全國小產權房近8億平方米工商聯建言小產權房轉保障房

2013年03月04日 08:30
來源：北京商報作者：齊琳

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北京商報訊(記者齊琳)隨著城鎮化成為全國“兩會”關注焦點，小產權房的處理問題再度被提及。北京商報記者從昨日全國工商聯提供的一份大會發言中看到，據其調研顯示，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計超7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。全國工商聯為此建言可試點小產權房轉保障房。

“盡管小產權房在農村土地利用方面存在不合法性，但并不能據此抹殺小產權房在促進農民增收和解決中低收入群體居住需求等方面的積極意義。”全國工商聯認為，一方面現階段我國城市化快速發展、城市規模快速擴張導致土地價格快速升值，但農村土地征收補償標準偏低，農民并不能夠據此獲得大部分集體建設用地增值收益。在這種背景下，小產權房就成為了農民分享城市化發展成果、促進農民收入較快增長的重要途徑之一。另一方面，在房價過快上漲的情況下，小產權房由于不需繳納土地出讓金及與房地產開發相關的各項稅費，其開發成本較低，售價僅為同區域商品房的1/2甚至1/5左右。盡管小產權房不合法，但從現實情況看確實解決了一部分城市中低收入群體的住房困難問題。

“事實上，小產權房的根本問題是城鄉土地并沒有堅持同地、同權、同價的原則。”在全國工商聯看來，雖然《憲法》中提出“農村土地集體所有制”和“城市土地國有制”是并立的兩種土地所有制，但在實踐中這兩種土地所有制卻演變成了城鄉二元土地所有制，農村集體土地所有者并不真正具備自主處置集體土地所有權并獲取相關收益的權利。“這就是所謂的農村集體土地所有權‘殘缺’和兩種土地所有制的不平等。小產權房之所以成為一個‘問題’，根本在于這兩種土地所有制的不平等。

全國工商聯直言，面對各地小產權房普遍存在的事實并且還將繼續產生的趨勢，小產權房政策的目標已經不是用地合法與否和禁止與否的問題，而是政府如何引導小產權房從“合情合理”走向“合法合規”、如何有效滿足農民種地不如蓋房的利益訴求問題。

全國工商聯建議，鑒于目前全國小產權房數量眾多，且涵蓋待建、在建、完工和已經入住等各種形式。既然大量社會資金和建筑材料已經投入小產權房建設中，就不要強制拆除，尤其是在目前我國住房市場總體上需求仍然很大、相當一部分中低收入階層“望房興嘆”的大背景下，小產權房的住房保障功能更加凸顯。作為對違法占用耕地建設小產權房的替代性懲罰措施，建議可采取兩種方式：一是對于通過占補平衡的方式要求開發商和農村集體組織另行開發出相同數量、質量的耕地；二是沒收部分小產權房并將其納入保障性住房體系。

所謂納入保障房體系，全國工商聯認為，可將小產權房獨立于商品房和保障性住房外的另一種城鎮房屋類型，在房價較高的一線城市進行小產權房入市試點，賦予農民集體土地流轉權，使小產權房轉變為可合法交易的、以自住為主的、特殊性質的“商品房和保其根本屬性并不是大產權房，而是類似于經濟適用房和公租房的保障房，從而擴大城鎮住房供給來源。另外，把小產權房與保障性住房建設有機結合起來，將部分存量小產權房轉化為保障性住房。具體方式可采取三種：地方政府按照合理價格直接收購存量小產權房，將其作為廉租房或公租房并按照現行政策分配給合格的租賃者；地方政府按照合理價格租賃存量小產權房，再作為廉租房或公租房轉租給合格的租賃者，其中廉租房差價由政府承擔；直接將存量小產權房確定為公租房，嚴格按照公租房要求開展租賃經營活動。