央行降息開發商反應“高低”有別

2012年06月09日 02:50
來源：每經網作者：楊羚強胡廷鴻

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時值房企業績飄紅、樓市回暖跡象明顯之際，央行年內首度宣布降息，讓房地產行業又站上眾人矚目的“前沿陣地”

不過，降息利好似乎沒有立即提振投資者對房地產行業的信心。昨天，即央行降息首日，A股房地產板塊指數整體下跌9.57點，微調0.12%，《每日經濟新聞》記者統計，137家上市房企中，有58家股價下跌。

對此，地產大佬任志強表示，降息早在預料之中，對樓市沒有什么影響。對地產而言，降息降低了消費者支付壓力，但還不足以全面反彈。

開發商反應兩極分化

房產專家認為，降息對于企業的影響主要有兩個方面。其一是在資本運作上，其二在于項目今后的銷售上。

對此，中低端市場開發商與“高端專業戶”之間的想法卻截然不同。

中華企業專攻剛需及改善型市場。該企業市場部經理戴正芳對《每日經濟新聞》記者表示，降息對企業資本運營上的利好暫時不會有反應，畢竟金融機構對房地產行業的支持并未放開。他認為，降息絕對不意味著房地產政策的放松，但降息對企業今后的產品銷售產生的利好會更大。如果今后降息能發展成對給購房者申請貸款時的折扣，那將會給項目銷售帶來更多的正面影響。

但主攻中高端項目的復地集團則表示了不同意見。復地集團副總裁殷嶸告訴記者，降息對企業今后的產品銷售影響并不是太大，反而是對資本運營上的影響要大一些。

同策咨詢研究總監張宏偉表示，降息將與年內兩次“降準”形成市場疊加效應，起到刺激剛需的效果，剛需市場應該會在6～8月份繼續釋放需求，這也形成了中低端市場開發商更看重降息對今后銷售的利好。而高端市場房企往往高資產負債運營，因此更關心其對資本運作的影響。

對房企財務成本影響有限

與2008相比，因持續長達兩年多的調控政策，使得大多數中小型房企在資金方面壓力較大。融資難，已成為房地產行業共性難題。為此，房企融資不得不尋求成本較高的民間金融及房地產信托基金等渠道。

通過對一季度房企的財報分析來看，華僑城、金地等現金流狀況與去年三季度相比并未有好轉跡象，而在財務費用成本中，卻處于不斷上升的趨勢。

對此，北京中原市場研究部總監張大偉認為，目前房地產市場的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調對極缺錢的開發商來是好消息，說明從銀行貸款的利率更低，融資成本降低了，房企最困難時期已經過去。

但業界也有不同看法，萬科董秘譚華杰認為，貸款利率僅下調0.25個百分點，對房企融資的影響作用有限。而深圳京基集團副總經理熊偉認為，資金對住宅開發影響較大，目前房企財務費用很高。此次央行釋放出降息的政策，對減少企業融資成本有好處。

購房者會繼續增加

降息之后，能否推動房地產市場出現新一輪的上漲？業界觀點也不一致。

譚華杰認為，降息并不意味著行業景氣周期重新開始，對樓市影響需進一步觀察。張大偉則認為，對于購房者而言，降息可能會被理解為政策轉向，入市購房者數量會繼續增加。降息對購房者來說也增加了購買力，因目前市場已逐漸復蘇，對購房者的心理影響將超過減少的月供影響，樓市成交量或許會上去。

金地集團財務總監韋傳軍認為，降息會對樓市成交量影響正面，但調控政策并沒有絲毫放松的跡象，成交量一時間很難沖上去，樓市出現2009年反彈的可能性也不大。他指出，房地產企業應適時調整產品結構，增加剛需產品則更為有利。