房地產嬗變：調控傾向糾偏樓市面臨重構

2013年06月03日 07:06
來源：中國證券報作者：費楊生張敏

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“房地產無疑已經站在十字路口?！狈康禺a業一位人士感嘆說，無論是行業發展，還是調控政策，房地產均將直面嬗變。行業是繼續沿著舊模式往前走，享受城鎮化的盛宴，還是轉個彎，在經濟去房產化的結構調整中，沐浴無限好卻已近黃昏的夕陽？調控模式是繼續主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”，還是換個思路，強化經濟手段？

“行業發展需轉彎、調控思路應改變”是接受中國證券報記者采訪的業內人士的共識。他們認為，市場博弈將在調控糾偏、行業重構中愈演愈烈。

調控應以市場為主導

5月29日，經過多輪競價，位于上海長寧區的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價格拍出，成為今年以來全國最高價。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價格，還有它誕生的日子——“新國五條”出臺百日之際。近期一線城市土地市場火爆，折射出開發商對未來行政調控手段放松的預期，也強化著歷年來房價越調越漲的預期。

近10年來，房地產遭遇密集的調控大致可分為三個階段：一是2003年至2007年，以管好土地、信貸兩個閘門為代表的緊縮調控。2003年，中國人民銀行發布通知，規范房地產融資；國務院出臺通知，大力推行住房市場化。2004年，國土資源部發出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年，“國八條”出臺，強調穩定住房價格。2006年，“國六條”和“國十五條”先后出臺，后者規定新開工建筑面積90平米以下住房必須占開發建設總面積的70%以上”，即著名的“70/90政策”。2007年，二套房貸首付比例上調至40%，貸款利率上調至基準利率的1.1倍。

這些降溫措施并未遏制房價在2004年以后的翻番上漲，但2008年的金融危機迫使房價掉頭，由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬松調控。為了刺激消費投資、提振經濟，鼓勵購房的政策在2008年末出臺，房地產市場從2009年開始強勁反彈，一線城市房價漲幅大多超過100%。

這又引發了新一輪緊縮調控，即以限購為代表的2010年至今的第三階段調控。2010年4月，“國十條”出臺，限購條款和三套房停貸政策被認為是“史上最嚴”。2011年，政策繼續加碼，“新國八條”將二套房的購房門檻提高至“首付6成，利率1.1倍”。短期調整之后，房地產市場2012年下半年開始反彈。2013年初，“新國五條”及其細則出臺，明確二手房交易個人所得稅需按照差額的20%征收。受此影響，房價漲勢得到控制，市場成交量出現腰斬。但同樣是“好景不長”，近期市場又現趨熱跡象。

不少業內人士指出，十年調控遭遇房價“越調越漲”的“囧途”存在宏觀經濟因素。例如，城鎮化和工業化的快速發展導致房地產剛性需求的快速、大量釋放。社會資金充裕而缺乏足夠的投資渠道，從而扎堆樓市。不過，調控過于倚重行政手段、忽略長期基礎性制度建設也難脫干系。

中國房地產學會副會長陳國強表示，過去十年房地產調控的一個失誤是在主導思路上重需求端輕供應端，加減法運算不理想。

分析人士認為，在抑制需求的同時，供應端的熱情同樣也會受到打壓，市場供需關系難以得到改善。當積壓已久的需求集中釋放時，將出現新一輪的供需失衡局面。

在房地產調控中，政府的邊界應如何劃定？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，政府部門的任務應是加強制度建設，維護市場秩序，推進土地、戶籍等制度的改革，更好地滿足市場需求。

陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖表示，政府應擬定行業的戰略和導向，制定并維護市場規則，保持市場的公開透明和長期穩定。房地產投資、定價、銷售等應由市場主體來決策，市場風險也相應地由市場主體承擔。

