世茂2012年報公布：銷售額461億創年度業績新高

2013年04月18日 06:43
來源：時代周報

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“最嚴厲”調控持續的2012年，憑借全面革新而迸發的巨大力量，世茂房地產成功實現變革與超越。

全面變革成功，2012業績增負債降

3月26日，世茂房地產(HK000813)2012年報在香港公布。2012年報世茂房地產累計銷售面積409萬平方米，合約銷售金額達人民幣461億元，創造世茂年度業績新高，其銷售額51%的增長幅度亦遠超全國商品房銷售額10%的行業平均增幅。在TOP10房企中，世茂2012年銷售額增幅也遠高于30%的平均增幅，位列十家領先房企增幅前列。年報同時顯示，世茂房地產2012年確認收入為人民幣286億元，較2011年同期上升10.1%的其中房產銷售收入為人民幣266億元，較2011年增長約8.2%；商業地產實現合同簽約額人民幣85.3億元、合同簽約面積63.9萬平方米，分別同比增長68.2%和86.3%；旗下酒店業務收入約人民幣10億元，同比增幅為12%。得益于業績大增，2012年每股派發股息港元55分，比2011年增加37.5%。

在近日公布的“2013年中國房地產開發企業500強測評成果”中國世茂入圍百強，在“企業綜合實力10強”中排名第九。這表明，世茂已充分通過產品、運營、管理、品牌等綜合競爭力的打造，鞏固其作為領先房企的成長模式。

2012年，世茂持續推動全面革新，一系列運營與管理優化變革成為業績全面提升的根本動力。在管理結構方面，世茂根據地域和業務歸屬將旗下項目劃分到旅游地產、蘇滬、杭州等8個區域，縮短管理半徑，增加產品與區域客戶匹配性，極大提升了決策效率與執行能力；并推行 “三級聯動”、“飛行檢查”、“五方查驗”等一系列措施提升品質管控，實施“服務價值年”戰略，全面升級物業、客服服務品質；并通過“新世力計劃”、“中生代計劃”和業社會精英計劃”等強化人才團隊建設。

銷售策略方面的靈活調整也成為全年驕人業績的重要推手。因應市場形勢，世茂制訂快速去化的銷售策略，在上半年立刻取得顯著成效。2012第一季度，世茂迅速實現70億元簽約銷售額；此后，4月銷售40.6億，5月銷售51.12億，6月簽約銷售60.5億，銷售業績連攀新高。

銷售業績高位攀升同時，世茂亦實現利潤率的明顯改善。8月份，世茂旗下項目平均售價為每平方米10069元人民幣，9元10011月份平均售價分別上升到每平米11007元、11563元人民幣、12057元，有效改善其全年利潤狀況。年報顯示，2012年世茂全年平均毛利率33.5%，接近2011年的平均毛利率。

以二三線城市為重點的提前全面戰略布局成為世茂制勝先招。業績來源看，2012年世茂全面開花，這其中龍頭項目表現尤為突出，全國37個項目明星頻出。上海世茂濱江花園、昆山世茂東壹號、昆山世茂國際城、廈門世茂湖濱首府、常熟世茂世紀中心、福州世茂天城、蘇州世茂運河城等均單盤銷售超過10億元。而南京世茂外灘新城前十月即實現銷售金額20億，杭州濱江世茂、福州世茂御龍灣業績突破21億；晉江世茂御龍灣更以全年銷售金額36億位列集團銷冠。

2012年，世茂房地產資金狀況顯著改善，負債率降大幅度低、資金結構明顯優化。年初，世茂將降低負債率作為重要目標，為此采取了嚴格措施，負債率半年降到68.3%，年底凈負債率進一步降至55.9%。

此外，2012年領先房企均制訂了銷售量優先的策略，導致2012年房企平均銷售價格普遍有所下降。已公布業績顯示，領先房企中萬科2012年銷售均價為每平方米10901元，較2011年、2010年分別下降4%和10%；恒大地產銷售均價為每平方米5962元，同比下降10%左右。2012年世茂平均入賬銷售價格從2011年每平方米人民幣11,786元下降至2012年每平方米人民幣10,251元，降低4.9%，利潤率降低的普遍特征在世茂亦有體現，但其降幅遠低于500強企業凈利潤18.64%的平均降幅。世茂表示，“自2012年開始，本集團部份項目以優惠促銷老庫存，以及在二三線城市項目的銷售比重大幅增加，導致平均入賬銷售價格有所下調。

