小夫妻200萬買婚房到手卻是出租房合同判有效

2013年03月01日 08:09
來源：中國青年報作者：潘健董碧水

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一對年輕的小夫妻，花了200多萬元，購買了一套二手房，當所有房屋過戶手續辦好后，卻發現買來的房屋附帶著原房主與第三人一份20年的租約。

這是一樁曾在杭州鬧得沸沸揚揚的房屋買賣糾紛。今天，杭州市濱江區人民法院對此案作出一審判決：房屋轉讓合同有效；承租人騰退房屋。

王某和胡某是涉案房產杭州市濱江區長河街道“錦繡江南”一套房產的所有人。2012年5月15日，該房產進行抵押登記，抵押權人為王某甲。同一天，王某和胡某通過公證，委托王某甲辦理與上述房屋轉讓的有關事宜。

2012年7月初，準備結婚的梅先生、吳小姐通過一家名叫卓家房產的房產中介，與王某、胡某的委托代理人王某甲就涉案房屋簽訂了杭州市房屋轉讓合同。合同約定涉案房屋轉讓實際價格(含物業維修基金)為人民幣190萬元整。在梅某把全部房款打入房產中介的指定賬戶后，2012年8月2日，該房屋的房屋所有權證、國有土地使用證、契證全部辦理完畢，登記房屋所有權人為梅先生、吳小姐通過

滿心歡喜地拿到了房產三證，收房時卻發現所買房子已被前房東出租，且時間長達20年。

原來，2012年3月，前房東王某通過他人介紹向劉某借款，劉某提出王某、胡某將涉案房屋長期出租給劉某，雙方并就此簽訂了房屋租賃合同，合同約定該房屋租賃期20年，房屋租金20年內不變，總租金40萬元。

我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。所以，按照“買賣不破租賃”的法律規定，梅先生、吳小姐即使擁有該房所有權，也需待租客租賃期滿后，方可獲得房子的實際使用權。

新買的房子，要20年后才能入住？小夫妻顯然無法接受這一現實，將原房主王某、胡某以及中介卓家房產告上了法庭。

受理本案后，杭州濱江法院兩次公開開庭審理。今天，法院作出的一審判決認為，王某甲接受王某某、胡某某的委托，出售涉案房屋，梅先生、吳小姐在卓家房產中介下，與出賣方達成并簽訂房屋轉讓合同，該房屋買賣合同有效。

同時，法院認為，與劉某的租賃合同不是一般意義上為生活生產便利租用房屋而簽訂的房屋租賃合同，難以產生法律意義上的房屋租賃合同效力，且建立房屋租賃關系是劉某作為其債權實現的一種擔保形式，并非雙方簽訂租賃合同的真實意圖，而該形式不是我國法律確定的擔保形式，因此，劉某與王某某、胡某某簽訂的租賃合同的民事法律行為，不具有租賃合同的效力。法院遂對此作出了上述判決。

近年來，我國房地產市場紅紅火火，二手房交易量也不斷攀升。在二手房交易呈蓬勃發展態勢的同時，其糾紛也屢創新高。據濱江區法院統計，2010年至今，受理房屋買賣合同、居間合同案235件，標的額達1.5億元。

濱江區法院法官說，相對于比較成熟的新房交易，二手房交易由于房屋情況復雜、市場不規范、相關法律法規滯后等，在交易的過程中存在著諸多的法律問題，相對增加了交易的風險。

法官提醒，作為一種特殊商品，二手房權屬情況要復雜得多，包括了商品房、房改房、安居房以及經濟適用房等，以及銀行按揭貸款、設定抵押。另外，還會存在有多個共有人如夫妻共有、家庭成員共有、繼承人共有等情況，因此，購買二手房時，必須弄清房屋的權屬情況，包括房屋權屬性質、房屋權屬人員數量等等。同時，交易房屋是否在出租期內、物業費用及公用事業費用是否拖欠等，都有可能產生糾紛。

本報杭州2月28日電