房地產下半年政策信號：區域調控為主

2013年08月02日 22:39
來源：經濟觀察報作者：余寒

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兩年多來，“房地產調控”第一次沒有成為關鍵詞。

7月30日，中共中央政治局會議召開，定調下半年經濟工作。期間，會議提到“促進房地產市場平穩健康發展”，這是新一屆領導人上任后首次對房地產市場表明態度。話剛落音，次日房地產股大幅飆升。這會是一個怎樣的信號？房地產調控政策在下半年會有哪些側重？為建立穩定房產市場的長效機制，中央政府正在做什么？

經濟觀察報就此采訪了住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林。

經濟觀察報：7月30日中共中央政治局會議上提到要促進房地產市場平穩健康發展，這是一個怎樣的信號？

王玨林：新一屆政府提出新型城鎮化，需要發展需要建設，上半年的經濟實際上是在走下坡路，所以要完成全年經濟7.5%的指標，現在要加把勁。

今年市場趨勢還是不錯的，調控是不會動搖，但下半年更多的是區域性的調控，比如說針對漲幅過高的城市可能要采取一些嚴厲的措施，大面積的調控我覺得現在條件還不充分。

東部一線城市房價上漲太快，房價壓力大，如果不堅持調控，會出現2009、2010年的瘋狂狀況。

限購在全國都適用，只是有些沒有實施，房價漲幅過大的城市可以管的嚴一點。

經濟觀察報：市場上有聲音認為對房價的調控是越調越漲，今年提到的長效機制有何不同？

王玨林：以前出臺的這些政策在階段性發生了很重要的作用，完全否定是不對的，但是我們通過十年調控，應當總結出經驗，做出一些新的更合適更長效的辦法。

現在一線城市房價上漲很快，所以從全國層面來看，房產市場并不是都很穩定，基于這一點可能未來要調控的就是一點而不是面，哪一個城市的房價上來了，就應該基于過去出臺的政策做出差異化的調控方案。

從長期來看，有三點值得關注，也是中央正在加緊推進的，比如說城市之間信息聯網、不動產統一登記、城市房產稅試點，這些都會繼續做下去，都是為了建立長效機制，是為法制管理奠定基礎的工作，但這些也是影響投資預期的。比如說開發企業要考慮在哪兒買地，建什么房子，多大面積，要考慮下一個市場的競爭點。投資者買房要考慮是否收稅的問題，大家都會謹慎考慮，慎重選擇。

經濟觀察報：近期對地方政府債務摸底的情況會對房地產業產生什么影響？

王玨林：通過這次審計，能更清楚明白欠債壓力多大，是否在承受范圍內，才能更好把握未來經濟走勢。

另外，清理這些債務之后，就要考慮如何解決，因為不能再像從前一樣盲目擴大債務。地方欠債要把責任人搞清楚，到底干什么了，以什么名義欠的錢，欠錢做什么事了，通過什么渠道貸的款，用什么能力清還，是否有違規行為，是否有浪費現象。

中央把債務清查以后，可能要統一做研究并出臺管理辦法，可能會對政府債務問題上有要求。如果地方債務具有合理性，對經濟造成風險的比例在合理范圍之內，那就踏實了，繼續發放一些地方債券，支持地方經濟發展。如果其中確實存在較多問題，就要解決這些問題。如果債務超過了合理區間，要控制這些問題。這是一個理清楚家當的過程，畢竟地方還賬也是國家的錢，還帳還得靠土地、稅收等資源，由全國老百姓承擔。先把賬算完，再考慮還款渠道，比如說少上項目，減少政府開支，節約等，現在賣地收入用于還債的比例還是很少，土地轉讓金大量比例用于還債也是盡快結束的辦法。

經濟觀察報：此前的資金流動性問題是否對房地產業造成了影響？

王玨林：流動性差只是銀行所面臨的階段性問題。真正難的時候是2011年第四季度，央行上調存款準備金率，銀行根本不給開發企業貸款。現在銀行所面臨的問題是短期的，很快會改變。

另外，經濟遇到了困難其實是有利于房地產業的，房地產業的融資環境反而會好。

經濟觀察報：上半年大部分宏觀經濟數據出現回落，但是房地產增速卻進一步加快，這是什么原因？

王玨林：2011年國家對房產市場調控以來，市場真正出現比較好的情況是在去年第四季度，尤其是一線城市。自2012年四季度后房地產突然火起來了，尤其在今年一季度，今年整個上半年的增量大部分都在一季度，原因就是十八大提出了新的目標新型城鎮化，給了開發企業一些信心。其次，消費者也開始擔心房價要漲了，不管準備買房還是未來要買房的，全部開始撲入市場。再者，3月1日出臺了“國五條”，關鍵一點是二手房交易要交稅百分之二十，出臺以后各地沒法落實，但這一個月期間，二手房交易量大增。

經濟觀察報：房產稅試點在樓市調控長效機制中扮演什么樣的角色？

王玨林：中國房地產未來的管理會進入法制軌道，其中很重要的一個方面是稅收管理。房產稅試點在今年應該會有所擴大。我們已經有兩個城市做試點，不論試點方案的涉及范圍多窄，但總算邁出了第一步。方向上不會有所改變，關鍵是試點的方案要逐步完善。現在各個城市還在根據自己的情況做試點總結經驗，最后拿出的方案中會說明征收面的界定、如何估值等問題。

制定方案在技術上不難，但應當是一個長期的而不應是短期的方案，最終設計這個方案是要保護大多數家庭的，而不是為收錢而收錢。稅費調整目的不是為了增加稅收，而是保護大部分家庭，減輕他們的負擔。