任志強(qiáng)：土地市場回歸正常之日 便是房價下降之時

2013年08月15日 03:26
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：張曉玲 王留陽

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今年以來，一線城市土地，尤其是宅地，因其相對穩(wěn)定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使得大批房企爭搶，以泰禾集團(tuán)為首的福建系房企成為其中重要的推手。

從北京樓市發(fā)展歷程看，包括通州、房山、朝陽多個區(qū)域，每一輪的房價上漲，背后都有土地價格上漲的影子。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，地價上漲帶動房價是很自然的；要調(diào)控房價就先要管控地價，破除“土地財政”。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年全國共出讓國有建設(shè)用地中，基建占比最大，為47%，工礦倉儲用地近30%，住宅用地為16%，商服用地為7%，后二者統(tǒng)稱為房地產(chǎn)用地，合計僅為23%。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)估計，如果算上軍事用地和旅游用地，每年純商品房用地只占到總供應(yīng)面積的1.5%。而土地價格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價增長幅度，因為2/3土地都用低價方式轉(zhuǎn)讓給能提供GDP的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，而大部分土地出讓金則通過商業(yè)用地、住宅用地獲取。

大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期以來，真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。以北京為例，今年北京擬供應(yīng)5650公頃國有土地，其中僅1650公頃為住宅用地，保障房占800公頃，商品房占850公頃，僅占25%。

“我國國有建設(shè)用地出讓的總量并不少，但結(jié)構(gòu)有問題。不多的宅地中，集資房、公務(wù)員小區(qū)等灰色違規(guī)項目占相當(dāng)比重，導(dǎo)致市場化宅地，在一二線城市偏少，推高房價！”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出。

國泰君安地產(chǎn)分析師李品科的研究顯示，地方政府財政對于賣地收入的依賴度非常高：今年主流城市賣地占地方財政收入的44%，其中一線城市賣地收入占地方政府財政收入的39%、二線城市占50%；同時，來自國土部的調(diào)查也表明，“賣地收入”已成為地方政府還債主要手段。

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵分析認(rèn)為，“隨著土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價值更高。另一方面，土地整理成本越來越高，成本的上升推高了土地價格。”

“如果土地價格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會增添房源定高價的驅(qū)動力。”鄒曉云說，地價推漲房價的效應(yīng)是存在的。根本原因是土地供應(yīng)制度的壟斷。

萬科副總裁肖莉在接受本報記者采訪時曾表示，土地全部由政府來開發(fā)，政府開發(fā)依賴土地出讓金，土地出讓金又依賴開發(fā)商的投資，開發(fā)商投資又依賴市場的銷售，這是一個封閉的循環(huán)。當(dāng)市場低迷，開發(fā)商沒有錢了就不投資了，政府的出讓金又降低了，土地開發(fā)和供應(yīng)就跟不上了。

肖莉認(rèn)為，目前有些舊城改造項目，某些機(jī)構(gòu)手中的城市非經(jīng)營性用地，以及農(nóng)村的宅基地等，可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進(jìn)行土地供應(yīng)，打破僅由政府供地的封閉循環(huán)。

“事實上，只要放開土地的供給，北京土地供給市場的供求關(guān)系馬上就會改變，北京的地價也會改變。”香港大學(xué)教授許成鋼說。

此外，在具體的土地出讓設(shè)計上，也存在很多不合理現(xiàn)象。北京等城市規(guī)定，地價達(dá)到上限后競報配建公租房面積，“房企在競報公租房過程中，商品房地價實際仍然在上升。同時，公租房這樣的保障房，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，卻推給了開發(fā)商，開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會再加到商品房上。”陶紅兵說。

“土地市場回歸正常之日，便是房價下降之時。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，建立健康的土地長效供應(yīng)機(jī)制，首先要統(tǒng)一市場和供給制度。

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