海航疑因高負債拖欠國美系款息28億或引爆資金鏈危機

2013年04月25日 04:28
來源：時代周報作者：趙卓

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“我們已將海航置業告上法庭，法院先會和雙方做一個約談，如果沒有結果下個月可能就會開庭審理，我們最終的訴訟目的就是讓其遵守合同的約定，支付本金和違約金共計28億元，”鵬潤地產副總裁于星旺告訴時代周報記者。

而讓國美系的鵬潤地產和昔日合作伙伴海航置業反目成仇的，正是兩年前的國美商都的轉讓。國美商都的是當年北京市最大的“招拍掛”項目；其龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業地產項目中，依然位居前列；而57.5億元的合同金額，也使其成為中國房地產資本運作最大單子之一。

粗略估算，國美商都現在的市價超過100億元，而海航置業拖欠資金的原因或是因為其資金鏈危機。大規模的收購導致海航集團的負債率飆升到74%。

國美上訴追討28億債務

北京西南四環科豐橋東南角，毗鄰總部基地，安靜地矗立著一大片高層建筑。在寸土寸金的麗澤商務圈，這個閑置多年的龐大建筑群總會引起路人探究的目光。

國美商都曾是國美電器前掌門人黃光裕斥巨資取得的項目，并一度承載著他的商業地產夢。有關資料顯示，國美商都規劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬平方米，由美國RTKL國際公司負責概念設計，中建五局和中建八局承建。

A座鵬潤城由5棟獨立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過30萬平方米的國內首家獨創式多主題、強強聯手的美式購物中心。B座12萬多平方米的鵬潤國際時尚中心集商務、貿易、批發、零售、會展、品牌推廣于一體，欲打造中國與國際時尚產業交流接軌的平臺。

如此龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業地產項目中，依然位居前列。

2009年初，執掌鵬潤地產的黃秀虹確定了出售國美商都的方案。之后鵬潤地產與中鐵置業進行談判，但由于在“整體轉讓”還是“股權合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判最終失敗。此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來競爭這一項目，給出的最高價格是60億元，但最終未果。

2009年8月有消息傳出，國美商都將以60億元的身價迎來新東家中建八局，而后紅星美凱龍也被傳將接手國美商都。

直到2012年8月，有媒體從海航集團獲得一份內部通知，內容顯示，該集團8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項工作組”，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購后的各項內外部手續，并完成項目融資、落實資金及付款工作。

盡管這條消息引起了媒體的極大興趣，但是當時鵬潤地產和海航方面均沒有任何人接受采訪，因此只能判斷國美已經和海航達成協議，但是包括交易金額在內的很多細節都不詳。

于星旺告訴時代周報記者，實際上國美商都與海航置業在2011年3月就簽署了這份合同，海航置業以57.5億元總價收購“國美商都與項目約56萬平方米的物業資產，按照合同規定，海航置業一方本應在2011年7月底前交齊全款，如果違約，違約金將按天計算，截至2013年3月，違約金已經高達8億元人民幣。

“當時和我們談的有十多家，但是海航方面最有誠意，也是最有實質內容的，因此我們最后選擇了海航，但是此后兩年海航置業多次以資金困難為由，拒絕繳納剩余的20億元尾款，為此我們談過無數次，忍無可忍最后才選擇訴訟這種方式，”于星旺表示。

由于尾款未付，國美商都也沒有真正交給海航置業經營，2013年3月，國美控股集團旗下國美商都建設開發公司因資產轉讓合同“買方違約”事由，將海航集團旗下海航置業及擔保方海航集團訴至北京市高級人民法院，追討欠款及違約金合計28億元。目前，北京市高院已立案，并將近日開庭。

段和段律師事務所合伙人陳若劍律師告訴時代周報記者，這種合同違約案件，如果項目本身資質沒有什么問題，法院一般會傾向支持原告的訴訟請求，因此國美方面勝訴的可能性較大。

“通常來說違約金的收取，價格一般是每天萬分之二到萬分之四，8億元的違約金額在合理范圍內，但是也略高，最終判決時法院可能會根據雙方的實際情況酌情處理，如果法院認為違約金過高，法官也可以根據《合同法》行使自由裁量權，”陳若劍表示。

欠款或因資金鏈危機

57.5億元的成交價格，曾被當時的媒體形容為“腰斬”，因為國美商都最初的評估價格為100億元。

“北京房地產行業經過幾輪增長，57.5億元的這個價格在2011年來看算是便宜了，尤其是近幾年國家多次調控都不涉及商業地產，對國美商都來說是個利好的消息”，亞豪房地產機構市場總監郭毅告訴時代周報記者。

