賈康：房產(chǎn)稅不如第一套房就不征

2013年03月05日 04:37
來源：新京報作者：鄭道森

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3月3日，記者圍堵賈康，一個又一個樓市問題拋給他，以至于賈康半個小時都沒能從大會堂脫身。

全國政協(xié)委員賈康是財政部財政科學研究所所長，也是房產(chǎn)稅的支持者和推動者。新“國五條”及其細則近日出爐，讓房產(chǎn)稅擴容成為“板上釘釘”的事。房產(chǎn)稅擴容意義何在？房產(chǎn)稅能否解決房價居高不下？樓市調(diào)控下一步該如何走？今年兩會期間，新京報記者對賈康進行了專訪。

●樓市該如何調(diào)控？

稅收工具不可能不用

新京報：你一直是房產(chǎn)稅的支持者。房產(chǎn)稅真的能解決中國房價居高不下的問題嗎？

賈康：首先，現(xiàn)在一般已可形成共識：中國的稅制結(jié)構(gòu)里，直接稅比重偏低，間接稅比重偏高，越是低收入階層，實際的稅收痛苦程度越高，需要逐步提高直接稅比重，置換間接稅收入。第二，中國地方稅體系不成形。地方政府沒有成形的地方稅體系，過去稍微像樣一些的收入是營業(yè)稅，除此之外沒有什么有支撐力的稅種，不得已就要搞出很多的隱性負債，所以會特別看重土地批租，在一般已可招拍掛中力求把價位沖得很高，形成共土地財政”的短期行為。第三，房價過快上漲已引起嚴重不滿，牽動全局。對房地產(chǎn)業(yè)進行必要調(diào)控，使其健康發(fā)展，稅收工具和調(diào)節(jié)手段，顯然不可能不用。

稅收不是萬能的，但是要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)逐步建立一個像美國、日本等經(jīng)濟體都具有的房地產(chǎn)稅，又是萬萬不能的。最后，我國收入差距迅速擴大，在很大的程度上是因為財產(chǎn)性收入的作用，最主要是來自于不動產(chǎn)的升值，開征房地產(chǎn)稅能以再分配的方式產(chǎn)生優(yōu)化作用。

新京報：樓市調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)稅擴容會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

賈康：對于想買房自住的人，開征房產(chǎn)稅會改變他的預期，他們會傾向于更實惠一點，買相對小戶型的房子。對于一些買房用來養(yǎng)老，將其作為一種“商業(yè)性社會保險”的人，一旦保有環(huán)節(jié)有了稅負，他們會考慮買房后不再空置，而是租出去。于是，在社會沒有增加投入的情況下，增加了租房市場的供給，將緩和供需之間的矛盾。

對于炒房者，開征房產(chǎn)稅后，不敢說他們就完全不炒了，但是炒的時候會收斂。有人說他只要炒成功了一把，可以賺多少錢，就不會在乎這點稅，但那時候，整個社會氛圍、利益相關(guān)者的心態(tài)和預期都會有所改變，炒房者們自然會估計風險。原來炒20套的，這時要悠著點兒，先炒10套、8套；炒10套、8套的，悠著點兒炒個3套、5套，而且會考慮后邊多數(shù)接手的人是要用于自住的，所以他自然會考慮多炒中小戶型。

這樣一來，需求方整體結(jié)構(gòu)變了，開發(fā)商拿了地皮，當然要考慮更多提供中小戶型，而且參加土地招拍掛的環(huán)節(jié)不能像原來想得那么好，要謹慎一點。綜合起來，需求沉穩(wěn)收斂了，有效供給增加了，土地集約利用水平上去了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩(wěn)收健康，泡沫少些。

房產(chǎn)稅能降房價嗎？

我不同意房產(chǎn)稅無用論

新京報：有專家認為，國外經(jīng)驗已表明房產(chǎn)稅不會讓樓價下跌？

賈康：在具體的房價問題上，總體而言，它并不會因為房產(chǎn)稅的開征而應聲而落。我認為，這樣一個稅制不可能改變中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化水平實際至多才40%左右、以后要一路走高到70%至80%才能相對穩(wěn)定。這個歷史過程中間，中心區(qū)域不動產(chǎn)價格是上揚曲線。

