房企少量推盤觀望“兩會(huì)”政策

2013年03月01日 05:56
來源：東方早報(bào) 作者：陸鳴

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“調(diào)控這么久，房企拿地少，開工也少，投資總規(guī)模不高，負(fù)債率較低。而且，調(diào)控過后剩下的房企又都是實(shí)力較強(qiáng)的，所以政策短期不會(huì)對(duì)其經(jīng)營策略產(chǎn)生太大影響。”某上市房企副總裁說，“現(xiàn)在市場(chǎng)需求還很旺盛。

在他看來，近期樓市成交仍然會(huì)延續(xù)去年12月以來的熱度。3月上海樓市的實(shí)際入市房源量都不會(huì)太大。

雖然調(diào)控加碼預(yù)期仍在，但部分開發(fā)商斷言，今年的樓市還不至于發(fā)展到成交量嚴(yán)重下挫，以致價(jià)格再次下跌的地步。

滬上樓市的推盤量仍未明顯恢復(fù)。

搜房網(wǎng)截至2月28日的統(tǒng)計(jì)顯示，本周末上海市預(yù)計(jì)有2個(gè)樓盤加推房源，總量達(dá)312套，較上周末增加了近兩倍。這是春節(jié)后滬上周末新增推盤量的新高，但相比1月的周均推盤量依然較低。

中房信分析師薛建雄說，春節(jié)后上海樓市的推盤量恢復(fù)得并不快，存在開發(fā)商不著急賣的因素，“現(xiàn)在很多開發(fā)商都在等，希望到3月中下旬，市場(chǎng)熱度上來的時(shí)候再推盤。

某外資房企總經(jīng)理則提到，樓市調(diào)控“國五條”的出爐對(duì)開發(fā)商的推盤計(jì)劃多少有些影響，部分開發(fā)商開始觀望，全國“兩會(huì)”期間是否會(huì)有新的政策出臺(tái)。在這種情況下，會(huì)有開發(fā)商采取少量多批的方式，試探市場(chǎng)。

某上市房企副總裁進(jìn)一步說，由于拿地少、新開工量少，房企在今年上半年的推盤量都不會(huì)太大，“主要還是以老盤加推為主。不管從市場(chǎng)角度還是新開工角度，3月的實(shí)際入市房源量都不會(huì)太大。

松江一剛需樓盤單價(jià)上漲1000元

本周末計(jì)劃加推的兩個(gè)樓盤，均位于松江新城。

貝尚灣售樓處稱，該樓盤本周末計(jì)劃加推約120套房源。其中，20多套四房房源系首次加推，最高可優(yōu)惠16萬元，優(yōu)惠后均價(jià)在2.6萬元/平方米；而一房、兩房房源優(yōu)惠后的均價(jià)在2.5萬元/平方米。

薛建雄稱，貝尚灣此前的成交均價(jià)在2.3萬-2.5萬元/平方米，此次一房、兩房的價(jià)格沒太大變化，而新加推的四房房源價(jià)格不低，“大戶型房源較為難賣，這也是放在后面加推的原因。

另一個(gè)計(jì)劃在本周末加推的，是剛需樓盤辰弘佳苑。該樓盤售樓處稱，此次計(jì)劃加推房源192套，其中兩房、三房房源的均價(jià)在1.35萬元/平方米，“比去年9月加推時(shí)漲了1000元/平方米。”別墅均價(jià)在1.9萬元/平方米。

薛建雄說，辰弘佳苑去年的成交均價(jià)在1.2萬-1.3萬元/平方米，此次報(bào)價(jià)確實(shí)漲了。

“雖然是3月的第一個(gè)周末，但畢竟春節(jié)剛過不久，本周末的推盤量仍比較低。”薛建雄說，上述兩個(gè)樓盤此前都有過加推歷史，也都不算暢銷樓盤，此次辰弘佳苑價(jià)格再漲，預(yù)計(jì)也很難暢銷。

樓市“小陽春”或延期

受訪開發(fā)商普遍稱，眼下才剛進(jìn)入工作狀態(tài)。

某上市房企副總裁直言，雖然已進(jìn)入3月，但很多房企都是剛剛恢復(fù)正常工作節(jié)奏，樓盤的客戶積累仍然需要時(shí)間，所以本周末推盤量較少。預(yù)計(jì)3月推盤的樓盤數(shù)量會(huì)較多，但單個(gè)樓盤的推盤量并不會(huì)太大。

“在市場(chǎng)較為平穩(wěn)或較好的時(shí)候，大家不會(huì)著急大量推盤，而是會(huì)采取少量多批的方式，一個(gè)單元、一棟樓地推，能推個(gè)一兩百套就算很多了。”上述副總裁說。

