新型城鎮化下房企轉型正當時

2013年07月19日 04:13
來源：新京報作者：曾暉方王洋

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【編者按】

黨的十八大報告指出，要“促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展”。城鎮化將是中國經濟發展長久而持續的動力，企業如何參與到新型城鎮化建設進程中，成為目前眾多企業關注的話題。

圍繞上述熱點話題，《新京報》將于8月10日發起“2013年中國城鎮化與企業家論壇”。論壇將聚焦城鎮化發展趨勢及政策方向進行預測分析，并集中探討新型城鎮化的空間投資戰略、產業投資戰略、新型商業模式等，以及企業將面臨的機遇和挑戰。論壇將會集眾多重量級城鎮化研究專家、城鎮化先行實踐地區負責人以及來自金融業、農業、信息產業、房地產業、建筑業的企業家，并將持續推出城鎮化系列報道。

爭議城鎮化

中國房地產業在過去十年間快速崛起，出現了以萬科為首的千億級房企。以住宅開發為主業的房企們在從未間斷的調控政策下走出“黃金十年”，但下一個十年，路在何方？——業內共識是“城鎮化”。

即使各界對城鎮化究竟如何落地、房企在其中扮演何種角色爭議不斷，但上半年經濟指標下滑，唯有樓市一枝獨秀，在新一輪拉動內需的經濟發展計劃中，房企圍繞著城鎮化的轉型已拉開帷幕。

業內專家普遍認為，新型城鎮化核心是“以人為本”，不能等同于“地產化”，不能再簡單停留在“蓋房子上”，但城鎮化進程中必然帶來房地產等相關需求的增長。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在第五屆中國房地產科學發展論壇上指出，中國最大的內需就是把農村人口的消費變成城市消費，首先有買房需求，還有租房、教育、醫療、消費等需求，但前提是政策改革能否落到實處。

“戶籍制度、農村土地流轉制度、財稅制度”三大政策改革成為推行城鎮化難以回避的攻堅核心。在上述大背景下，不乏謹慎派認為房企在城鎮化中的發展有限。

“90%的開發商不具備參與城鎮化的能力，必須有強大的資源整合能力和長錢、大錢。”國開金融有限公司副總裁左坤在第五屆中國房地產科學發展論壇上指出，城鎮化包含房地產業，但遠超普通的房地產開發。

但也有樂觀派認為，房企自1998年以來迅猛發展，有錢有經驗有團隊，是當地政府推行城鎮化落地的最大助力和合作方，在城鎮化中大有可為。

中國房地產協會副會長兼秘書長苗樂如表示，房企可發揮資金、開發管理上的優勢，積極參與當地城鎮、中小城市、大城市的基礎設施建設，也可按照規劃，參與棚戶區、城中村改造。

房企轉型時

在新型城鎮化的發展思路下，房企也必然面臨主動或被迫的轉型升級。據了解，飽受調控之苦的房企近年來已加速從傳統住宅開發轉型多元化，商業地產、旅游地產、養老地產都成為熱點。

雖然全國房地產市場自2012年下半年開始整體回暖，一線城市更呈現量價急升，但多數開發商都對后市較為謹慎，尤其是對樓市調控政策走向“一頭霧水”，也不清楚在參與城鎮化建設中，除了傳統房產開發外的盈利模式。著名經濟學家華生表示，未來房企肯定要做轉型，否則風險太大，但轉得太快，危機還沒來，就錯過了賺錢的機會。

雖然房企面臨轉型“兩難”，但已出現不少先行者“探路”。如萬科謹慎試水，加大配套設施開發，未來可能轉型為城市配套服務商。綠地集團則推行雄心勃勃的“智慧城鎮計劃”，而萬通在四五年前提出轉型做房地產專業的投資、開發、運營企業，星河灣集團則在廣州參加現代新農村建設。

“目前更多是新嘗試、改進，而非轉型。”萬科集團副總裁毛大慶則表示，企業無法左右大周期或政策，唯一能做好的是企業的生存之道，讓企業能持續發展。他判斷，未來10-15年內，人口老齡化將引發城市形態變化，這或是對中國房企更大的挑戰。