持現充足，后勢蓄力充分，2013延續強勢增長

世茂表示，預期2013年房地產市場將會進入新一輪調整周期。董事局主席許榮茂表示，世茂房地產會因應市場的變化而調整自身的銷售策略，同時整合產品，務求產品配合政策及市場需求。實際上，全年銷售飆升、資金充裕的世茂已提前布局，為2013年業績繼續攀升充分蓄力。

在土地儲備方面，世茂連續出手，增加土地資源儲備，于海南文昌、上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州及濟南等地增加住宅土地達255萬平方米，新增土地平均樓面地價約為每平方米人民幣4,382元。截止2012年底，世茂房地產以3,622萬平方米的土地儲備位居房企前列，集團土地成本為每平方米人民幣2,082元。從地域來看，2012年世茂房地產新增土地主要分布在發展潛力巨大、房地產市場尚未飽和的省會級二三線城市，確保了項目的發展空間及抗風險能力。世茂表示，將秉承穩健經營的一貫作風，審慎擴充土地儲備，綜合平衡發展與風險控制。

世茂重點區域與業務板塊優勢進一步強化。這包括在福建、長三角及中部地區的區域優勢，以及在中國旅游地產板塊的領先格局。在福建、世茂業績一馬當先，全年實現銷售金額逾150億，成為福建市場首個突破百億大關的房企。長三角及中部區域，世茂蘇滬區2012年銷售額達百億規模。近期，世茂新增土地儲備亦集中于上海、福州閩侯、武漢蔡甸、南京及南通、寧波、杭州等地。在旅游地產板塊，隨著世茂“旅居模式”的加速推進，旅游地產各項目紛紛發力，2012年為集團貢獻逾百億銷售業績。日前，旅游地產今年代表性項目上海“納米魔幻城”正式亮相即推升市場熱度，將與大連御龍海灣、晉江御龍灣等主力項目共同推動旅游地產板塊業績新高。

年報顯示，2013年世茂將增加約510萬平方米的可售面積，連同截至2012年底256萬平方米的可售面積，2013年可供出售面積約為770萬平方米，比2012年供應增加36%，這將為2013年的業績持續增長提供充足供應。此外，目前世茂在建面積共約1,000萬平方米，亦為未來兩三年集團業的績持續奠定堅實基礎。

另一方面，持續優化的資金成本與充裕的現金規模提供給世茂以資金保障與利潤空間。2012年上半年，世茂陸續償還了20多億元信托并全面暫停所有高息融資，隨著2013年陸續到期，信托資金將繼續減少。2012年11月，世茂房地產獲得約6.7億美元等值銀團貸款，2013年初發行8億美元高級票據，延長整體債務期限。利息成本由2011年的7.9%減至2012年的7.7%。此外，集團持有現金充足，截至2012年底，持有現金約人民幣181億元，未提用貸款額度約為人民幣100億元。

提前籌謀與充分蓄力之下，世茂房地產2013年銷售目標劍指550億元。據悉，目前世茂累計未入賬合約銷售額超過人民幣400億元。此外，2013年世茂已展現強勁銷售勢頭。1月1日，晉江世茂御龍灣新一批房源正式推售，當日實現銷售逾10億元，成為2013年世茂攀升業績新高的“開門紅”。截止2013年2月28日，世茂房地產2013年累計合約銷售金額為73.3億元，累計合約銷售面積60.65萬平方米，較去年同期分別升151%及137%。晉江世茂御龍灣新福州世茂御龍灣、南昌世茂天城、南京世茂外灘新城等項目的銷售額均過億，其中僅福建地區單月銷售近6億。成功實現全面變革后，2013年世茂將確定持續增長基調。

日前有報告指出，在房地產宏觀調控常態化背景下，房地產告別高增長時代是不可阻擋的行業趨勢，行業內企業競爭格局日趨激烈，房地產產品逐步回歸居住屬性，企業更多的回歸到品牌、產品逐周轉等諸多自身能力的打造和建設上。世茂表示，將“繼續不懈的進行內部管理提升工作，包括管理變革、加強團隊、產品創新、服務增值及加強財務結構”。