房企中報迎現金流大考 17家年內資金鏈或出問題

2012年07月19日 08:51
來源：深圳商報作者：張琨

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券商測算顯示，28家發債上市房企中有17家一年內資金鏈或出問題

深圳商報記者張琨

盡管今年中報預告的密集披露期還沒有來臨，但對于上市房企來說，中報業績若持續惡化，現金流就是不可回避的“傷口”。據券商測算，在目前總共28家同時發行債券的上市房企中，有17家一年內資金鏈仍然處于危險狀態。

而對于這部分房企來說，中期業績報告將是一場令人矚目的大考，自二季度以來的銷售回暖能否讓房企現金流獲得生機，也是市場最為關注的焦點。

現金流大考

根據東方證券不久前發布的一份針對上市房企債務情況的研究報告，房地產行業中，除了招保萬金四大龍頭房企在面對調控情況下仍然能夠取得現金流增長之外，其他房企在龐大的庫存和銷售壓力下，現金流一直成為心頭之痛。

“即使可以再發債覆蓋8成以上的短期債務，也至少有6-7家房企的現金流難以維持?！备鶕|方證券對流動性壓力進行的相關測算，在28家在交易所發行了上市債券的上市房企中，有28家發債主體中有20家經營現金流為負，19家自由現金流為負，而這一情況已從2010年持續至今，仍無明顯改善的跡象。

“流動性壓力測試的結果顯示，如果假設銷售和投資進度與去年相同，再融資能夠覆蓋一半的短期債務，28家發債主體中有17家一年內資金鏈將出現問題，如果融資能夠覆蓋80%短期債務情況且銷售增加10%，泛海、銀基、南京高科、廣匯、東華、金豐、中企、蘇州高新等上市房企的資金鏈仍不能維持1年。”東方證券分析師孟卓群表示，流動性測試的結果并不樂觀；而稍微樂觀的是，今年二季度以來房企銷售有所改善，這對于現金流風險的緩解顯然有正面作用。

泛海建設：缺錢樣本

泛海建設就是房企中將要面對現金流大考的一個典型的標本。數據顯示，該公司2012年一季度扣除預收賬款成本后的存貨為211.51億，其中60多億東風鄉地塊及武漢王家墩37億商業地產項目均為15年以后竣工，短期回籠資金可能性極小，并且可能需要大量的后續建設資金。而在另一方面，該公司手持現金僅為8億元，短期債務規模卻高達41億。

“貨幣資金僅能覆蓋19%的短期負債，而且進一步再融資也有難度，一旦出現流動性危機，可能需要折價變現不少資產?！币晃徊辉敢夤_姓名的分析師向記者表示，類似的情況如果演化成為流動性危機，很可能同時觸發上市房企公司債的信用風險，屆時很可能企業將面臨債務甚至資產重組。

泛海建設并非現金緊缺的唯一特例。根據記者統計，在130家上市房企中，有超過40家手持現金不足以覆蓋一年內到期的短期負債。盡管相當部分企業仍具備再融資能力，可以“借長還短”，但也已經不乏一些“風險較大”的企業走在鋼絲繩邊緣。

公司債回售或成“壓力稻草”

由于房企中報的好壞，直接關系到其現金流風險是否曝光，因此，對于絕大部分受困于現金流問題的上市房企來說，中報業績公布同樣不是一件輕松的事情。而根據記者統計，已經公布的房企中報顯示，有8家“現金流緊張”的企業中報業績為預虧、續虧或預減。津濱發展公布的中期業績預告稱，預計虧損幅度在7000萬元至9000萬元之間。數據還顯示，津濱發展現金流同樣緊張，一年以內到期債務規模為32.57億，憑手中現金僅能覆蓋一半。而同樣緊張的是，從今年11月底開始，該公司的上市公司債即將迎來回售，這對于現金流緊張的津濱發展來說，更像是債務重擔之下即將壓下的又一捆稻草。

“其大股東是國企泰達控股，股東背景尚可?！睎|方證券分析師孟卓群認為，由于津濱發展進一步融資的難度比較大，類似的情況，只能期待大股東出手解困。

“地頭蛇”日子也難過

值得注意的是，在眾多陷入現金流困境的上市房企中，相當部分是有著大國企或者地方政府背景的大型開發企業，這類“地頭蛇”此前拿地以兇猛著稱，但如今也需要承受最大的現金壓力。

除津濱發展之外，南京高科和蘇州高新則是這類地方政府背景的典型代表，從凈負債率來看，兩公司分別為115%和174%，均屬于偏高水平。而這對“難兄難弟”今年下半年均需要面對不少現金流難題：南京高科一年內到期債務達到51億元，而即使把所有可售項目都算上，年內回籠資金加上現有的現金也僅為30億元；而在蘇州高新方面，，其10億元09蘇高新債將在今年11月進入回售期，如果發生回售將對公司短期現金流帶來很大壓力。

“地方政府如果能給力，風險應該還是可控?！卑残抛C券一位研究員表示，另外從兩家地方色彩濃厚的上市房企來看，項目已經扎根很深，地方政府顯然也不會坐視不管。從這個角度上看，目前“地頭蛇”的日子雖然難過，但到了真正危急的時候，也許就是危機化解的時候。