張賽娥：保障房有一套完善的退出機制非常重要

2013年03月13日 03:59
來源：21世紀經濟報道 作者：趙飛飛

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張賽娥

本報記者 趙飛飛 北京報道

房地產領域是兩會熱議的話題之一。而全國政協委員、香港南華集團董事局主席張賽娥則更為關注保障房建設。

她帶來的提案是，“完善保障性住房的申請審核機制、退出制度及配套設施”，希望結合香港房屋資助計劃多年實施的成效，提示中央政府在保障房建設中，應當注意的問題。

經歷了香港樓市多年沉浮的張賽娥表示，內地房地產市場目前的發(fā)展挺像香港，可通過吸取和總結香港的優(yōu)劣，來促進保障房更好的供應和管理。

審和批要分開

《21世紀》：結合香港的經驗，內地在保障房的規(guī)劃上，需要避免哪些方面的問題？

張賽娥：保障房的建設內地現在的量非常大，但是有一點需要考慮的是，保障房不一定建設在中心位置。選址上，保障房應該興建在合理地交通方便地方，而不是太優(yōu)質的地段。

如果把靠近市中心的地段用作興建保障房，其實浪費了寶貴的土地資源，因為把土地賣給地產公司興建商品房，可以為政府帶來龐大的土地收入。其次，也會引發(fā)公平性的問題。因為保障房住戶既享受了政府補貼，又可以住在好的地段，而與此相反，一些沒有獲得補貼的商品房住戶，卻住在沒有那么好的地段。

除了選址外，保障房戶型與裝修也很重要。一方面，人均面積不能太大，房屋裝修不能太過豪華，以避免富戶不愿意退出。另一方面，房屋管理卻要做好，否則會變成貧民窟。

《21世紀》：保障房審核機制如何獲得公平執(zhí)行？

首先，為確保申請審核機制獲得公平執(zhí)行，建議首先將負責“審核和“批”的職責清楚劃分，審和批要分開。另外在調查方面，工作再適量細分，例如一組人調查申請者的收入，另外一組人調查財產，以及家庭狀況、居住面積等，也可考據將調查工作外判予獨立機構。

各地的保障房體系也應當建立監(jiān)控機制及權力制衡，讓做假不可能只靠一個人做到。與此同時，為了防止監(jiān)督不力，掌管保障房部門的主要領導，還需要進行人事調動，盡量能避免一人執(zhí)掌同一職權的時間太長，以減低貪腐的機會。

另外，也需要設置監(jiān)督處罰機制并嚴格執(zhí)行。例如刻意隱瞞資料的違規(guī)申請者，一定時間內，比如十年或十五年乃至終身都不能申請保障房。把違規(guī)的成本拉高。

完善退出機制

《21世紀》：香港的房屋資助計劃，是一個什么樣的體系？

張賽娥：所謂香港“保障房計劃”是居者有其屋計劃，也稱居屋計劃，是香港政府的公共房屋計劃之一，由香港房屋委員會興建公營房屋并以廉價售予低收入市民。

在1970年左右開始推行，為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，稱“居屋”

1987年左右，香港的富戶政策房委會實施“公屋住戶資助政策”，向不再需要資助的住戶減少房屋資助，以鼓勵富戶遷出公屋單位，確保公屋資源合理分配。

租住公屋的住戶住滿十年或以上，需要每兩年向房委會申報家庭收入。不申報的住戶須要繳交雙倍凈額租金。而家庭收入超過指定的限額的住戶，便須按情況繳納一倍半或雙倍凈額租金。

在香港，2010年到2011年，公屋富戶約有2.3萬戶，占公屋租戶3.5%。該年度在相關政策收回的單位有770個。

《21世紀》：提案中，你重點提及了保障房的退出機制，為什么最關心的是這個環(huán)節(jié)？

張賽娥：國家目前建設的保障房量那么大，要照顧到這么多階層的住房利益，如何管好這些房子，真正供應給有住房困難百姓，而后又有一套完善的退出機制是非常重要的。

保障房只應保障人民基本的居住需要，不應該養(yǎng)懶人，因此應該有退出機制讓富戶遷出，例如香港的“公屋”住戶如果收入改善，就可以透過“綠表”申請轉換到面積比較大及居住環(huán)境比較好的“居屋”

“居屋”住戶也可以在向政府補交地價后，將房子在私人市場出售，然后可以去購買香港的私人物業(yè)，就是內地所謂的商品房。

香港的房屋資助計劃，已經實施了數十年。總結經驗，保障房的住戶自愿退出的情況比較少，畢竟住在保障房可享受巨大的政府補貼。因為這個收入是自己報的，但是在香港，很多人不一定自己報送，而是通過隱瞞的方式。

我們認為，香港在保障房退出制度不夠完善，主要因為政府部門之間缺乏有效的信息共享機制。所以中央政府需要避免香港模式的弊端，如果國家可以建立起省市的社保、稅務、房地產及民政部門的信息共享機制，那么保障房的管理部門就可以更好地監(jiān)察住戶的全部家庭成員的收入變化和家庭結構改變。

各省市政府需要建立個人住房信息聯網系統(tǒng)及數據庫的建立，根據這個數據庫，中低收入階層的收入狀況已經有多年的記錄，較少出現做假。即使有做假，也可以運用信息共享系統(tǒng)去調查其他方面的記錄是否一致。

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