房地產信托兌付形勢嚴峻私募房地產基金接盤需謹慎

2012年06月05日 20:44
來源：清科研究中心作者：鄭知行

0人參與0條評論

自從銀行信貸渠道對房企持續收緊以來，房地產信托融資曾一度成為房地產企業應付流動性困難的不二法寶。房地產信托產品無論數量還是金額在2010年和2011年出現爆發式增長。中國銀監會授權中國信托業協會發布的數據顯示，2010年新增投資房地產領域的信托投資額為2,864.08億元，占全年全部新增投資額的12.7%。2011年新增投資房地產領域的投資額為3,704.58億元，占全年全部新增投資額的22.5%。面對日趨火爆的房地產信托市場，2010年12月銀監會發布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》對信托公司房地產信托業務進行風險提示，要求各信托公司立即進行業務合規性風險自查，逐筆分析業務的合規性和風險狀況，主要硬性指標有：信托公司發放貸款的房地產開發項目滿足“四證”齊全；開發商或其控股股東具備二級資質；項目資本金比例達到35%；項目到期償付能力強，第一還款來源充足、可靠；有抵質押等擔保措施及風險處置預案。2011年5月銀監會又對幾家規模較大的信托公司進行“窗口指導”，叫停部分房地產業務。銀監會的舉措無疑抬高了房企發行信托產品的門檻，使部分資金鏈緊張的房地產企業雪上加霜，從而間接推高了房地產信托的收益率水平。相關資料顯示，目前大型房地產企業發行的信托產品的預期收益率已在15%左右，中小型更是達到20%左右。

如今，房地產信托即將面臨兌付高峰期。據中金公司研究報告統計，2012年預計房地產信托到期規模2,234億元，總還款額約2,500億元；2013年預計到期規模2,816億元，總還款額約3,100億元。從2012年開始將是房地產集合類信托的償付高峰，第三季度到期規模約1,000億元，其他季度到期規模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。

在房企一窩蜂地發行高利率信托產品融資時，不乏有人抱著僥幸心理，期待在信托到期前政策上能有所松動。然而2012年兩會上政府對不放松房地產政策的明確表態讓這一期望落空，銷售的低迷以及即將到來的巨大債務壓力，使得不少開發商陷入窘境。與之相反的是，各類資金持有者虎視眈眈，準備抄底。房地產行業可能會迎來新一輪的兼并熱潮，行業洗牌加速，行業集中度提升。而不少私募房地產投資基金也在此時躍躍欲試，伺機接盤。

清科研究中心認為：

(1)房地產基金的接盤目標主要為中小房企，魚目混珠需謹慎辨別

房地產大躍進時期，不少實力不足的中小企業趁機入市尋找機遇。行業低迷時，大房企由于流動性尚能自足，受兌付高峰影響不大，而這些自身實力薄弱的中小房企首當其沖，資金鏈最容易斷裂，也是接盤的首要對象。但這些項目良莠不齊，地產基金接盤時要擦亮眼睛，有無實際物權，權責是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融資成本，去劣存優，謹慎投資。不要為追求高利率盲目逆市擴張，將全部賭注押在未來政府救市、市場回暖上。

(2)房地產基金接盤治標不治本，仍需高度關注風險流轉

房地產基金的接盤雖然能解決房企資金短缺一時之渴，但非根治之法。解決房企流動性困難的根本還是政策扶持以及去化率的上升，否則流動性風險不過是一場擊鼓傳花的游戲，接盤僅是延遲危機爆發的時間，房地產信托的今天就將是房地產基金的明天，對此要保持風險警惕性。目前，不少房企采取降價求量的策略來確保資金的周轉，加上近期銀行信貸有利好消息傳來，剛需立刻集中釋放，一些城市的樓市成交面積有小幅上揚。但需注意的是，短期內調控政策無重大變化跡象，市場悲觀情緒仍無扭轉，投資者對價格變化敏感，多數仍在等待更大的下降空間。

(3)中央調控決心不容小覷，政策對賭風險大

在這次房企流動性危機中，中央扮演的角色舉重若輕。中央對房價的調控決心到底有多大？在保房價穩增長和降房價穩民心上，政府的天平將向何處傾斜？這些問題無不影響著未來市場的一舉一動。從兩會溫家寶總理的“房價遠未回歸合理價位”到近期《人民日報》的角房價下行趨勢不改》，中央對房價調控的決心可見一斑。而中央調控的主要手段是采用緊縮政策迫使房企擠壓利潤泡沫降價求量。一旦這一輪資金鏈危機被輕松解決，房企降價求量的動力就會驟降，調控效果則會因此而打折扣，中央會否有進一步的動作也需加以考慮關注，并不排除決策層有斷腕的決心。歸根結底這是一場事關開發商、投資者、政府在房價問題上的三方博弈，無論哪方都輸不起。