國信證券5月7日晨報精選

2013年05月07日 10:59
來源：中國證券網

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房地產行業周報：受“五一”假期影響銷量環比下降

房地產市場總體銷售備案數據情況——

（1）第18周（13/4/29—5/5）滬穗深等18重點城市新建商品房周銷量備案數據受到“五一勞動節”假日影響，整體環比下跌27.2%，同比上漲11.1%，除濟南、廈門和成都少數城市有環比上漲外，其它各大城市銷量均出現不同程度下滑；另根據我們統計的47城數據顯示，整個4月份新建商品房成交套數備案數據環比3月下降19.21%，同比去年4月上漲37.96%，我們認為在“新國五條”出臺后的3月份房地產市場出現了恐慌性搶房現象，另外4月份包含了3天清明假期，因此我們認為4月銷量環比3月銷量下降亦屬正常；

（2）庫存方面，上周重點城市的可售量平均環比下降2.6%，其中北京上周可售量大幅下降8.5%，自2012年初以來其可售量一直延續震蕩下行的趨勢，供需矛盾較為突出；另根據我們統計的11城可售量及銷量推算目前11城的去化周期為11個月左右，較前期略有提升；

（3）上周18重點城市成交均價備案數據環比上漲2.7%，整體趨勢仍保持平穩。

行業投資策略

一、3月5日以來地產股板塊表現符合我們當日晨早研報《情緒宣泄之后，板塊仍具比較優勢》的判斷

3月4日，資本市場對國五條細則的出臺進行了盡情宣泄，主流地產股紛紛跌停，我們在收盤后發出了市場快評，認為在情緒宣泄之后，板塊仍具比較優勢，龍頭已落入買入區間。從3月5日開盤至今，房地產指數漲幅在23個行業中排名較為靠前，跑贏滬深300指數，跑贏大部分行業，符合我們的判斷。

二、即使在2010年，住宅開發類地產股指數在消化“拐點型政策”（4.17新國十條）一個月后的一年時間里（10.5.17-11.5.16）仍上漲18%，跑贏大盤近10個百分點，跑贏16個行業！要講政策拐點幅度，2010年4.17新國十條拐點幅度更大；要講行業比較，當時經濟強復蘇，其他行業都是政策扶持，唯地產打壓；要講調控頻率，當時幾乎月月出地方和部委細則，還加了四次息、出了滬渝兩地房產稅。當時很多人看空地產的理由和現在并無二致，事實已證明政府手伸得太長并不會有好結果，想扶的沒扶起來，想打的未必能打下去；

三、調控“矯枉過正”是小概率事件

①當前宏觀經濟并不能承受新建商品住宅出現“量價齊跌”的后果；②我們認為“新政”本質是為了擴充了土地財政，并有望使飆升的房價中短期內穩住；③歷史上看，由于土地財政是政府繞不開的死結，房地產銷售又攸關經濟全局，因此政府在防止調控矯枉過正方面，拿捏得還都比較精準，并沒有出現“錯殺”行業的情況，一旦房地產銷售不暢對年度銷售增長構成威脅，勢必會推出一系列“松綁”措施；④政策在執行時，總是需要相機抉擇的，政府在房地產調控方面已日漸成熟，“矯枉過正”是小概率，拖到3月底才集中出臺的地方細則寬松程度大幅超出中央細則已證明了這點。

四、三月份土地市場迅速降溫，出現了趨冷跡象，有利于倒逼政策糾偏、改善政策預期

五、地產股板塊在配臵選擇上仍具比較優勢

①當前調控背景下，政府已較難給出合乎邏輯的經濟增長和財政替代方案，龍頭地產股相對其他周期股更具比較優勢；②下一階段銷售無論以何種情形演繹，均有望獲得較好收益：a、量價齊升或量滯價升，估值受壓，但底部抬高獲絕對收益，不排除同時有相對收益（如2010.5.17-2011.5.16行情）；b、量價齊跌，調控效果達到，政策預期改善，出現趨勢性機會（如2008年底開始的行情和2012年2月開始的行情）；c、量價齊跌后政策依然如故，導致超調，風險向上中下游行業及銀行、財政傳導，給A股帶來巨大的系統性風險，但由于地產股已部分反映了悲觀預期，在此種情形下相對收益將較為明顯（如2011年4季度的行情，當時銷售額無論環比、同比增速均為負，此時第38頁的估值剪刀差勢必收斂）；d、量增價滯（跌），地產軟著陸，出現趨勢性機會（類似2012年3-4月行情）。②從絕對收益看，目前地產股估值已落入“四限”（限貸、限證、限購、限外）政策常態化化以來的估值箱體底部，在情緒宣泄下，估值箱體的天花板和箱底或短暫下移，待情緒穩定后，有反彈至該箱體中樞的可能，從目前價位上看，空間有望達30%！③目前公募在地產股上配臵偏低，機構低配往往是做多的突破口；④推薦萬招金（金地、金科）、榮盛、華夏幸福等。（國信證券研究所）