世茂2012年報公布：銷售額461億創(chuàng)年度業(yè)績新高

2013年04月18日 06:43
來源：時代周報

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“最嚴厲”調(diào)控持續(xù)的2012年，憑借全面革新而迸發(fā)的巨大力量，世茂房地產(chǎn)成功實現(xiàn)變革與超越。

全面變革成功，2012業(yè)績增負債降

3月26日，世茂房地產(chǎn)(HK000813)2012年報在香港公布。2012年報世茂房地產(chǎn)累計銷售面積409萬平方米，合約銷售金額達人民幣461億元，創(chuàng)造世茂年度業(yè)績新高，其銷售額51%的增長幅度亦遠超全國商品房銷售額10%的行業(yè)平均增幅。在TOP10房企中，世茂2012年銷售額增幅也遠高于30%的平均增幅，位列十家領(lǐng)先房企增幅前列。年報同時顯示，世茂房地產(chǎn)2012年確認收入為人民幣286億元，較2011年同期上升10.1%的其中房產(chǎn)銷售收入為人民幣266億元，較2011年增長約8.2%；商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同簽約額人民幣85.3億元、合同簽約面積63.9萬平方米，分別同比增長68.2%和86.3%；旗下酒店業(yè)務(wù)收入約人民幣10億元，同比增幅為12%。得益于業(yè)績大增，2012年每股派發(fā)股息港元55分，比2011年增加37.5%。

在近日公布的“2013年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果”中國世茂入圍百強， 在“企業(yè)綜合實力10強”中排名第九。這表明，世茂已充分通過產(chǎn)品、運營、管理、品牌等綜合競爭力的打造，鞏固其作為領(lǐng)先房企的成長模式。

2012年，世茂持續(xù)推動全面革新，一系列運營與管理優(yōu)化變革成為業(yè)績?nèi)嫣嵘母緞恿ΑＴ诠芾斫Y(jié)構(gòu)方面，世茂根據(jù)地域和業(yè)務(wù)歸屬將旗下項目劃分到旅游地產(chǎn)、蘇滬、杭州等8個區(qū)域，縮短管理半徑，增加產(chǎn)品與區(qū)域客戶匹配性，極大提升了決策效率與執(zhí)行能力；并推行 “三級聯(lián)動”、“飛行檢查”、“五方查驗”等一系列措施提升品質(zhì)管控，實施“服務(wù)價值年”戰(zhàn)略，全面升級物業(yè)、客服服務(wù)品質(zhì)；并通過“新世力計劃”、“中生代計劃”和業(yè)社會精英計劃”等強化人才團隊建設(shè)。

銷售策略方面的靈活調(diào)整也成為全年驕人業(yè)績的重要推手。因應市場形勢，世茂制訂快速去化的銷售策略，在上半年立刻取得顯著成效。2012第一季度，世茂迅速實現(xiàn)70億元簽約銷售額；此后，4月銷售40.6億，5月銷售51.12億，6月簽約銷售60.5億，銷售業(yè)績連攀新高。

銷售業(yè)績高位攀升同時，世茂亦實現(xiàn)利潤率的明顯改善。8月份，世茂旗下項目平均售價為每平方米10069元人民幣，9元10011月份平均售價分別上升到每平米11007元、11563元人民幣、12057元，有效改善其全年利潤狀況。年報顯示，2012年世茂全年平均毛利率33.5%，接近2011年的平均毛利率。

以二三線城市為重點的提前全面戰(zhàn)略布局成為世茂制勝先招。業(yè)績來源看，2012年世茂全面開花，這其中龍頭項目表現(xiàn)尤為突出，全國37個項目明星頻出。上海世茂濱江花園、昆山世茂東壹號、昆山世茂國際城、廈門世茂湖濱首府、常熟世茂世紀中心、福州世茂天城、蘇州世茂運河城等均單盤銷售超過10億元。而南京世茂外灘新城前十月即實現(xiàn)銷售金額20億，杭州濱江世茂、福州世茂御龍灣業(yè)績突破21億；晉江世茂御龍灣更以全年銷售金額36億位列集團銷冠。

2012年，世茂房地產(chǎn)資金狀況顯著改善，負債率降大幅度低、資金結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。年初，世茂將降低負債率作為重要目標，為此采取了嚴格措施，負債率半年降到68.3%，年底凈負債率進一步降至55.9%。

此外，2012年領(lǐng)先房企均制訂了銷售量優(yōu)先的策略，導致2012年房企平均銷售價格普遍有所下降。已公布業(yè)績顯示，領(lǐng)先房企中萬科2012年銷售均價為每平方米10901元，較2011年、2010年分別下降4%和10%；恒大地產(chǎn)銷售均價為每平方米5962元，同比下降10%左右。2012年世茂平均入賬銷售價格從2011年每平方米人民幣11,786元下降至2012年每平方米人民幣10,251元，降低4.9%，利潤率降低的普遍特征在世茂亦有體現(xiàn)，但其降幅遠低于500強企業(yè)凈利潤18.64%的平均降幅。世茂表示，“自2012年開始，本集團部份項目以優(yōu)惠促銷老庫存，以及在二三線城市項目的銷售比重大幅增加，導致平均入賬銷售價格有所下調(diào)。