業內人士認為，房產稅試點擴圍可視為樓市調控去行政化的風向標，未來調控應強化持有環節稅收政策的作用，發揮市場手段的自動穩定器作用。

行業暴利將成往事

調控模式轉變預期只是一個方面，開發商樂觀的另一個理由是看好未來城鎮化發展空間。

范小沖認為，當前我國處于城市化加速的特殊歷史階段，農村人口進入城市導致住房需求持續旺盛，再加上經濟高速增長、貨幣超發、居民投資渠道狹窄等因素，共同構成了房地產市場上行的內在因素。

數據顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個百分點。這意味著近十年間，從農村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對住房的需求之龐大可見一斑。

房地產業還能延續“黃金十年”嗎？某上市房企中層人士表示，新型城鎮化思路的提出正在使房地產業的重心發生改變，房地產市場的核心正從此前的大城市逐漸轉移到中小城市和小城鎮。從總量上看，未來數年間，房地產市場仍將保持一定規模的增長。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對資本市場的強烈渴求來看，房地產開發商仍對市場抱有信心。

該人士表示，房地產行業暴利將成往事。未來數年間，房地產行業的整體利潤率可能保持整體下降的態勢，但增長前景仍然看好，只要企業調整得當，必將迎來“白銀十年”。換句話說，房地產業的“青春期”尚未結束。

“不提‘支柱產業’并不意味著房地產就不是支柱產業。各項數據說明房地產業的地位仍不可撼動?！币晃辉鴧⑴c政策制定的學者向中國證券報記者表示，高層回避“支柱”產業的提法是擔心由此導致房地產投資過熱。

“2013年房地產行業就像是黃昏下的夕陽，行業享受著房價繼續毫無征兆的上漲，享受著資金價格下行帶來的財務成本下降，享受著剛性需求的購房者依舊積極入市的沖動，唯一的疑問是這無限好的夕陽何時落下?！?a href="http://www.qianchuanzi.net/app/hq/bond/sz101641/" target="_blank" title="平安證券 101641">平安證券首席經濟學家鐘偉在一份研究報告中如是感慨。

他認為，2010年房地產的限購限貸政策是行業中長期發展的重要拐點。未來2-5年，房地產中期趨勢依然是高位平臺調整。2-5年內，房地產行業供需關系將逆轉，需求大于供給的時代將結束。

一些專家認為，房地產是過去十年經濟增長的一大動力，但時至今日，它擠壓企業產業投資、抑制居民消費擴張、放大金融機構系統風險的弊端已顯現。房地產行業的地位重構與否取決于經濟結構調整能否順利，取決于調控部門對經濟增速放緩的容忍度。

無論如何，未來行業洗牌是大勢所趨。蘭德咨詢認為，一些中小房企在多輪調控中被淘汰出局，大型房企的規模效應愈加凸顯，抵御風險的能力不斷增強，整個行業將走向穩定、理性、規范。

變革永恒的市場主題

上述曾參與政策制定的學者認為，與中國經濟走到轉型期一樣，房地產業的發展也到了關鍵階段。要想吃到新型城鎮化“蛋糕”，除關注區域風險和結構風險之外，還需要調控手段逐漸“去行政化”，土地、戶籍等配套制度的改革也需加快步伐。

在這一過程中，變革將成為市場永恒的主題。

在一些業內人士看來，房地產業在國民經濟中的地位仍不可撼動。包括建材、鋼鐵、水泥、家具等在內，房地產業關系上下游50多個行業的發展，是國民經濟中關聯度最高的行業。

從調控政策看，住建部正在會同多個部門制定房地產業發展的長效機制，除房產稅外，還涵蓋土地供應、保障房建設、貨幣政策、市場規范等多個層面。無疑，博弈將在房地產調控長效機制的建立過程中凸顯出來。

在一些地方部門看來，房產稅增收的功能有限，而且會對當地樓市有負面影響，因此對房產稅改革試點并不積極。不過，鐘偉認為，預計2014年-2015年開始，房產稅將在全國范圍內全面鋪開。無論以何種方式開征，房產稅都必將給行業帶來巨大危機，曾經為這個行業帶來輝煌的投資需求將發生本質改變，房價可能出現一次性的深幅調整，二手房市場的供求關系也會發生明顯逆轉。