■ 對話先行者

將“大數據”引入新型城鎮化開發

代表房企：

綠地集團

參與舉動：

推出“智慧城鎮”計劃

在探路城鎮化的房企中，上海國有巨無霸綠地集團無疑是最高調、最具參與實力的房企。綠地集團董事長張玉良以“做政府想做但做不了、但市場又需要的事”聞名，在配合政府政策導向和市場需求中，綠地先后提出了“新城戰略”、“超高層戰略”、“產城一體化戰略”。7月16日，綠地在上海發布“智慧城鎮計劃”，和IBM、思科、三星、中國電信、微軟、華為、中興等合作，將“大數據”引入新型城鎮化開發，希望借此成為新一代領軍房企。

新京報：“智慧城鎮戰略”和此前的“造城”模式有何不同？

張玉良（綠地集團董事長）：第一是更人性化，比如“大數據”精準對接，不僅能提供更高品質的居住生活體驗，也能提升產業運營需求；第二是更強大的資源整合力，除了整合開發、運營產業鏈上下游企業，還聯合信息技術的頂尖企業一起研究。第三是不僅停留在產品開發層面，而是立足于產業推廣運營，要構建一個智慧城市的產業生態體系。我們的目標是成為智慧城市產業發展的引領者。

新京報：綠地智慧城鎮落地時，如何與當地政府合作？

張玉良：合作方式有很多，比如綠地提供智慧城市頂層規劃設計、投融資、建設、運營的全產業鏈服務，并且帶動合作企業共同將成熟的開發模式進行復制，推動各地“智慧城市”概念的落地。政府則可能為項目運營、入駐企業等提供一定的政策優惠等，共同營造投資環境。同時，企業承擔智慧城鎮建成后的運營管理，有助于緩解政府前期資金投入、后期運營精力投入的壓力，企業則獲得運營管理的長效收益回報。

新京報：你如何看房企在城鎮化中的發展前景，綠地未來參與城鎮化會更多集中在哪些城市？

張玉良：新型城鎮化規劃出臺后中長期將進一步釋放大中城市新增住房需求。綠地將繼續大力投資，全年業務經營收入將確保超過3000億元，較上年增長30%。至少從今年來看，綠地仍將聚焦資源投入經濟發展能級高的一、二線城市項目開發。當然，如果三、四線城市有優質項目，比如區位優越、有需求支撐、資金杠桿性強的項目，我們也會積極獲取。

新型城鎮化是回報農民的最好方法

代表房企：

星河灣集團

參與舉動：

投資1.8億元參與廣州從化市社會主義新農村建設

新型城鎮化中，農村人口向城市的轉移最受關注，但由于這是“窮人的城鎮化”，也是房企一直缺失的板塊。總部位于廣州的豪宅開發商星河灣集團一貫低調，卻是國內房企中最先參與實質性“新型城鎮化”開發的房企。星河灣集團從2011年開始對口扶貧從化市獅象村建設，目前已初步投資1.19億元建設新農村社區住宅，一期已入住。星河灣董事長黃文仔表示，城鎮化中房企作用其實有限，關鍵還是政府要發揮作用。

新京報：如何看待新型城鎮化？

黃文仔（星河灣集團董事長）：中國從一個窮國到經濟強國，農民在廉價土地、廉價勞動力上都付出了一半的貢獻，農民是中國最大的一群人，農民不富裕，中國就不可能走向共同富裕，中國夢也不可能實現，新型城鎮化的下一步發展是回報農民的最好方法。

新京報：建設獅象村有什么心得？

黃文仔：獅象村很美麗，但很貧窮，99%的房子都是泥土房，破破爛爛，我當時的設計是讓它成為真正的生態農村，農村要改變，不是給錢就能富裕起來，我們企業做不到長期供血，最好提供一種造血。獅象村原本要用一千多畝土地，我們只用一半來蓋新房，省下來的土地給農民引入效益高的農產品，旁邊還要建一個大型農貿市場，解決農副產品的交易問題。

新京報：星河灣在其中如何獲利，后續是否在當地進行商業開發？

黃文仔：建設獅象村是完全公益的、無償的，農民按人口免費入住相對的面積，想要更多面積按1000元/平米向政府買，建筑成本是1600元/平米，我沒因此拿一塊地，以后也不會（拿）。

新京報：未來是否會有更多房企加入獅象村這種項目？

黃文仔：這項目投資1個多億，說的都是出廠價，連施工單位都不賺錢，幫我一起去做。最重要的是企業、政府、農民一起努力，政府應該加大對農村的改造和扶貧，比如現在廣州北部農村還有不少貧困農村，我們搞一個亞運會都花一兩千億元，你只花一兩百億元來扶貧、搞新農村建設都不得了了。

