萬科：融資短板掣肘擴張 寄望B轉(zhuǎn)H股再突圍

2013年01月22日 08:58
來源：鳳凰財經(jīng)

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從監(jiān)管層積極表態(tài)到中集集團完成國內(nèi)首單B股轉(zhuǎn)H股探索，種種跡象表明，萬科B股轉(zhuǎn)板計劃的順利落地并無太大懸念。

按照中集集團B轉(zhuǎn)H流程用時4個月的周期推算，萬科最快有望在5月前后實現(xiàn)在香港H股上市。這意味著繼借殼南聯(lián)地產(chǎn)并更名為萬科置業(yè)(01036.HK)后，萬科將一舉進入A股、H股和萬科置業(yè)三大融資平臺時代，謀求資本市場的二次突圍。

值得注意的是，香港資本市場的融資成本在總體上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)地，這對于目前主要依靠內(nèi)地銀行或者信托融資的萬科來說，頗為被動。瑞銀的研究報告顯示，萬科2012年上半年隱含年化平均借款成本為9.2%，而保利、招商和金地同期的隱含年化平均借款成本僅為6.7%、5.4%和6.6%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這意味著僅融資成本就消化掉萬科不小的利潤，無疑，萬科境外雙融資平臺的建立，將有利于解決公司目前的融資困局。

國際化資本先行

1月18日晚，萬科公布B轉(zhuǎn)H方案，擬申請將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。

萬科B轉(zhuǎn)H與中集集團相似，將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，具體價格將在公司B股股票停牌前股票收市價基礎(chǔ)上溢價5%。

此前1993年，萬科發(fā)行4500萬股B股。截至2012年12月26日停牌前，萬科已發(fā)行B股總數(shù)為13億股，占總股本的比例為11.96%，B股市值達(dá)164億港幣，為滬深兩市中B股市值第二大的上市公司。

萬科董事會秘書譚華杰介紹，B股轉(zhuǎn)換上市地不僅有利于改善股票流動性，“更重要的是，有助于提高萬科在國際市場的知名度，通過和境外資本市場的對接，獲得更為廣闊的國際化視野和平臺，為今后更為有效的利用國際資源、優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)造條件。”

郁亮在媒體會上表示，萬科在明年進入第四個十年發(fā)展周期，國際化戰(zhàn)略已經(jīng)到了必須提到議事日程的時間點上。

此前2012年5月14日，萬科以10.79億港元的價格收購南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股權(quán)，2013年1月更名為萬科置業(yè)，這被視為萬科國際化探索的重要窗口。

按照萬科的最新表態(tài)，萬科置業(yè)將只涉及香港的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)，而萬科自身則涉及大陸業(yè)務(wù)，兩者不存在同業(yè)競爭。

在收購南聯(lián)地產(chǎn)前后，萬科還成立了香港事業(yè)管理部，并設(shè)立美國業(yè)務(wù)推進小組，以推動萬科的國際化進程和業(yè)務(wù)。

但郁亮強調(diào)，萬科的國際化并非簡單拓展海外房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其主要目的是通過國際化提升萬科管理水平和對行業(yè)的認(rèn)識，整合更多國際資源。

突圍融資困局

盡管萬科強調(diào)B股轉(zhuǎn)H股是萬科第二次股改，目的主要是增強B股流動性而非解決融資問題，但幾乎所有券商都認(rèn)為，此舉將在根本上彌補萬科的融資短板。

在國內(nèi)宏觀調(diào)控未見放松的背景下，A股地產(chǎn)公司的再融資通道包括債券、增發(fā)都已被關(guān)閉多年，上市房企在內(nèi)地被融資難題困擾已久。

這樣困境逼迫內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開始不斷開拓境外融資渠道，招商地產(chǎn)、金地集團等多家上市房地產(chǎn)企業(yè)不斷嘗試在香港借殼上市。

實際上，雙融資平臺已經(jīng)成為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢，包括華僑城、保利地產(chǎn)、世茂、天倫置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商，目前都在資本市場上建立起內(nèi)地和香港的雙融資平臺模式，并通過境外融資不斷輸血。

對于萬科來說，自2007年8月以來，萬科已經(jīng)超過五年未在資本市場上進行融資，只能依靠信托和銀行貸款維持?jǐn)U張需求，難以紓解融資困局。

根據(jù)年報整理，萬科在2008~2011年年末凈負(fù)債率分別為33%、20%、18%和24%，遠(yuǎn)低于A股上市房企對應(yīng)平均值的61%、34%、57%和76%，意味著萬科的財務(wù)杠桿顯著低于可比公司及行業(yè)平均水平。

但擁有海外融資平臺和融資優(yōu)勢的保利集團、中海地產(chǎn)(00688.HK)和恒大地產(chǎn)(03333.HK)和通過合理的財務(wù)杠桿助推，近幾年實現(xiàn)了銷售規(guī)模的快速擴張，增速總體上遠(yuǎn)快于萬科，大有趕超萬科的趨勢。

萬科是銷售規(guī)模行業(yè)第一，但中海地產(chǎn)卻是利潤規(guī)模的行業(yè)第一，其一直被萬科視為競爭對手。2011年中國海外發(fā)展的平均借貸成本是3.4%，但萬科多數(shù)融資利率都超過7%，部分信托貸款利率甚至高達(dá)11%。

業(yè)界甚至擔(dān)憂，萬科在融資方面的劣勢已成為制約其長期增長速度的重要因素，并有可能遲早會被競爭對手趕超。

多家券商研究報告均認(rèn)為，若 B股轉(zhuǎn)H股順利實施，將拓寬萬科海外融資渠道，其融資成本或?qū)⒔档?~4 個百分點，萬科海地產(chǎn)大哥”地位將愈加穩(wěn)固。 B股轉(zhuǎn)H股順

不過，郁亮表示，萬科此次B股轉(zhuǎn)H股并沒有融資計劃。而按照香港規(guī)定，萬科收購南聯(lián)地產(chǎn)后的前兩年仍面臨重大資產(chǎn)重組的限制。這意味著，萬科在短期內(nèi)仍無法在香港資本市場進行實質(zhì)性融資。

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