房企首批三季報(bào)出爐龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)好 中小企業(yè)處境難

2012年10月18日 02:59
來源：上海證券報(bào) 作者：朱楠

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招商地產(chǎn)、鐵嶺新城、萊茵置業(yè)三家上市房企今日公布了首批房地產(chǎn)企業(yè)的三季報(bào)。巧合的是，這三家正好代表了三類房企：央企、民企、非典型類企業(yè)。

以招商為代表的龍頭房企業(yè)績(jī)一路高歌，雄厚的資源背景加上高周轉(zhuǎn)策略使得公司三季度營(yíng)收與凈利潤(rùn)同比均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且三季度就已完成全年銷售指標(biāo)；以萊茵置業(yè)為代表的中小房企則處境艱難，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)等重要指標(biāo)均呈大幅下滑態(tài)勢(shì)；鐵嶺新城則屬于非典型類的房地產(chǎn)企業(yè)，其擁有土地一級(jí)開發(fā)資源以及重組概念，在結(jié)算周期內(nèi)業(yè)績(jī)暴增并不能完全代表房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

而從總體看，由于2011年下半年房企被迫以價(jià)換量的項(xiàng)目已逐漸進(jìn)入結(jié)算，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)下滑的行業(yè)趨勢(shì)未得到扭轉(zhuǎn)。

房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化

作為“萬保招金”中第一個(gè)發(fā)布三季報(bào)的龍頭房企，招商地產(chǎn)這份三季報(bào)頗為亮麗。數(shù)據(jù)顯示，2012年1-9月招商地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為161億元，同比增加29.45%，其中7-9月份就貢獻(xiàn)了高達(dá)60億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增加了38.45%，是今年樓市“淡季不淡”的典型印證；1-9月公司凈利潤(rùn)24億元，同比增加16%，利潤(rùn)率為15%。此外，公司還有254億元的預(yù)收賬款和174億元的現(xiàn)金在手。

對(duì)比招商地產(chǎn)半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，在高周轉(zhuǎn)策略的指導(dǎo)下，公司三季度實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積56萬平方米、銷售金額86億元；前三季累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積173萬平方米，銷售金額247億元，已超額完成了年初210億的銷售目標(biāo)，全年實(shí)現(xiàn)300億元銷售金額基本無虞。在現(xiàn)金充足、業(yè)績(jī)有保障的情況下，招商地產(chǎn)開始加速拿地，今年年內(nèi)拿地面積已達(dá)262萬方，拿地金額達(dá)62億元，拿地規(guī)模已追平2011年全年。

而與招商地產(chǎn)飄紅的業(yè)績(jī)形成鮮明對(duì)比的是，作為中小民營(yíng)房企的代表，萊茵置業(yè)三季度報(bào)告業(yè)績(jī)一片黯淡。數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)1-9月份營(yíng)業(yè)收入為6.7億元，同比下降16.59%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3618.7萬元，同比大幅下降30.41%，利潤(rùn)率僅為5.4%。不過，從公司的負(fù)債情況來看，雖然短期借款、應(yīng)付票據(jù)以及應(yīng)付賬款加起來總額達(dá)到5.8億元，但受益于今年樓市銷售回暖，杭州紳華府、杭州泊悅府等項(xiàng)目銷售帶來資金回籠，公司手中尚有21億元的預(yù)收賬款及4.8億元現(xiàn)金，因此總體財(cái)務(wù)狀況并不算糟。

而鐵嶺新城三季報(bào)則“看上去很美”。公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.70億元，同比上漲193.52%，其中7-9月的營(yíng)業(yè)收入為2.68億元，同比增長(zhǎng)481.81%；前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8741.02萬元，同比增長(zhǎng)2563.26%，其中7-9月的凈利潤(rùn)為8707.41萬元，同比增長(zhǎng)13029.41%。作為典型的擁有強(qiáng)大地方資源的一級(jí)土地開發(fā)商，鐵嶺新城上半年無土地出讓、而推地高峰集中在3、4季度是造成公司三季度業(yè)績(jī)暴增的主要原因。作為一家擁有重組概念、以一級(jí)土地開發(fā)為主業(yè)的非典型上市房企，鐵嶺新城具有一定特殊性，并不能代表行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)。

利潤(rùn)下滑趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)

從房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)情況來看，此前公布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的58家上市房企中，有15家凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)大幅下降，另有2家下降幅度小于50%，預(yù)虧的有15家；凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)大幅上升的有16家，另有6家上升幅度預(yù)計(jì)小于50%，預(yù)盈1家，預(yù)計(jì)扭虧為盈的有3家。58家房企中，凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或出現(xiàn)虧損的達(dá)到32家，占比達(dá)到55%。房企業(yè)績(jī)可謂喜憂參半，分化明顯。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，超過半數(shù)房企預(yù)告利潤(rùn)下滑或虧損，依然可以看出調(diào)控對(duì)房企的巨大影響。在公布業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的50多家房企中，有19家處于行業(yè)排名前100，在這19家房企中，有9家房企的利潤(rùn)出現(xiàn)了同比下滑或虧損，尤其是嘉凱城、京投銀泰和浙江廣廈甚至出現(xiàn)虧損。說明在樓市調(diào)控持久作用下，即使大型房企也依然面臨較大的盈利壓力，難逃利潤(rùn)下滑甚至虧損的現(xiàn)狀。

從房地產(chǎn)行業(yè)的平均結(jié)算周期來估計(jì)，在2011年下半年房企被迫以價(jià)換量的項(xiàng)目已逐漸進(jìn)入結(jié)算，反映到今年的財(cái)務(wù)報(bào)表中來，由此造成行業(yè)整體利潤(rùn)下滑的局面。今年二季度以來，市場(chǎng)回暖，房企銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流入增加。隨著資金壓力的緩解，房企漲價(jià)意愿增加。三季度初，價(jià)格底部出現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，以招商地產(chǎn)為例，三季度銷售均價(jià)15316元，較上半年上漲11%，項(xiàng)目的毛利率逐漸向較高水平回歸。不過，由于上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與真實(shí)市場(chǎng)相比有一定的滯后性，房企的利潤(rùn)水平或許要到2013年中期才會(huì)出現(xiàn)明顯改善。

下半年以來，市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速逐漸放緩，尤其是價(jià)格自8月份以來基本止?jié)q。金九銀十”期間，樓市也處于盤整狀態(tài)。以前三季度房企的銷售業(yè)績(jī)和目標(biāo)達(dá)成情況看，仍有房企面臨較大的銷售壓力，尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市場(chǎng)持續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，銷售壓力肯定會(huì)增加。整體來看，四季度房企漲價(jià)會(huì)面臨較大困難。

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