國美商都項目是2005年4月18日，北京國美置業有限公司斥資8.05億元取得，此項目亦成為當年北京最大的“招拍掛”項目是2005年

據原國美置業總經理吳坤嶺估算，國美商都地上規劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營銷推廣費用，總投入在24億元左右。

不過于星旺否認了這個說法，他表示對這個項目的投入一直是持續的，“總投入接近40億元，我們是溢價轉讓，但是價格也不高”

國美商都總建筑面積55.5萬平方米，其中純商業用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。

郭毅告訴時代周報記者，目前該區域的高端住宅價格是4萬元/平方米左右，如果是酒店式公寓就會精裝修，價格應該可以達到5萬元/平方米左右；商業用房的價格是2萬-3萬元/平方米；該區域的寫字樓因為以出租為主，價格很難判斷。

以此推算，這樣國美商都酒店式公寓部分價值應該達到25億元，商業用房價值在62億-93億元，加上寫字樓部分，國美商都目前的市價應該超過100億元。

招拍掛拿地，項目來源干凈；房產證等手續齊全，隨時可進入市場；到手的物已然升值，為何海航置業還遲遲沒有完成合同？

據時代周報記者了解，海航可能是因為資金鏈出現問題。海航集團于2003年成立海航地產公司，發展海南島地產業務，2007年5月28日，海航置業控股(集團)有限公司成立，注冊資本金17.5億元。根據其官網介紹，海航置業已開發完成近百個項目，土地開發面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

2009年，海航置業在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王；2010年，當國內多家房企因宏觀調控紛紛放慢發展速度時，海航卻依然高歌猛進，拿地力度不減反增。

其母公司也是一樣，一位接近海航集團高層的人士孟東(化名)告訴時代周報記者，近幾年來海航集團在國內市場斥資上百億元大舉收購，范圍廣，涉及行業也多，從超市到商場，從工業企業到保險公司，不一而足。

根據海南航空發布的2012年年報，公司全年主營業務收入288.68億元,實現歸屬于母公司的凈利潤19.28億元,同比下降26.7%。

2012年，海南航空在利息支出方面創出3年來新高，總額至36億元，是其凈利潤的近兩倍。

大規模的收購直接導致海航集團的負債率飆升，其年報顯示，截至2012年12月31日，海南航空的資產負債率高達74%，雖低于2011年資產負債率6個百分點，但仍高于行業內平均水平。

近年來海航系曾多次發生資金糾紛：2013年1月，華融金融租賃曾向法院提出對海航采取財產保全申請；2012年，海航置業與收購的九龍山發生股權糾紛；2011年，海航與希臘家族企業Vafias Group、挪威奧斯陸上市的Golden Ocean以及總部位于挪威卑爾根的Spar Shipping等幾家中外船商均發生了租金糾紛，牽涉12艘輪船，所欠金額超過5億元。

但是在4月初的博鰲亞洲論壇上，海航集團董事局主席陳峰在接受媒體采訪時曾否認資金鏈緊張的說法。

5年5任總經理

2005年，國美置業以8.05億元的價格奪得豐臺區中關村科技園豐臺園區產業基地35-A1地塊，成為北京市當年最大的招拍掛項目，命名為“國美商都”；2005年6月24日，國美置業為國美商都項目正式注冊成立了北京國美商都建設開發有限公司，黃光裕親任董事長，由此可見國美商都在國美地產中的分量。

時任國美置業總經理的禹晉永將項目定位成“世界電子電器高科技體驗中心”，但很快便因“泄露公司發展計劃”之名被辭退。在禹晉永離開后，總經理一職由公司原來的副總經理吳坤嶺接替。

2006年，以房地產銷售馳名業界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國美置業總經理，童淵此后提出了服裝時尚中心的概念，一年多后無功而返。

2007年，外部結構和框架基本建成的國美商都請來了曾盤活中友百貨的臺灣人周東權，但后周東權因與管理層的一些分歧，掛印而去。

從禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權到王海域，項目名稱也由禹晉永時代的國美商都，先后更名為鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易中心、國美廣場，最后又回到國美商都。5年5任總經理，5年4次更改項目定位，也預示了國美商都最后被出售的命運。

但是，國美商都多舛的命運似乎還沒有結束。

21世紀不動產商業地產董事總經理蔡宇翔認為，一般的商業綜合體也就10萬平方米左右，50多萬平方米體量，堪稱“商業航母”。而商業地產比住宅地產要復雜得多，要有持續的資金投入、成熟的管理團隊，以及精準的定位，因此繼任者的挑戰極大。

郭毅也告訴時代周報記者，麗澤商務區的定位以商業為主，最重要的是周邊缺少住宅項目，加上在此區域落戶的企業以中小企業為主，無法像有很多世界500強企業中國區總部落戶的CBD區域一樣繁榮，因此項目周邊缺少商業氛圍。