金科地產：理性的增長

2012年08月31日 23:15
來源：經濟觀察報作者：賈華杰

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在金科股份2012年半年總結大會上，金科集團董事會主席黃紅云對房地產市場進行了回顧和預判。

黃紅云說，上半年房地產市場的總體態勢為“先抑后揚”，房地產調控政策、房地產市場呈現出“政策底”與“市場底”的總雙底”特征，房地產行業最為困難的時期已經過去。

黃紅云認為，現階段，歐債危機持續蔓延，國內經濟持續走低，二季度 GDP增速為7.6%，創三年來新低，經濟下行壓力進一步增大。中央政府為“穩增長”，實施了一系列經濟刺激政策，政策的結構性放松，將對房地產市場產生利好。

不過，黃紅云指出，各地方政府雖有活躍樓市的意愿，但中央政府為避免房價大幅反彈，必將要求地方政府嚴格執行調控政策，繼續抑制投資投機性需求，住房限購、差別化信貸等政策，短期內仍難以放開。上半年，全國商品房供應量處于近三年同期較低水平，大部分房地產企業將在下半年集中放量，市場競爭及庫存壓力依然較大。

即便在這樣嚴酷的市場環境中，金科地產集團股份有限公司仍在2011年以營業收入98.66億、凈利潤10.69億元的業績，領先重慶市本土企業力帆實業和太極實業，居中國500強第355位。值得關注的是在500強企業中，金科地產凈資產收益率達36%，躋身凈資產收益率排行第18位，僅次于上榜房企中的恒大地產。

而根據金科股份8月20日發布半年報顯示，報告期內公司實現歸屬于上市公司股東凈利潤6.47億元，同比增長83.11%；基本每股收益0.5587元。這其中，金科重慶區域的銷售金額就達31.85億元，銷售面積57.87萬平方米，全市排名領先，占整個金科集團60%以上的份額。

黃紅云在總結金科的成長軌跡時說：“金科的發展是因為我們無論在什么樣的市場環境之下都堅持自己的發展哲學，概括起來有兩點：一是一直堅持‘有質量的理性增長’；二是追求‘績優穩定下的市場規模’。

成立于1998年的金科集團，是一家以房地產開發為主業，以五星級酒店、園林、門窗及物業管理等為輔業的大型企業集團，總資產已達400億元以上。

2011年8月23日，“金科股份”正式在深交所掛牌上市，這成為金科集團14年發展歷程中里程碑事件。

面對未來的激烈的市場競爭，黃紅云表示，金科將始終堅持“深化改革、創新模式，開源節流、保價增量”的總體思路，持續深化管理體制改革，變革考核激勵機制。黃紅云表示，積極推動公司產業轉型，在商業地產、旅游文化地產方面取得實質性進展，下半年有望大見成效。

深耕中西部堅持民生地產

黃紅云2012年半年總結大會強調，堅持“以中西部和三、四線城市為主”的企業投資戰略。繼續加大對中西部及三、四線城市的投資力度。堅持深耕城市群，以在一、二線城市形成的品牌影響力，輻射周邊三、四線城市為進一步優化戰略布局，實現一到四線城市協調發展。“以重慶為核心的中西部，未來將在公司中貢獻60%的業績，而長三角與環渤海各占兩成。”金科股份董事會主席黃紅云表示。

全國化戰略中，在保持金科未來總體發展方向不變的前提條件下，將發展戰略已調整為“622”戰略中即將依托中西部、做大長三角、開拓環渤海。加大中西部地區的占比，尤其是加強在大本營重慶的布局，深耕于大重慶，繼續在這片土地上尋找自己的“藍海”，實現有質量的理性增長。

金科將繼續加強對重慶大本營的戰略布局，執行“3010”戰略布即用10年的時間，進軍重慶30個以上的區縣市場，深耕重慶。截至目前，主城以外，金科已進駐涪陵、合川、永川、璧山、榮昌、云陽等區縣進行開發。今年4至6月，金科果斷出擊，拿下8幅地塊，耗資近20億元，這些地塊主要位于重慶主城區及周邊區縣。

金科對下半年土地市場的判斷是：土地價格三季度有一定幅度上漲，四季度將有較大幅度上漲。而金科下半年發展工作的總體思路是：快速推動已鎖定項目掛牌并獲取，快速尋找優質項目并獲取，力爭在三季度完成集團全年土地項目拓展任務。

在產品戰略上，金科在產品方面一直堅持“7030”戰略上即，在金科開發的產品當中，有70%是針對剛性需求而打造的民生產品，30%是基于改善型需求而打造的產品。

這一核心戰略的構建同中國正處于城市化進程中的國情大環境是一致的。一方面，中國城市化率僅46.7%，未來10-20年將持續推進，另一方面，從中國人口結構來看，至2030年仍處于生育高峰期，育齡人口大幅增加仍然將帶來房地產市場需求，改善型住房需求依然增加。

這一市場結構的變化，顯然給講究產品創新、產品品質，擅長“精細化管理和專業化運作”的金科帶來了極大的市場機會。

黃紅云曾表示，獨到的成本管理讓渝派地產能拿出更為合理的定價空間，也讓更多的老百姓買得起房子，渝派地產開發商對利潤相對其他城市開發商看得較輕，這正是渝派地產之所以能在全國形成自己鮮明特色的原因之一。

在金科看來，一個開發商的產品線種類越少，系列化標準化程度越高，集中采購、統一配送、工程集中招標才有實際意義，也才有可能實現規模效益，有效降低建設成本。在各地的項目中加以優異的建筑品質、創新的戶型設計和項目規劃再結合當地的風俗面貌進行打造，所以金科產品的客戶在哪里，產品線就可以復制到哪里，實現了金科這一品牌的可持續業績增長。