多地公積金調整政策出爐或為樓市新政細則落地前奏

2013年03月12日 07:18
來源：每日經濟新聞作者：王杰李怡

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“國五條”無疑是3月份以來樓市最熱門的話題。《每日經濟新聞》記者了解到進入3月以來，已有武漢、長沙等二級城市相繼開始執行公積金政策調整。克爾瑞發布報告稱，樓市的持續回暖，使新一輪調控不期而至，只要大環境未變，房價沒有得到有效控制，類似于公積金貸款、限購、提高貸款利率等政策就不會停止。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，此次調控力度之大，超出市場預期。但實際上，該政策仍是沿襲過去的思路，即最大限度地保護剛需購房者利益。隨著市場回暖跡象越來越明顯，各種組合政策陸續出臺，將繼續形成新一輪的樓市調控。

多地執行新公積金政策

3月1日，武漢市住房公積金中心發布信息稱，將從3月10日起對武漢市公積金貸款和提取政策作出調整。新規主要涉及在原公積金貸款額度計算方法基礎上，增加職工住房公積金繳存時間及繳存賬戶余額等系數標準；分別對新參繳住房公積金的職工、已參繳住房公積金6個月及以上的職工以及異地調入武漢市的職工實施不同的公積金貸款額度審核方式。

此外，規定購買首套住房且為一手房(含商品房、集資房、經濟適用房)，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，住房公積金貸款最高比例不得超過所購房屋總價的80%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款最高比例不得超過所購房屋總價的70%。購買二手房，所購房屋建成時間在10年 (含10年)、11年~20年、21年~30年以內的，貸款最高比例分別不超過房屋總價的70%、60%和50%。購買第二套住房且符合武漢市職工家庭現有住房建筑面積在140平方米及以下規定的，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。

無獨有偶，長沙市住房公積金管理委員會也在2013年2月8日發布了相關公積金調整政策。相關文件顯示，長沙此次住房公積金提取和個人住房貸款政策變化主要表現在以下方面，即：職工申請使用住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金12個月(含)以上，此前是6個月以上；職工購買、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申請提取住房公積金的，不予發放住房公積金個人住房貸款；首套房面積超120平方米，買第二套房不得再申請住房公積金貸款；停止向購買第三套及以上住房的繳存職工發放住房公積金貸款；借款人的工資收入根據該職工住房公積金繳存基數推算確定 (月繳存額低于320元的按最低繳存比例5%測算)；職工住房公積金貸款期限，不得超過借款人辦理貸款時至法定退休年齡的工作年限。

長沙上述規定于2013年3月1日起執行，即“國五條”發布前一天。

另據媒體報道，從3月1日起，吉林長春市住房公積金管理中心也陸續推出5項個人貸款新政策，包括調整時限要求、調整貸款首付比例、規定貸款限額、申辦提前還款、給予利息補貼等。

未來存互相仿效可能

業內人士分析，提前調控加碼，收緊公積金的城市，或因房價上漲幅度較快。

據2013年2月中國房地產指數系統百城價格指數統計，武漢市新建住宅環比上漲0.74%，同比增長1.66%。而其主城區的二手住宅價格環比增長0.58%，同比增長8.83%。長沙市新建住宅的環比上漲幅度與武漢相同，增幅也為0.74%，

根據克爾瑞發布的2013年2月的長春市場信息集成報告顯示，長春市2月份商品住宅供求比為0.84，表明長春樓市買方熱情高于賣方。隨著商品住宅庫存的逐漸減少，房企可推盤量的下降，以及購房者出現“按捺不住”的心態，因此，房價易出現上升的趨勢。事實上，長春的成交均價為5965元/平方米，環比漲4%，同比漲8%。克爾瑞發布報告稱，類似公積金貸款、限購、提高貸款利率等樓市配套調控政策可能會繼續。而各地的公積金貸款調整，在一定程度上，也是向外界表示響應中央控制房價的舉措。另一方面看，公積金貸款的松緊也直接與當地公積金管理中心資金富余情況掛鉤，近期樓市成交活躍，必然會出現公積金貸款申請量過大、供不應求的現象。不過，《每日經濟新聞》記者發現，此輪公積金政策調整雖然集中在3月份執行，但政策出臺均在“國五條”之前。

“房價短期再上漲的可能性不大。”北京中原地產市場研究總監張大偉表示，這次調控目前來看才是開端，雖然各地細則還未出臺，但可以預測的是，起碼對上半年房價會有明顯的抑制作用。

同策咨詢研究中心總監張宏偉則認為，公積金政策個別城市提前收緊，多數是由于貸款額度不足，階段性地進行調整，如果后期繳納額度足夠，還會進行相應調整。總體上公積金貸款支持剛需、自住需求的政策，并不會因為個別城市的暫時調整而發生變化。

此次大范圍公積金政策調整集中在二線城市，背后究竟是何原因？

中國指數研究院的市場總監何田認為，一線城市的調控政策本身比較嚴厲，且北京等城市公積金的使用率并不高。打個比方，以公積金最高貸款80萬元為基準，和北京目前房價比較，并不能起到很大作用。

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰分析，各地公積金政策收緊，和“國五條”政策的加碼有一定關系。雖然公積金的收緊主要取決于地方，但是在這種趨勢下，各地會有一個互相仿效的過程，未來公積金貸款收緊的城市或許會越來越多。