嘉凱城上半年虧損3.28億管控見效下半年業績將逆轉

2012年07月30日 05:14
來源：證券時報作者：邢云文星明

0人參與0條評論

房地產市場因政策調控低迷，不少公司業績下滑在意料之中。嘉凱城(000918)日前發布2012年半年報，該公司上半年虧損3.28億元。不過，借助于管控模式變革，再加上多個項目將在下半年結算，嘉凱城業績拐點已現，該公司預計第三季度可以實現盈利約1.7億元。

下半年觸底反彈

2010年以來，隨著國家對房地產行業調控力度的加大，嘉凱城業績開始下滑。2010年以2011年，公司分別盈利11.15億元、2006億元，同比分別下滑6.82%、81.52%。

“公司之前的很多產品都是按照調控前的市場需求設計的，改善性、中高端、投資性的產品比較多，剛需產品較少。”嘉凱城一位內部人士并不諱言公司之前的產品結構和定位在此輪調控中受到的沖擊。

此外，近兩年嘉凱城開發的項目主要集中在長三角的上海、南京、杭州等地，這都是國家宏觀調控的重點區域，因此在這波調控中受到的影響較大。

從細分市場來看，嘉凱城并非所有項目都受困宏觀調控。如公司目前杭州在售項目名城公館，由于產品貼近平民化，符合剛需要求，銷售勢頭很好。

“沒有更壞的情況了，公司業績已經見底。”上述人士告訴記者，下半年嘉凱城的業績狀況會大有改觀。他透露，目前嘉凱城已經加快旗下樓盤項目的銷售：地處上海徐家匯核心商業區的中凱城市之光，已在今年6月18日開盤，因地段稀缺、升值空間大，目前銷售良好；杭州湖左岸則已基本售罄。“這兩個項目將在下半年結算，為公司下半年主要的利潤點。

同時，根據整體戰略布局與未來發展需要，改善公司財務狀況，嘉凱城可能在下半年適時調整自持商業物業比例。

管控變革“上收下放”

2011年開始，政府對房地產行業調控日益趨緊令地產企業很受傷，很多企業已經開始反思傳統開發模式之弊。作為二線地產企業龍頭的嘉凱城，則將突破口放在了地產開發管控模式的變革上。

國內地產行業經過近20年的發展，傳統的大量拿地開發，坐等土地升值的開發模式幾已走到窮途末路，精細化、專業化、標準化開發成為必由之路。

“這一開發模式全倚賴政策扶持和經濟景氣，一旦經濟轉冷，危機也尾隨而來，資金緊張、存貨大增等問題層出不窮。”熟知地產行業的中信建投湖南總部研究總監劉亞輝直言。

正是感到傳統開發模式的弊端，嘉凱城在今年開始進行管控模式調整和經營體制變革。

證券時報記者從上述內部人士了解到，嘉凱城的管控模式調整主要包括“上收”和“下放”兩個方面：將子公司的貿易、物管、商業資產運營等業務和事權上收公司總部；將所有的房地產開發項目授權三家區域公司來專業管理，總部不再直接參與地產項目的具體開發。

“上收下放”之后，嘉凱城總部將整合公司純房地產開發以外的貿易、物業、商業資產管理三大業務板塊，與集團現有的房地產金融、股權投資共同構成公司戰略性業務，培育新的利潤增長點。

“公司總部之前直屬的房地產開發項目下放到區域公司來管理，讓它們充分發揮各自的優勢，更加專注房地產開發業務。”這位內部人士提到，青島、濰坊的開發項目已劃到中凱，武漢項目已劃到名城，海南項目已劃到嘉業。

物管和貿易業務在嘉凱城業務體系中有較大的整合潛力。嘉凱城旗下目前擁有兩家一級資質的物管公司，管理物業超過600萬平方米，年凈利潤均超過1000萬元。財報顯示，2010年、2011年，公司物業管理分別營收1.01億元、1006億元，毛利率分別高達58.63%、41.07%。此外，嘉凱城旗下子公司2011年的貿易業務額達30億元。