重組后的南聯地產已發行股份總數的約73.91%。

對此，市場普遍認為萬科將試水海外市場。萬科董秘譚華杰對此也毫不避諱，他表示，“國際化是萬科未來需要思考的長期發展方向之一，就目前來看，主要是一種嘗試。

譚華杰坦言，“未來相當長時間內，海外業務不可能成為萬科主要的發展方向。”他認為，行業雖然處在調控中，但支持行業長期發展的根本驅動因素依然存在，包括持續的城市化進程、家庭規模的快速小型化、收入的提升與財富的增加、對舊有居住條件改善的真實需要等。我們相信未來15到20年，國內房地產市場仍然有良好的發展機遇。“萬科目前的商品房市場份額只有2.06%，也還存在巨大的成長空間。

穩健發展牌

2010年以來，行業資金環境普遍趨于緊張，但萬科憑借穩健的經營策略，仍然保持了相對良好的財務結構和資金狀況。

今年一季度末，萬科的凈負債率只有23%，貨幣資金390.5億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款178億元。由于資金相對充裕，公司在應對行業調控時能夠有更大的主動性和靈活性。

實際上，整個一季度，萬科寸土未拿，直至4月份后，萬科才首度出手一舉拿下5宗地塊。

在譚華杰看來，“4月份公司新增項目數量有所增加，但總價、單價并不高，其中總價11.4億元，占同期銷售額的15.3%，單價約1900元/平方米，低于去年約2560元的平均地價。公司謹慎拿地的策略并沒有任何變化。

即便如此，整個4月份對于萬科而言，仍是喜憂參半。這一個月，萬科首度出手土地市場連砍五宗地塊，但同樣也是這一個月，萬科的銷售均價跌破了萬元每平米，這似乎昭示著萬科此前提出的“萬科從來不降價，一直都是積極定價”的策略已經成為一句空談。

不過，在譚華杰看來，“單月銷售均價受項目推盤分布、結構以及各種偶然性因素的影響，存在一定波動是正常現象。萬科始終堅持合理定價、積極銷售，定價策略并無任何變化。

萬科指出，公司不會采用“一刀切”的方式定價。集團對一線公司的要求是積極賣樓。在此原則下，各地公司會根據當地市場的具體情況制定相應的銷售策略，具體采用什么方式促進銷售由一線公司決定。

而對于萬科凈利潤低于對手的現狀，萬科認為，在利潤率和周轉率的選擇上，不同企業的側重點有所不同。“萬科通過‘快速開發，快速銷售’提高周轉效率，獲取公平收益，并不追求過高的利潤率。這一模式兼顧了股東的利益和購房者的利益，有助于促進社會資源的有效利用。

萬科認為，市場調整確實會對現有項目的銷售利潤產生影響，這是行業普遍的情況。但相對于走高利潤路線的企業，萬科所受影響會相對小一些。另一方面，公司也會通過拓展多元化、低成本的融資渠道，加強成本優化，管理費用等方式，提高經營效益，應對市場挑戰。

萬科表示，“會繼續堅持穩健的發展策略。在發展方向上，不會單純追求規模和速度，而是會夯實基礎，注重增長的質量；在產品定位上，會延續主流產品的定位，面向最廣大的客戶群體；在地域布局上，會進一步拓展戰略縱深，避免單一市場波動帶來的風險；在項目投資方面，堅持謹慎的原則，‘寧可錯過，絕不拿錯’。”