賣毛坯房要收“設計費” 增城豪進山湖珺璟玩貓膩

2013年03月15日 03:51
來源：新快報作者：陳齊

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-新快報記者陳齊

增城限價兩年以來，各種違規突破限價的現象層出不窮，最常見的招數便是“兩套合同”。但記者發現，與以往開發商“購房合同”+“裝修合同”的方式不同的是，如今增城部分樓盤毛坯交樓的房子居然強搭一份“設計合同”。與雖然是強買強賣，但仍有實際價值的裝修合同相比，這種所謂的設計合同幾乎可以稱得上是“空手套白狼”

實際售價高出限價1600元/m2左右

近日，有不少買家投訴稱，位于增城新塘的豪進山湖珺璟存在兩套合同的情況，買家不僅要簽購房合同，還要簽一份價值數十萬的“設計合同”

根據市民提供的線索，記者來到了位于新塘東江大道南的豪進山湖珺璟。一位姓黎的銷售人員接待了記者，他向記者表示，目前該盤新一批單位大概還有兩周左右才會推出，全部是毛坯交樓，預計售價在9000多元/平方米。“朝向好的單位要9500元甚至是9800元/平方米。”該銷售人員表示，現在新一批單位的價格還沒有最后確定，而此前一批單位打完折以后的售價在8800元/平方米左右。“我們這里開盤到現在基本都是賣8000多元，最早期的洋房大概8000元左右。

然而，記者在樓盤銷售中心公示的預售價格表上卻看到，豪進山湖珺璟的預售價格遠低于其報價。預售證顯示，去年12月12日批出的自編G8、G9棟以及自編D2、D3棟、29-41、43棟的預售均價為7248元/平方米，與銷售透露的實際均價差了1600元/平方米左右。而在早一點的預售證上可以看到，該盤甚至有不少單位的預售價格是“60字頭甚至是“5”字頭甚至是“

發展商用設計合同填補差價

根據限價要求，去年未開盤的樓盤今年將按照增城全市7979元/平方米的標準進行限價，而去年有網簽的樓盤，則在去年成交均價的基礎上上漲8%。按照增城市房管局的數據，豪進山湖珺璟去年的均價為6773元/平方米，也就是說，今年該盤的均價不能超過7315元/平方米。那么，為何到樓盤現場房子均價竟要賣到“97字頭呢？對于記者的疑問，該盤的銷售人員避而不答，只是表示“現在新一批價格還沒出，等價格出來我再詳細跟你解釋。反正你最后給我們的實際價格就是這個價，你另外還要付購房契稅和貸款手續費就可以了。

此前，增城有不少樓盤采取另簽裝修合同的方式來規避限價，而豪進山湖珺璟是毛坯交樓，自然不會簽裝修合同，那么他們又是如何突破限價呢？有買家向記者透露了其中的玄機：開發商在簽購房合同的同時，會讓買家再簽一份“設計合同”，其購房合同的價格就是預售價格，而簽的“設計合同”就是實際成交價格與預售價格之間的差價。

對于這份神秘的“設計合同”，記者并未能看到，但有買家提出質疑：難道設計費用不是包含在樓價里面的嗎？這擺明就是一個違規收費的幌子。

多重合同或致買家稅費提高

事實上，這種兩套合同的方式不僅讓買家目前的購房價格有所提高，還將影響到未來出售房產時的成本。如果按照所謂的兩套合同，買家實際付出的購房費用與購房發票上的價格相差巨大，這意味著未來買家出售該房產時，將額外付出一筆不菲的稅費。

根據新出臺的國五條細則規定，二手房交易時，賣家需要承擔房產交易所得差額的20%作為個人所得稅。以豪進山湖珺璟一套130平方米的房子為例，按照實際成交價格9000元/平方米計算，房價總額達117萬，而按照豪進山湖珺璟的預售最高價7315元/平方米計算，發票上的價格最多也就是95萬元，差價達22萬元。也就是說，就算以后買家將這套房產一分錢不漲地賣出，也要按照20%差額計算，多付出3.45萬元的個人所得稅。

業主投訴無果

今年初，增城市房管局曾召集當地開發商宣布2013年的限價政策，并且表示：“開發商不能變相突破限價線，一旦調查發現開發商利用補充合同等手段突破限價線，將對不按照申報價格銷售的樓盤，采取不予辦理商品房預售證，并要求開發商重簽協議的措施。”此次會議還強調，限制預售的措施將可能不僅針對該樓盤，甚至可能擴大到該開發商在增城的所有樓盤。

然而，不少買家卻發現，在實際向增城市房管局投訴樓盤違規銷售時，得到的答復卻像是在“踢皮球”。有業主在網上貼出一份增城市房管局對其投訴豪進山湖珺璟等樓盤利用兩套合同的手段違規銷售的回復，其中稱“對于商品住房網簽合同約定價格高于申報價格的，我局將不予辦理商品住房預告登記。對于開發企業提出另簽價格協議的行為，可以認為是要約行為，購房者可結合自身需要自主決定是否簽訂，由此引發的糾紛屬于民事糾紛，雙方屆時可本著開誠布公的態度充分協商解決糾紛，協商不成的，可通過司法途徑解決糾紛事宜，以維護自身合法權益。

通觀回復全文，并沒有要查處的意思。“政府能如此推脫，說明他們認同此種做法，政府和開發商是同一利益集團。”該網友表示。而其他網友則直批：“這就是上有政策，下有對策。

律師意見

如能證明存欺詐行為可起訴取消合同

對于豪進山湖珺璟這種兩套合同賣樓的情況，長期從事房地產法律咨詢業務的律師肖碩彬向記者表示，根據《反不正當競爭法》、《民法通則》等法律規定，這種情況屬于強制搭售，但買家要通過法律手段來維護自身權益，存在舉證困難等問題。“盡管這種方式是不合理的，但根據法律規定，要證明買家簽訂所謂的設計合同時是否自愿，如果是脅迫簽署的才可以取消合同，反之則不行。”肖碩彬表示，如果買家還能證明設計合同條款不清，或是其中存在欺詐行為，也可以要求取消合同。

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