持現(xiàn)充足，后勢蓄力充分，2013延續(xù)強勢增長

世茂表示，預期2013年房地產(chǎn)市場將會進入新一輪調(diào)整周期。董事局主席許榮茂表示，世茂房地產(chǎn)會因應市場的變化而調(diào)整自身的銷售策略，同時整合產(chǎn)品，務(wù)求產(chǎn)品配合政策及市場需求。實際上，全年銷售飆升、資金充裕的世茂已提前布局，為2013年業(yè)績繼續(xù)攀升充分蓄力。

在土地儲備方面，世茂連續(xù)出手，增加土地資源儲備，于海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟南等地增加住宅土地達255萬平方米，新增土地平均樓面地價約為每平方米人民幣4,382元。截止2012年底，世茂房地產(chǎn)以3,622萬平方米的土地儲備位居房企前列，集團土地成本為每平方米人民幣2,082元。從地域來看，2012年世茂房地產(chǎn)新增土地主要分布在發(fā)展?jié)摿薮蟆⒎康禺a(chǎn)市場尚未飽和的省會級二三線城市，確保了項目的發(fā)展空間及抗風險能力。世茂表示，將秉承穩(wěn)健經(jīng)營的一貫作風，審慎擴充土地儲備，綜合平衡發(fā)展與風險控制。

世茂重點區(qū)域與業(yè)務(wù)板塊優(yōu)勢進一步強化。這包括在福建、長三角及中部地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，以及在中國旅游地產(chǎn)板塊的領(lǐng)先格局。在福建、世茂業(yè)績一馬當先，全年實現(xiàn)銷售金額逾150億，成為福建市場首個突破百億大關(guān)的房企。長三角及中部區(qū)域，世茂蘇滬區(qū)2012年銷售額達百億規(guī)模。近期，世茂新增土地儲備亦集中于上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州等地。在旅游地產(chǎn)板塊，隨著世茂“旅居模式”的加速推進，旅游地產(chǎn)各項目紛紛發(fā)力，2012年為集團貢獻逾百億銷售業(yè)績。日前，旅游地產(chǎn)今年代表性項目上海“納米魔幻城”正式亮相即推升市場熱度，將與大連御龍海灣、晉江御龍灣等主力項目共同推動旅游地產(chǎn)板塊業(yè)績新高。

年報顯示，2013年世茂將增加約510萬平方米的可售面積，連同截至2012年底256萬平方米的可售面積，2013年可供出售面積約為770萬平方米，比2012年供應增加36%，這將為2013年的業(yè)績持續(xù)增長提供充足供應。此外，目前世茂在建面積共約1,000萬平方米，亦為未來兩三年集團業(yè)的績持續(xù)奠定堅實基礎(chǔ)。

另一方面，持續(xù)優(yōu)化的資金成本與充裕的現(xiàn)金規(guī)模提供給世茂以資金保障與利潤空間。2012年上半年，世茂陸續(xù)償還了20多億元信托并全面暫停所有高息融資，隨著2013年陸續(xù)到期，信托資金將繼續(xù)減少。2012年11月，世茂房地產(chǎn)獲得約6.7億美元等值銀團貸款，2013年初發(fā)行8億美元高級票據(jù)，延長整體債務(wù)期限。利息成本由2011年的7.9%減至2012年的7.7%。此外，集團持有現(xiàn)金充足，截至2012年底，持有現(xiàn)金約人民幣181億元，未提用貸款額度約為人民幣100億元。

提前籌謀與充分蓄力之下，世茂房地產(chǎn)2013年銷售目標劍指550億元。據(jù)悉，目前世茂累計未入賬合約銷售額超過人民幣400億元。此外，2013年世茂已展現(xiàn)強勁銷售勢頭。1月1日，晉江世茂御龍灣新一批房源正式推售，當日實現(xiàn)銷售逾10億元，成為2013年世茂攀升業(yè)績新高的“開門紅”。截止2013年2月28日，世茂房地產(chǎn)2013年累計合約銷售金額為73.3億元，累計合約銷售面積60.65萬平方米，較去年同期分別升151%及137%。晉江世茂御龍灣新福州世茂御龍灣、南昌世茂天城、南京世茂外灘新城等項目的銷售額均過億，其中僅福建地區(qū)單月銷售近6億。成功實現(xiàn)全面變革后，2013年世茂將確定持續(xù)增長基調(diào)。

日前有報告指出，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控常態(tài)化背景下，房地產(chǎn)告別高增長時代是不可阻擋的行業(yè)趨勢，行業(yè)內(nèi)企業(yè)競爭格局日趨激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步回歸居住屬性，企業(yè)更多的回歸到品牌、產(chǎn)品逐周轉(zhuǎn)等諸多自身能力的打造和建設(shè)上。世茂表示，將“繼續(xù)不懈的進行內(nèi)部管理提升工作，包括管理變革、加強團隊、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)增值及加強財務(wù)結(jié)構(gòu)”。

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