據(jù)他介紹，該公司在上海供應(yīng)量較大的樓盤主要有3個(gè)，包括剛需和改善型，預(yù)計(jì)都會(huì)在3、4月有加推動(dòng)作。

“剛需樓盤會(huì)在3月中下旬推，因?yàn)榭蛻舴e累起碼得半個(gè)月以上。而改善型項(xiàng)目計(jì)劃是在4月市場(chǎng)熱度上升時(shí)加推，當(dāng)然如果條件具備，放在3月加推也沒有問題。”該副總裁說，該公司旗下的這些樓盤，就打算采取少量多批的方式推出。

看多3月推盤量的開發(fā)商不在少數(shù)。

據(jù)嘉定新城某剛需樓盤開發(fā)商介紹，近期沒聽說嘉定這邊有哪個(gè)樓盤會(huì)有大的推盤動(dòng)作，“如果‘兩會(huì)’之后沒有出臺(tái)新的政策，那么3月中下旬，樓市會(huì)有較大供應(yīng)量，這樣‘小陽春’可能會(huì)延遲到3月中旬以后才出現(xiàn)。

浦東某中高端樓盤負(fù)責(zé)人也預(yù)計(jì)，3月中高端房源供應(yīng)會(huì)比較穩(wěn)定，按慣例，3月的總體供應(yīng)量應(yīng)該比較大。

薛建雄則認(rèn)為，3月的入市樓盤將以剛需盤跑量為主，月底可能會(huì)有中高端樓盤入市，但比例會(huì)比較低，中高端樓盤的大量入市時(shí)間可能要等到5月。

搜房網(wǎng)截至2月27日的統(tǒng)計(jì)顯示，3月上海預(yù)計(jì)開盤的住宅樓盤有46個(gè)，較2月19日統(tǒng)計(jì)時(shí)新增了14個(gè)。

“實(shí)際成交均價(jià)還看不出上漲”

“國五條”的出爐，加上全國“兩會(huì)”在即，開發(fā)商在定價(jià)上頗為躊躇。

某上市房企副總裁擔(dān)心，如果“兩會(huì)”出臺(tái)新政策，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍和限購趨緊政策將首當(dāng)其沖，雖然這兩個(gè)政策上海已在實(shí)行，但對(duì)市場(chǎng)心理的影響還是會(huì)有，“在這種情況下，首先會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的觀望，然后是成交量的下滑。開發(fā)商在資金緊張的情況下，可能出現(xiàn)降價(jià)。

不過，他強(qiáng)調(diào)，今年的樓市還不至于發(fā)展到成交量嚴(yán)重下挫，以致價(jià)格再次下跌。

“調(diào)控這么久，房企拿地少，開工也少，投資總規(guī)模不高，負(fù)債率較低。而且，調(diào)控過后剩下的房企又都是實(shí)力較強(qiáng)的，所以政策短期不會(huì)對(duì)其經(jīng)營策略產(chǎn)生太大影響。”該副總裁說，“現(xiàn)在市場(chǎng)需求還很旺盛。

在他看來，近期樓市成交仍然會(huì)延續(xù)去年12月以來的熱度。如果開發(fā)商要漲價(jià)，大致會(huì)采取兩種做法：一是報(bào)價(jià)不變減少優(yōu)惠，二是提高價(jià)格優(yōu)惠不變。“但對(duì)成交均價(jià)影響最多的，還是結(jié)構(gòu)性因素。單個(gè)樓盤價(jià)格上浮，并不會(huì)對(duì)整體樓市價(jià)格有較明顯的推動(dòng)。

滬上一開發(fā)商說，2月在新增供應(yīng)嚴(yán)重不足的情況下，成交量還是不錯(cuò)的。但如果3月新增供應(yīng)量依然較低，那么樓市總體庫存又會(huì)有所減少，中小戶型的供需矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇。

薛建雄則強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境較好，開發(fā)商報(bào)價(jià)較高，但從實(shí)際成交價(jià)格看，排除位置、樓層因素，還看不出明顯漲幅。

浦東某中高端樓盤開發(fā)商介紹，該公司有一棟樓約20套大平層房源，預(yù)計(jì)在3月下旬加推，“價(jià)格還沒定，預(yù)計(jì)會(huì)和去年持平，維持在4.8萬-5.5萬元/平方米。

這位開發(fā)商并不太擔(dān)心調(diào)控因素。他認(rèn)為，最可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，對(duì)上海沒有實(shí)質(zhì)影響。而二套房貸款政策收緊，應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)定，而是會(huì)讓各銀行自主掌握，“那就可以規(guī)避。

據(jù)該開發(fā)商稱，由于上述樓盤只剩下兩棟樓，存量不多，因此便順著市場(chǎng)價(jià)賣了，今年的任務(wù)只是清盤。

[責(zé)任編輯：yizb] 標(biāo)簽：兩會(huì) 房企 開發(fā)商 

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