■ 觀點PK

城鎮化是否該向小城鎮傾斜？

住房和城鄉建設部城鄉規劃司司長孫安軍表示，在新型城鎮化問題上，不光要關注大城市，還要關注縣級小城鎮的發展。

提到新型城鎮化，自然離不開處理大城市與小城鎮關系的問題。

住房和城鄉建設部城鄉規劃司司長孫安軍在第五屆中國房地產科學發展論壇上表示，根據調研，我國城鎮化出現人口向縣城、小城鎮聚集的趨勢。縣是我國最基本的行政單元，是解決三農問題、人口轉移的基本平臺。因此，在新型城鎮化問題上，不光要關注大城市，還要關注縣級小城鎮的發展。

萬通集團董事長馮侖則表示，城鎮化的核心是聚集效應，包括空間、產業和人口三方面的聚集。和很多發達國家相比，我國大城市目前整體聚集度不是很高，仍有開發潛力。隨著城市空間聚集度的升高，就會吸引相關產業和人口的聚集，進而實現城鎮化。

孫安軍認為，國內大城市的居住用地空間密度已相當高，未來發展應在目前高密度的基礎上突出綠色和宜居的生活環境。

“根據歐美城鎮化經驗，小城鎮不僅是城鎮化的主要載體，更是城鎮化的高端載體。同時，小城鎮更有利于拉動內需、統籌城鄉，并且帶動整體區域發展。”住房和城鄉建設部村鎮建設司司長趙暉表示。但趙暉也同時指出，目前我國小城鎮發展情況并不好，需從政策、產業、行政體制等多方面進行改革。

怎樣解決高房價？

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵稱，解決之道唯有對戶籍、限購政策等進行改革，將商品房定價放權給市場。

高房價一直是困擾各界的老大難問題。在第五屆中國房地產科學發展論壇上，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，中國房價上漲勢頭迅猛的多是一二線大城市，這也說明中國房價上漲和我國等級化的城鎮管理體系有著直接的關系。等級化管理造成公共資源分配不均。北京、上海等一線大城市擁有優質公共資源，再加上土地資源稀缺，房價仍存在上漲空間。

經濟學家、燕京華僑大學校長華生認為，高房價與我國目前的財政制度密不可分，“我國的住宅建設成本中，農田水利建設、城市建設費用所占的比例不菲，這直接抬升了住宅價格。另一方面，我國目前針對房地產的稅收制度仍有待提升。例如，韓國的別墅現在向業主征收4%的保有稅，一千萬元的房子一年僅保有稅一項就得繳納40萬元。我們常說富有人群投資助推了房價，如果國內也有類似的房產稅出臺，目前的房價體系應該是另一種面貌。”

對于房價上漲的解決之道，李鐵表示，唯有對戶籍、限購政策等多方面進行改革。他認為應當尊重市場規律，不讓真正的稀缺資源被低估，將商品房定價放權給市場，取消限購政策。同時，要在空間上合理配置公共資源，使一些優質資源向中小城市相對均勻分布，也會合理疏散人口并遏制房價的上漲趨勢。

房企轉型過程中應該做什么？

上海東方房地產學院院長張永岳認為，只有精耕細作，才可能使房地產業得到更持續的健康發展。

房地產業是推進城鎮化的重要載體，新型城鎮化也給房地產業帶來了巨大機遇。但包括中國房地產業協會、中國房地產研究會會長劉志峰等參與第五屆中國房地產科學發展論壇的眾多業內人士認為，城鎮化絕不是房地產化，更不是簡單的造城運動。這些，都給房企帶來巨大壓力，正如華生所說，房企轉型正當時。

劉志峰認為，新型城鎮化中對工業園區、旅游休閑產業的需求，也會帶動相關地產項目發展，給房企轉型帶來更多的機會。同時，房企應樹立綠色環保意識，并不斷提升管理和服務創新。

原住建部政策研究中心主任陳淮表示，房企轉型要在變化的市場環境中活下來，這是轉型必經階段。但企業轉型并不等同于復制模式，各企業的轉型方式也不同。唯一相同的是，房企需要不斷適應變化的環境，提升生存能力，做到企業形態進化，而不是簡單的業務轉變。

華生則認為，在新型城鎮化階段，房企成功轉型需要主動、被動地將低價土地利益擠出，最終依靠產品設計、配套盈利。

上海東方房地產學院院長張永岳認為，只有精耕細作才可能使房地產業得到更持續的健康發展。除去在大城市開發外，在合理的城鎮化布局中，尋找可以開發、投入，而且可以按周期進行產出的亮點項目。