房企首批三季報出爐龍頭企業業績好中小企業處境難

2012年10月18日 02:59
來源：上海證券報作者：朱楠

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招商地產、鐵嶺新城、萊茵置業三家上市房企今日公布了首批房地產企業的三季報。巧合的是，這三家正好代表了三類房企：央企、民企、非典型類企業。

以招商為代表的龍頭房企業績一路高歌，雄厚的資源背景加上高周轉策略使得公司三季度營收與凈利潤同比均呈增長趨勢，且三季度就已完成全年銷售指標；以萊茵置業為代表的中小房企則處境艱難，營業收入及凈利潤等重要指標均呈大幅下滑態勢；鐵嶺新城則屬于非典型類的房地產企業，其擁有土地一級開發資源以及重組概念，在結算周期內業績暴增并不能完全代表房地產一級市場的發展趨勢。

而從總體看，由于2011年下半年房企被迫以價換量的項目已逐漸進入結算，房地產行業整體利潤下滑的行業趨勢未得到扭轉。

房企業績出現明顯分化

作為“萬保招金”中第一個發布三季報的龍頭房企，招商地產這份三季報頗為亮麗。數據顯示，2012年1-9月招商地產營業收入為161億元，同比增加29.45%，其中7-9月份就貢獻了高達60億元的營業收入，同比增加了38.45%，是今年樓市“淡季不淡”的典型印證；1-9月公司凈利潤24億元，同比增加16%，利潤率為15%。此外，公司還有254億元的預收賬款和174億元的現金在手。

對比招商地產半年報可以發現，在高周轉策略的指導下，公司三季度實現簽約銷售面積56萬平方米、銷售金額86億元；前三季累計實現簽約銷售面積173萬平方米，銷售金額247億元，已超額完成了年初210億的銷售目標，全年實現300億元銷售金額基本無虞。在現金充足、業績有保障的情況下，招商地產開始加速拿地，今年年內拿地面積已達262萬方，拿地金額達62億元，拿地規模已追平2011年全年。

而與招商地產飄紅的業績形成鮮明對比的是，作為中小民營房企的代表，萊茵置業三季度報告業績一片黯淡。數據顯示，萊茵置業1-9月份營業收入為6.7億元，同比下降16.59%；實現凈利潤3618.7萬元，同比大幅下降30.41%，利潤率僅為5.4%。不過，從公司的負債情況來看，雖然短期借款、應付票據以及應付賬款加起來總額達到5.8億元，但受益于今年樓市銷售回暖，杭州紳華府、杭州泊悅府等項目銷售帶來資金回籠，公司手中尚有21億元的預收賬款及4.8億元現金，因此總體財務狀況并不算糟。

而鐵嶺新城三季報則“看上去很美”。公司前三季度實現營業收入3.70億元，同比上漲193.52%，其中7-9月的營業收入為2.68億元，同比增長481.81%；前三季度實現凈利潤8741.02萬元，同比增長2563.26%，其中7-9月的凈利潤為8707.41萬元，同比增長13029.41%。作為典型的擁有強大地方資源的一級土地開發商，鐵嶺新城上半年無土地出讓、而推地高峰集中在3、4季度是造成公司三季度業績暴增的主要原因。作為一家擁有重組概念、以一級土地開發為主業的非典型上市房企，鐵嶺新城具有一定特殊性，并不能代表行業整體發展趨勢。

利潤下滑趨勢尚未扭轉

從房地產行業整體利潤情況來看，此前公布三季度業績預告的58家上市房企中，有15家凈利潤預計大幅下降，另有2家下降幅度小于50%，預虧的有15家；凈利潤預計大幅上升的有16家，另有6家上升幅度預計小于50%，預盈1家，預計扭虧為盈的有3家。58家房企中，凈利潤出現同比下滑或出現虧損的達到32家，占比達到55%。房企業績可謂喜憂參半，分化明顯。

鏈家地產市場研究部張絮認為，超過半數房企預告利潤下滑或虧損，依然可以看出調控對房企的巨大影響。在公布業績預報的50多家房企中，有19家處于行業排名前100，在這19家房企中，有9家房企的利潤出現了同比下滑或虧損，尤其是嘉凱城、京投銀泰和浙江廣廈甚至出現虧損。說明在樓市調控持久作用下，即使大型房企也依然面臨較大的盈利壓力，難逃利潤下滑甚至虧損的現狀。

從房地產行業的平均結算周期來估計，在2011年下半年房企被迫以價換量的項目已逐漸進入結算，反映到今年的財務報表中來，由此造成行業整體利潤下滑的局面。今年二季度以來，市場回暖，房企銷售出現明顯好轉，現金流入增加。隨著資金壓力的緩解，房企漲價意愿增加。三季度初，價格底部出現，房價出現上漲勢頭，以招商地產為例，三季度銷售均價15316元，較上半年上漲11%，項目的毛利率逐漸向較高水平回歸。不過，由于上市房企的財務數據與真實市場相比有一定的滯后性，房企的利潤水平或許要到2013年中期才會出現明顯改善。

下半年以來，市場量價增速逐漸放緩，尤其是價格自8月份以來基本止漲。金九銀十”期間，樓市也處于盤整狀態。以前三季度房企的銷售業績和目標達成情況看，仍有房企面臨較大的銷售壓力，尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市場持續疲軟態勢，銷售壓力肯定會增加。整體來看，四季度房企漲價會面臨較大困難。