“日光盤”接二連三 北京樓市“穩(wěn)房價”難度大

2013年07月26日 02:39
來源：第一財經(jīng)日報 作者：陰雪

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北京市民董小姐沒有想到，在宏觀調(diào)控措施執(zhí)行得最為嚴厲的北京，買房子竟然要靠搶。

“早上6點多，售樓處就開始排隊了?！?月20日，董小姐早早來到了北京大興黃村棗園地鐵站的中建·國際港項目的開盤現(xiàn)場，加入了排隊選房的行列。

正是董小姐看中的這個項目，在上周日開盤時創(chuàng)造了1462套房源當(dāng)日售罄、認購金額達37.9億元的2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售成交紀錄。

實際上，除中建·國際港之外，上周開盤入市的首開熙悅山、金融街·融匯和鴻坤林語墅也實現(xiàn)了開盤當(dāng)天“日光”。

“‘日光盤’如此集中出現(xiàn)，確實反映出了一定的市場問題。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商抱怨說，在土地資源越發(fā)稀缺的北京，政府部門的確應(yīng)對預(yù)售證的管控進行調(diào)整，以適度調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，避免造成需求一方恐慌情緒的蔓延。

多盤“日光”

“當(dāng)時看到那么多人，耳邊全是房號選定的高聲大喊，我的腦子一下就懵了。”7月24日，回憶起五天前的“搶房”經(jīng)歷，董小姐至今還感覺難以置信。

“甚至我選定房號被帶去簽約時，我都不知道我選的這套房子究竟是多少錢?！倍〗惚硎?，本來認為這個項目推出的房源多，競爭不會那么激烈，沒想到由于排在600多號，自己首選的房源早已被認購。

數(shù)據(jù)顯示，中建·國際港此次1000多套房源共有3813組買房人參與搖號，開盤現(xiàn)場前2000號就已經(jīng)將全部房源認購一空。

同樣的情況還發(fā)生在首開熙悅山項目的開盤現(xiàn)場。

位于房山長陽的首開熙悅山7月18日開盤，當(dāng)天共推出三棟樓504套房源。

“我7點半到熙悅山項目售樓處時，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有空著的停車位了。”該項目的購房人肖先生告訴《第一財經(jīng)日報》記者，上午8點整開始選房，“聽說到下午差不多四點，500多套房就已經(jīng)賣光了?！?/p>

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（7月15日~21日）北京商品住宅市場共有6個項目入市，其中除鴻坤林語墅一個純新盤之外，還有包括首開熙悅山、中建·國際港、金融街·融匯等在內(nèi)的5個老項目后期。在上周新入市的6個項目中，“日光盤”占比高達2/3。

“這些項目雖然大多一次性推出大量房源，但開盤均現(xiàn)熱銷，甚至出現(xiàn)了‘日光’?！睂Υ?，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，這主要是由于今年上半年各區(qū)域市場供應(yīng)普遍不足，需求大量積壓。

“例如中建·國際港所在的黃村區(qū)域，該區(qū)域由于發(fā)展較早目前已幾近開發(fā)完畢，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有近一年的時間未有針對剛需普宅項目入市?！比螁Ⅵ闻e例說，包括金融街·融匯所處的大興天宮院板塊、首開熙悅山所處的房山長陽板塊也都是剛需盤集中，購房熱度較高的區(qū)域，因此，盡管這些項目一次性推出較大貨量，仍然取得了不俗業(yè)績。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，一線城市中，上半年供需關(guān)系無一例外的趨緊，“最嚴重的當(dāng)屬北京”。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京樓市的供需比已從去年的0.78降至如今的0.49，基于此，張大偉認為，供應(yīng)的減少以及穩(wěn)定的需求是“日光盤”集中出現(xiàn)的主要原因。

高端也“瘋狂”

值得注意的是，在上周的“日光盤”中，還包括鴻坤林語墅這個純別墅項目。

據(jù)接近該項目的人士透露，鴻坤林語墅7月20日開盤共推出34套房源，包含聯(lián)排及疊拼別墅，戶型面積從330平方米~516平方米不等，銷售總價1500多萬到3000萬左右。至開盤當(dāng)日中午12點左右，34套房源即被認購一空，認購金額約7億元。

豪宅一反常態(tài)的快速完成銷售，使得這一細分市場的成交狀況水漲船高。

偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年北京千萬以上豪宅成交1388套，同比漲80.5%，與2012年下半年基本相當(dāng)。而上半年商品住宅市場總體成交44899萬套，同比上漲36.4%，相比而言，豪宅市場漲幅高于整體住宅市場。同時，千萬以上豪宅市場漲幅在高端住宅市場中亦屬最大。

7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元并配建3.3萬平方米公租房的代價，競得了北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫(yī)院用地，扣除保障房面積之后，商品房面積折合樓面價約4.4萬元/平方米，刷新了北京的單價地王紀錄。

這一新的單價地王紀錄，無疑又為北京的豪宅開發(fā)商們注入了一劑強心針。

在上述因素的共同帶動之下，北京的豪宅加快了入市步伐。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，8月份，北京樓市共有29個項目計劃開盤。一改此前幾月通州、大興、房山、昌平等剛需項目扎堆的近郊區(qū)縣成為樓市供應(yīng)主力的現(xiàn)象，在8月份預(yù)計開盤的29個項目中，朝陽區(qū)以6個預(yù)計開盤的項目量居各行政區(qū)之首，海淀區(qū)則以4個預(yù)計的入市項目量居于次席，兩個主城區(qū)合計占了8月計劃入市量的三分之一。

“傳統(tǒng)城區(qū)開始供應(yīng)發(fā)力，主要還是受近期中高端購房需求上升的強勁拉動。”任啟鑫分析，對于中高端購房客群而言，傳統(tǒng)城區(qū)的樓盤，在位置、交通、配套等城市核心資源的占有性優(yōu)勢下，價值長線走高，成為吸引他們的重要因素。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，從近期中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路可以看出，未來“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”可能成為北京乃至全國的主基調(diào)，放開高端市場可能成為必然趨勢，“豪宅市場與民生無關(guān)，反而有利于政府收入的增加，反哺中低端市場，形成良性循環(huán)。”

以此為基礎(chǔ)，張大偉判斷，目前房企積極拿地王，資金情況非常好，由此導(dǎo)致市場的供需結(jié)構(gòu)依然緊張，因此“現(xiàn)在想穩(wěn)定房價的難度非常大”。

“我們計劃要在8月10日之前取得預(yù)售證，我的同事告訴我，如果想按計劃拿證，前提是一分錢都不能漲?！弊鳛?月即將入市的項目之一，融科千章墅開發(fā)商融科智地北京公司董事總經(jīng)理張筱菁對《第一財經(jīng)日報》稱，他們的決定是放棄漲價，二期擬售價格將維持一期的水平?！胺駝t如果拖著不開，以我們公司10%左右的資金使用成本來計算，也是不合算的?！?/p>

“我們現(xiàn)在一期還有少量尾房在售，8月的二期將推出139套聯(lián)排和疊拼房源，貨值大概在15億元?！睋?jù)融科千章墅相關(guān)負責(zé)人介紹，盡管申請的預(yù)售價格并未提高，但一期時項目給出的力度較大的優(yōu)惠將在二期全面取消，因此實際成交價仍將有一定程度的上漲。

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