5月全部指標都回落房市高位盤整地市依然堪憂

2013年06月09日 18:59
來源：財經網作者：朱光

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上海易居房地產研究院6月9日發布了《2013年1-5月份全國房地產市場報告》。報告指出，5月份國房景氣指數持續下行，跌幅進一步收窄；土地市場成交量繼續負增長，價格水平處于高位；房地產投資增速保持平穩，新開工面積小幅正增長；商品房銷售增幅回落，價格增幅進一步放緩；房企資金同比增幅回落，其他資金占比進一步上升。總體而言，5月全部指標都回落，房市高位盤整，地市依然堪憂。

一、國房景氣指數持續下行，跌幅進一步收窄

5月份，國房景氣指數為97.26，比上月回落0.09點，比去年同期提高2.36點。自3月以來，國房景氣指數已持續三個月下跌，但跌幅進一步收窄。從整體看，今年以來國房景氣指數走勢基本平穩，較去年同期上升明顯。雖然3月出臺的新一輪政策對行業有所影響，但行業整體還是處于相對平穩的水平。本輪行業上行過程中，國房景氣指標雖然反彈，但至今仍處于"不景氣區間"，主要是開發投資、新開工、購地量等供應指標較為低迷，預計未來幾個月基本平穩。

二、土地市場成交量繼續負增長，價格水平處于高位

(一)全國土地購置面積降幅加大，土地市場持續活躍

1-5月份，房地產開發企業土地購置面積11756萬平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴大4.5個百分點；土地成交價款2718億元，同比增長3.7%，增速比1-4月份回落6.9個百分點。前5個月土地購置面積同比降幅有所加大，主要是5月份當月土地購置面積同比下降明顯。從今年以來土地購置面積同比增幅看，整體還是呈現上行態勢，隨著土地市場的持續活躍，預計二季度末土地購置面積同比降幅仍將保持逐步上行態勢。土地購置量的持續負增長，非常不利于明后年房屋供應的增多。

(二)全國土地購置均價持續上漲，同比漲幅有所回落

1-5月份，全國房地產開發企業土地購置均價2312元/平方米，同比增長19.4%，增幅比1-4月份縮小1.7個百分點。土地購置均價同比增幅在前四個月達到歷史新高后，有所回落。但從土地價格看，今年3月以來，土地購置均價呈現逐月小幅上升態勢，整體處于兩年來的較高水平。近期土地市場依舊活躍，特別是一二線城市土地成交活躍，地王不斷浮現，都帶動了土地價格的持續上行。預計二季度末，在土地市場持續平穩的情況下，土地價格漲幅同比仍將延續平緩上行態勢。

三、房地產投資增速保持平穩，新開工面積小幅正增長

(一)全國房地產開發投資增幅小幅回落，基本保持平穩水平

1-5月份，全國房地產開發投資26798億元，同比增長20.6%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資18363億元，同比增長21.6%，增速提高0.3個百分點，占房地產開發投資的比重為68.5%。5月份，全國房地產開發投資7618億元，環比增長26%，同比增長19.4%。其中住宅投資5242億元，環比增長27.6%，同比增長6.6%，

從房地產投資額同比增幅走勢看，前5個月較前4個月呈現小幅下跌態勢，但整體基本平穩。從整體看，今年3月以來受到房地產調控政策影響，房地產投資額同比增幅有所回落，但基本穩定在20%以上。預計二季度末，隨著市場的持續平穩以及政策效應的遞減，房地產投資額同比增幅仍將保持平穩態勢。

(二)全國房屋新開工面積同比回落，依舊處于正增長區域

1-5月份，房屋新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%，增速比1-4月份回落0.9個百分點；其中，住宅新開工面積54291萬平方米，同比增長0.8%。5月份房屋新開工面積18107萬平方米，環比增長8.9%，同比下降1.5%；其中，住宅新開工面積12961萬平方米，環比增長6.7%，同比下降2.5%；其中，

從房屋新開工面積同比增幅走勢看，前5個月同比依舊處于正增長區域，但漲幅有所放緩。近期隨著新一輪調控政策效應的逐步消化，房地產企業對市場預期依舊樂觀，房屋新開工保持了平穩態勢。總體來看，今年房屋新開工面積同比基本將保持正增長態勢。

