保利地產歸屬母公司凈利6年來首降仍將去存貨

2012年08月23日 03:06
來源：第一財經日報作者：張歆晨

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保利地產(600048.SH)昨日披露的半年報顯示，保利地產今年上半年獲得凈利潤32.54億，較上年同期的28.68億增長13%。但是，由于少數股東損益高達7.43億，導致歸屬母公司所有者的凈利潤僅為25.1億，較上年同期的27.94億有所下降，也是保利地產2006年上市以來，該項首次出現同比下降。

盡管保利地產上半年新增土地容積率面積367.31萬平方米，高于同期萬科新增土地量，但這也是保利在近年來購地與銷售比值最低的一個階段，顯示出公司對市場仍舊處于極度謹慎的狀態。

仍將去存貨

截至報告期末，保利公司總資產2168.03億元，凈資產365.05億元，比2011年末分別增長11.17%和3.54%。其間，公司實現營業收入201.83億元，營業利潤44.97億元，分別同比增長32.86%和14.22%，歸屬于母公司凈利潤25.11億元，同比下降10.16%，主要系報告期內結轉利潤較多的部分項目中合作方權益占比較高。

今年初，該公司相關負責人曾透露公司考慮增加合作項目比重，此番中報數據透露出這一項計劃正在得到實施，公司上半年的少數股東損益暴漲到約7.4億，而報告期初，該數據僅約7000萬。預計，隨著其控股的房地產私募規模擴大，保利地產旗下的合作項目還將繼續增加。

整個上半年，保利地產的銷售勢頭格外凌厲，如果加上7月份的回款，保利地產今年以來的銷售規模已經逼近600億，同比增長33.41%。該公司表示，銷售業績主要源于公司去年開工面積增長了近50%，使得貨源充足，并且主打針對剛需的中小戶型以及不受限購影響的商業地產。上半年，公司共實現商業物業整售近40億元，對銷售業績的穩定增長提供有力支持。

由于去年開工量巨大，導致保利地產的存貨水平繼續增加，達到1687億的歷史峰值，為此，公司稱下半年仍將以積極出貨的銷售策略應對市場，但未披露全年銷售目標。東方證券有分析報告預計，保利地產全年最大可售量在1400億元左右，銷售金額有望站在900億以上，較2011年增長23%以上。

鑒于銷售額顯著增長，公司截至報告期末的已售未結轉資源再度增加，達835億，是同期結算收入191億的4倍多。有券商分析報告指出，保利地產到2013年的利潤都已經得到較好鎖定。

財務方面，保利在上半年共完成項目直接投資245億元，新增貸款211億元，凈增貸款80億元，實現銷售回籠320億元，期末資金余額達252億元。截至報告期末，公司負債總額1727億元，其中預收款項835億元，扣除預收款項后，其他負債占總資產的比例為41.14%。

投資持續收縮

保利在1~7月共新增11塊開發用地，合計規劃容積率建筑面積523.22萬平方米，支付地價117.75億元，超過萬科上半年新增土地規劃容積率建筑面積338萬平方米。即便如此，保利地產在新購土地上依然顯示出少見的保守。

東方證券披露的研究報告顯示，保利地產今年1~6月的拿地強度(權益支付地價與銷售金額之比)僅為21.9%，較2008年26.4%低近5個點，而該公司在2007年和2009年大肆拿地之際，這一指標曾經突破過100%，即拿地支出與同期銷售金額持平。

鑒于土地支出的大幅度減少，保利地產的現金流狀況得到改善，經營活動產生的現金流量凈額轉負為正，為16億，較上年同期的-82億大幅增加。同時，投資活動產生的現金流量凈額轉負為正，籌資活動產生的現金流量凈額也相應減少。

種種跡象顯示，保利地產的投資與其銷售額成反比走勢，素來凌厲的擴張勢頭出現調整。該公司相關負責人表示，只有等待政策和市場形勢都明朗后，才考慮提升投資規模和速度。

截至報告期末，保利已進入全國40個城市，擁有在建擬建項目154個，在建面積3036萬平方米，上半年累計實現新開工718萬平方米，竣工354萬平方米。

公司稱，公司目前的土地儲備基本可保障未來2~3年的發展需求，但土地儲備的區域及結構分布不夠合理，北京、上海等重點城市以及中心區域的儲備嚴重不足。公司將積極關注城中村改造帶來的機會，并尋求一級開發、合作開發以及收購兼并等項目獲取途徑，提高儲備項目區域分布的合理性。