周其仁：“房地分離”是奇跡

2013年07月18日 09:51
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“房地分離”是奇跡

——城鄉中國系列評論之五十八

宅基地本來就是用來蓋房子的。在宅基地上蓋成農宅之后，房與地不可分，構成一處完整的物業。要使用它嗎？消費房的同時也消費著（宅基）地，反過來也一樣。轉手之際，出讓房產的同時也必定出讓地產，這兩樣資產是不可以拆分開來獨立處理的。

可是，起于1961年的《人民公社60條》，卻生生把農村的宅基地與農宅，在制度上作了分離。先說宅基地，那是我們已經引用過的，該條例第21條宣布，“生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有。斬釘截鐵地說，“生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買賣”。按照經典立場，這是把宅基地等同于農地，一并當作生產資料來處理，非公有不可，且不得自由轉讓。

同一條例的第45條，也提到農宅。怎么說的呢？首先，“社員的房屋，永遠歸社員所有”——這就是說，農宅屬農民私有——并且，“社員有買賣或者租賃房屋的權利”。還特別指出，“社員出租或者買賣房屋，可以經過中間人評議公平合理的租金或者房價，由買賣或者租賃的雙方訂立契約。”再來，“任何單位、任何人，都不準強迫社員搬家。不得社員本人同意，不付給合理的租金或代價，任何機關、團體和單位，都不能占用社員的房屋。”

很明白，農宅是國家承認并給予保護的私產，也允許租賃和買賣。其實農村多少代的傳統就是這樣的，但在1961年黨的政策文件里得到重申，卻實在來之不易。因為自農村社會主義改造、特別是自“人民公社化”、“大躍進”的大潮以降，侵犯農宅的事情已有發生。我看到的記錄，一些地方刮“共產風”時，也有把老百姓的房產也一并“共”了去的。《人民公社60條》對這些“極左”勾當加以糾偏，重申農宅私有權是對癥下藥之舉。從經典立場看，農宅屬生活資料，私有也并不違背社會主義。

問題是，這條政策與前述第21條加不起來。是一個曠世未有的難題：農宅私有、可自由轉讓，但農宅底下的那塊宅基地，卻屬集體公有、且不準租賃和買賣。試問，農民租賃或買賣農宅的時候，其下的宅基地要不要也跟著租賃和買賣呢？跟著一起吧，那就違反了第21條規定的宅基地不得租賃和買賣的政策。不跟著呢？物理上做不到，因為任誰也沒本事能把農宅懸空之后再轉讓！

真是搞不懂的學問。后來讀毛澤東1970年在廬山寫下的“我的一點意見”，其中提點，“我跟陳伯達這位天才理論家之間，共事三十多年，在一些重大問題上就從來沒有配合過，更不用說很好的配合。”查《人民公社60條》系陳伯達主持起草，毛澤東修訂、批準發布。不知道這文件里互相打架的條文，是不是也是兩位沒有很好配合的結果。

到了老百姓的日常生活里，麻煩就大了。“房地分離”，兩套準則，如何實際執行？倘若“地隨房走”，那農宅之私也帶來宅基地之私，農宅之可轉讓也傳導為宅基地也可轉讓。反過來，“房隨地走”就是另外一個故事了。要是宅基地死守“不準租賃或買賣”，那加蓋于其上的農宅，“可租賃或買賣”就是一句空話，除非當事人把房子拔走了處理。

妙就妙在到底誰跟誰走，政策與法律皆不明確。從我知道的實例來看，“地隨房走”還是不少的。我的祖母是浙江遂昌古市的一位小學校長，她的幾個兒子都外出做事，祖母老了和我們一起生活在上海。1966年前后，留在老家的二伯父去世，二伯母把老宅賣掉去了新疆投親。老宅為什么可以賣？“地隨房走”啊。那底下當然還是集體所有的宅基地，只不過原先是“分”給祖母的，一旦宅子出手，宅基地也轉分給了下家就是了。

前幾年有一次到大理開會，下了飛機打的去會場，聽司機講得有意思，決定先去他家看看。那是距大理市40分鐘車程的一個村子，司機老家院子的門框上方，并排釘著3塊門牌。請教之下，主人說是買下兩戶鄰居的宅子合并而成。于是看到，司機的父母帶著一個7歲的孫子，住在一個占地400平米、建筑面積有700平米的農家大院里。那一年，大理市內拍賣的土地，僅40年的使用權，每畝就是280萬人民幣。

各地農宅轉手的事情，總之不少。當然拿到臺面上來，人們買賣的只是農宅，而不包括其下的宅基地。轉手所得也只是房價，而不含地價。這也沒有什么難的，好比100元買一輛自行車，因為規定僅一只轱轆可賣，那就買一只轱轆唄。多少錢呢？還是100元。

農宅出租的就更多了。特別是這些年在大都市的城鄉結合部，大批農宅出租給外來農民工。還有那些火爆的開發區，打工者很多住在四周農村租來的農宅里。沒有這一塊“房產”的應市，好幾億外出流動人口到哪里落腳？畢竟住入城市商品房的，還很少很少。

但是在某種情況下——這些情況形形色色——農宅之下宅基地的“不準出租和買賣”，也可以堅硬到妨礙、甚至制止農宅轉手的地步。這時候，流行的準則就成了“房隨地走”，由于宅基地不得租賃或買賣，所以加蓋其上的農宅也不得出租或買賣。別的不提，這些年動不動就看到“小產權不受國家法律保護”的警示，其源蓋出自“宅基地不準出租或買賣”。此事我們還要細細討論，暫且按下不表。

“房、地兩制”還彌漫到了城鎮。請在城里購房的讀者清點一下手中的權利證書：“房產證”的全稱是“房屋所有權證”，表明你對所標定的房屋擁有沒有年限的所有權。“土地證”則是“國有土地使用權證”，表明你擁有房屋所占土地的有年限規定的使用權。“契稅證”是購房完稅的證明，表明你享有抽了稅的政府應該提供的服務。在這些權利之間，有年限的土地使用權與永久的房屋所有權構成潛在的緊張，因為住宅土地最長只能使用70年，一旦到期，那“永久的房屋所有權”，恐怕就只能懸空地存在。

行文至此，忍不住問一句，經濟政策、經濟制度究竟是干嘛的？還不是方便人民生活的？要是經濟政策、經濟制度內生矛盾、沖突和緊張，那經濟規律會說，人民用于生產的時間就必定減少，因為大家不得不花費時間、精力、以及各出奇招的聰明才智，來對付政策、制度里的那些個麻煩。

從積極的方面看，農村宅基地的使用權沒有年限規定，一旦分給某個農戶，就長久歸其使用。與農地還有一個很大的不同，宅基地使用權一般不受村莊人口增加的影響，無需屈從“鄰家增人就要求重分宅基地”的壓力。在“地隨房走”習俗的支配下，宅基地也可以隨私有農宅的自由轉讓而轉讓。在這種情況下，宅基地同樣被定價，也同樣受價格機制的支配。正是這幾點，驅使農村宅基地在市場化轉讓方面，后來居上。

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