四、商品房銷售增幅回落，價格增幅進一步放緩

(一)商品房銷售面積增幅略降，同比增長35.6%

1-5月份，商品房銷售面積39118萬平方米，同比增長35.6%，增速比1-4月份回落2.4個百分點；商品房銷售額25864億元，同比增長52.8%，增速比1-4月份回落7個百分點。5月份，商品房銷售面積9357萬平方米，環比增長5.6%，同比增長28.4%；商品房銷售額6017億元，環比增長2.8%，同比增長33.4%；商品房銷售

從商品房銷售情況看，前5個月全國商品房銷售量同比漲幅較前4個月小幅回落，仍處于三年來的較高水平。在目前商品房市場處于平穩的態勢下，由于去年同期市場成交回升明顯，也導致了同比漲幅出現一定的回落。預計在市場持續穩定的情況下，商品房銷售同比增幅也將保持平緩的回落態勢。

從各物業類型看，住宅銷售依舊好于辦公樓和商業營業用房，但同比增幅進一步收窄，辦公樓和商業營業用房同比增幅持續上升。1-5月份，住宅銷售面積增長37.6%，銷售額增長56.8%；辦公樓銷售面積增長35.5%，銷售額增長53.7%；商業營業用房銷售面積增長11.8%；銷售額增長22.4%。辦公樓銷售面積同比增幅持續兩月上升后，已接近住宅銷售面積同比增幅，顯示近期辦公樓市場成交活躍。住宅銷售受政策影響，同比增幅進一步回落。預計二季度末住宅銷售同比增幅整體仍將保持放緩態勢。

(二)全國商品房成交均價漲幅持續收窄，辦公樓增幅回落最大

1-5月份，全國商品房成交均價同比增長12.7%，增幅較1-4月份縮小3.1個百分點；其中住宅成交均價同比增長14%，增幅縮小3.1個百分點；辦公樓成交均價同比增長13.5%，增幅縮小8.6個百分點；商業營業用房成交均價同比增長9.4%，增幅縮小5個百分點。各物業銷售均價同比增幅均較前4月有所回落，其中辦公樓回落幅度最大。隨著政策對于住宅市場的抑制，住宅均價同比漲幅進一步放緩。

(三)全國商品房待售面積平穩上升，商業用房增加明顯

5月末，商品房待售面積42924萬平方米，比4月末增加336萬平方米。其中，住宅待售面積增加91萬平方米，辦公樓待售面積增加14萬平方米，商業營業用房待售面積增加161萬平方米。

5月末，商品住宅待售面積同比增長43.1%，較4月末同比增幅繼續回落。商品住宅可售量在上月末出現下跌后，再次上升。近期市場持續平穩，企業推盤節奏和力度有所恢復，在購房需求有所回落的情況下，市場新增供應量明顯加大，也導致商品住宅庫存有所上升。預計未來幾個月，還將穩中有增。

五、房企資金同比增幅回落，其他資金占比進一步上升

1-5月份，房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款8051億元，增長27.9%；利用外資199億元，增長18.2%；自籌資金16588億元，增長14.3%；其他資金20277億元，增長53.7%。在其他資金中，定金及預收款12514億元，增長57.9%；個人按揭貸款5404億元，增長61.7%。

1-5月份，房地產開發企業到位資金同比增幅較前4個月有所回落，但整體依舊處于兩年來的較高水平，顯示房地產企業整體資金情況依舊較好。在市場持續平穩的情況下，預計這一指標整體將呈進一步平緩走勢。

從開發企業資金來源的構成分析，1-5月份，國內貸款占17.8%；利用外資占0.4%；自籌資金占36.8%；其他資金占44.9%。

其他資金來源占比繼續上升。1-5月份，各項資金來源占比中，利用外資和國內貸款均有所下滑，而自籌資金和其他資金占比則有所上升。其他資金中，定金及預付款占據了較大比例，顯示近期以銷售回款為主的其他資金和自籌資金來源成為房地產企業主要融資手段，特別是其他資金占比的進一步上升，成為企業穩定的資金來源。

（上海易居房地產研究院研究員朱光）