其實，沒有力量能改變這個上揚曲線的基本模樣。但是有了這個稅以后，它會使這個曲線的斜率降低，發(fā)展的過程更平穩(wěn)，減少泡沫，不會頻繁地大起大落而造成對社會生活的負面沖擊。任志強說，美國、日本的很多經(jīng)驗證明，房地產(chǎn)稅沒用，因為房價還在繼續(xù)上漲。我不同意這種觀點，如果美國、日本不推出房地產(chǎn)稅，那么房價上揚曲線會變成什么樣的情況？斜率會不會更高，更陡峭？波動會不會更劇烈？

●房產(chǎn)稅如何征收？

首套房免征面積應盡可能地大

新京報：你覺得房產(chǎn)稅的“起征點”應該在哪里？180平米嗎？

賈康：我倒是覺得，如果一定要設計，第一套房的免征面積應該盡可能地大。如果不是所謂的“獨棟別墅”的話，不如第一套就不征，“基本保障”部分可以放大一點兒。如果沒有一個定心丸的承諾的話，這項改革是很難推的。比如，公務員、公職人員現(xiàn)在最擔心什么？辛辛苦苦干一輩子，最實惠的就是住房，如果說剛剛房改拿到了自己有完全產(chǎn)權(quán)的房子，然后馬上要征房地產(chǎn)稅，可能大多數(shù)人會跳起來。所以，我認為應該非常清晰地給社會公眾、包括公職人員一個“定心丸的：以后所有社會成員的所謂第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。

社科院的設計是人均40平方米，在這個界限之上征收房產(chǎn)稅。但也可能如網(wǎng)友說的，出現(xiàn)這樣一種情況，假設一家3口，住房有120平米，3個人正好不用交稅。這時孩子突然車禍身亡了，老兩口悲痛欲絕之際，稅務官員“當當當”來敲門，說你們家要征房產(chǎn)稅了。這樣好像也不是很合適。

新京報：第二套房怎么征收，你的建議是？

賈康：對二套房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。對高端也不是要“傷筋動骨”，而是應該符合市場經(jīng)濟稅制的“支付能力”原則，抽肥補瘦，促進先富起來的階層和低收入階層在一個社會共同體里享受改革開放成果的和諧局面，這實際上是一種共贏。

先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個再分配，使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個社會和諧了，底層不鬧事，不是大家一起安享改革開放成果嗎？

保障房如何建設？

不能只“補磚頭”也要“補人頭”

新京報：這幾年各地政府大力推進保障房建設，這能否抑制房價？

賈康：近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，最值得肯定的就是雙軌統(tǒng)籌，指的是在商品房市場的這一軌旁邊，還有保障房的軌道。中央強調(diào)盡快建成3600萬套保障房，這就是給低收入階層、收入夾心層提供“住有所居”的有效供給。

這是調(diào)控新政里面非常重要的組成部分，如果能提供到位，低收入階層、收入夾心層都住有所居，那么商品房市場上的房價問題，就絕對不會有多大的殺傷力。

關(guān)于保障房，政府的關(guān)鍵是要管規(guī)劃、保托底，管進退。也就是入住者如果收入增長后不能老占著這一塊，這是公共資源，應轉(zhuǎn)給其后更需要輔助的低端社會成員。在商品房市場，政府要管規(guī)則，也就是要維護公平競爭，后面還有管收稅，交易環(huán)節(jié)怎么讓稅收合理化，保有環(huán)節(jié)怎么從無稅到有稅，同樣是使稅收合理化。這樣的制度建設才是標本兼治、治本為上的。

新京報：很多保障房距離市中心太遠，生活設施不配套，成為“雞肋”

賈康：實際生活中，可能有一些市民寧愿放棄保障房，轉(zhuǎn)而選擇居住地點最方便的地方，即使條件很差。因此，保障房建設最好是在一般的小區(qū)里面“花插著建”，能避免連片的低端住宅演變成貧民窟，帶來社會問題一大堆。

此外，我們的保障房不能只是“補磚頭”，也要根據(jù)情況考慮“補人頭”。浙江一些地方出臺政策，讓潛在房源中一些私有的房屋變成公租房，政府承擔一部分租金，但房主必須承諾一段時間如兩三年之內(nèi)租金價格不會上漲，讓入住者有一個穩(wěn)定的預期，政府以“政府采購”方式直接支付，把錢打到房主的賬戶上。這樣的方式，我覺得是比較好的。

新京報記者鄭道森