六成上市房企中期業績報喜

2013年07月19日 02:06
來源：第一財經日報 作者：黃樹輝

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樓市回暖效應在開發商的財報數據上得到體現，上市房企2013年上半年凈利潤增長呈現整體“飄紅”現象。

截至7月18日，已經發布中期業績預告的56家上市房企中，超過六成企業實現凈利潤預增，這一比例在近年來處于高位。

尤其是大型房企在房地產調控中不斷勝出，業績增長頗為搶眼，但中小型開發商盈利壓力則不斷加大，開始步步退守。

從總體盈利情況來看，上半年出現凈利潤預減或者虧損的房企，幾乎全部為中小型開發商，這一群體大有被加速淘汰之勢。

盈利房企大增

通過Wind資訊統計發現，截至7月18日，滬深兩市共有56家房地產開發和經營企業發布了2013年上半年業績預告，其中有34家企業為凈利潤預增，占總體樣本的61%。而凈利潤預減或者預虧的企業為22家。

此前的2011年和2012年上半年，實現凈利潤預增的房企比重分別約占據46%和44%，這意味著上市房企整體盈利能力在今年上半年出現不小的增長。

與此相對應，上述出現凈利潤預減或者預虧的上市房企比重，由去年同期的56%下降至今年上半年的39%。

從房企會計處理方式的特殊性來看，房企開發樓盤完工、綜合驗收后，才能正式結轉銷售收入，而在未完工前收到的房款均計入預收賬款。

這意味著房地產行業存在著結算周期滯后性，房企利潤指標往往反映的是大概半年前或者一年前的經營狀況。

2012年年中，全國主要城市樓市開始逐漸回暖,下半年再現“日光”盤現象，不少地方甚至重現通宵排隊買房的局面，房價亦呈現不跌反增態勢。

在上述實現凈利潤預增的34家房企中，約有18家企業凈利潤增長幅度高達100%至32600%，13家企業凈利潤增幅在30%至100%。

值得注意的是，一些中小型上市房企由于相對“起點低”，上升空間較大，適當調整策略后，業績出現暴漲。

凈利潤增幅居首的鐵嶺新城（000809.SZ），預計2013年半年度凈利潤盈利1億至1.1億元，比上年同期增長297倍至326倍。

由于已銷售的房地產項目竣工交付并結轉收入，大中型開發商在上半年的經營業績表現顯得十分搶眼，尤其是標桿房企盈利勢頭強勁。

公告顯示，保利地產（600048.SH）預計上半年實現凈利潤33.98億元，同比增長35.37%，而去年同期的凈利潤增幅為-10.16%。

招商地產（000024.SZ）的業績預告顯示，今年上半年預計實現凈利潤25億元至26億元，同比增長105%至113%。而其去年同期凈利潤為12.21億元。

此外，世榮兆業（002016.SZ）預計凈利潤預增22.5倍，濱江集團和南國置業凈利潤分別預增10倍和9.65倍，泰禾集團和泛海建設凈利潤預增分別為874%和596%。

開發商分化加劇

大中型房企業績表現不俗，但小型房企卻深陷盈利壓力之中。2013年上半年凈利潤預減或者預虧的上市房企，涵蓋首開股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）、合肥城建（002208.SZ）、中航地產（000043.SZ）等，均為小型開發商。

具有央企背景的中航地產凈利潤跌幅位居第一，中航地產預計1~6月凈利潤虧損2800萬元至3600萬元，由盈轉虧，同比降幅達1113%。

中航地產表示，虧損的主要原因是公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件，導致地產業務凈利潤虧損，從而導致公司整體凈利潤出現虧損。

實際上，結轉項目不足幾乎是中小開發商凈利潤下降的普遍根源，光華控股（000546.SZ）、中關村（000931.SZ）、銀潤投資（000526.SZ）、津濱發展（000897.SZ）、綿世股份（000609.SZ）等房企下降幅度在100%至200%。

大型開發商依然業績增長強勁，中小型開發商盈利壓力不減，房地產行業分化繼續呈現加劇趨勢，行業洗牌持續。

除保利地產和招商地產之外，目前其他大型開發商尚未發布業績報告，但標桿房企的銷售業績繼續攀升，已經是不爭的事實。

鏈家地產市場研究部統計的25家房企上半年業績情況顯示，銷售額合計5338.7億元，同比增長45.9%，主流房企的銷售額大都有30%~50%的增幅，整體遠遠好于2012年同期，2013年6月成交均價同比上漲11.3%。

此外，萬科曾向媒體回復稱，截至今年一季度末，萬科的預收賬款為1504億元，而去年底為1310億元，已基本覆蓋萬科全年的銷售收入。

海通證券分析預測，即使在下半年各月銷售毫無增長基礎上,行業也可保持15%左右增速，處于近4年銷售增速高點。

在此基礎上，盡管目前僅僅有部分房企發布業績預告，中小開發商盈利能力差距拉大，但上市房企上半年乃至全年盈利狀況仍被機構看好。

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