外國學者：中國房地產市場調控核心是防范金融危機

2013年08月15日 15:20
來源：《支點》雜志作者：徐滇慶徐滇慶

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（加拿大西安大略大學經濟系教授）

供不應求是房地產市場的長期態勢，房地產建設起碼還有20年以上的快速增長。只有當城市化比例達到75%以后，商品房建設的速度才能有所減緩。采用行政手段抑制房地產建設，是將房地產需求推后。其實，房價是一個金融問題，房價調控的核心不在于房價高低而是防范金融危機。

近年來，公務員、軍人、退休人員和國企職工的工資都得到顯著提高。許多人誤以為只要給員工提高工資就可以促進消費，內需上去之后就可以帶動生產，可以在外部市場萎縮的情況下，給國內企業提供更多的訂單，拉動增長和就業。沒料到，在增加工資之后，民眾并沒有增加消費或投資而是把錢存進了銀行。

在金融機構存款的三個部分（城鄉居民存款、企業存款和政府及其他存款）中，由于居民存款的產權分散在千家萬戶，最難以控制。而這些日益增多的居民存款，已經形成了一個超級堰塞湖。

從2009年4月至今，平均每個月居民存款余額新增量超過4000億元。這些錢就好像是天上落下來的雨，還在不停地落入堰塞湖。令人擔憂的是，如果新增存款改變流向，不進堰塞湖，那這些錢會流向何處？更為嚴重的是，如果堰塞湖的水流出來怎么辦？在銀行出現負利率的情況下，這些情況都會發生，更明確地說，預計這些錢很大部分會流入房地產市場。

另一方面，那些因為爆發金融危機的可能性而看空房地產市場的言論，也是缺乏依據的。從全球金融市場的發展態勢來看，如果出現新的金融危機，那么極有可能屬于增發貨幣型的金融危機。

而現在的情況是，居民存款是一個天文數字。在貨幣流動性嚴重過剩的情況下，房價和物價大幅度下跌的概率很低。一旦資本市場失去穩定，人們不得不為了保值從銀行中取出存款，而最佳的保值手段莫過于購房。增發貨幣型金融危機很可能導致物價和房價雙雙飛漲。

目前，京、滬、廣、深等一線城市房價已經很高，遠遠脫離了普通居民的購買力范圍，而國內資金和外資沖擊的主要目標則是一線城市的高檔住宅。因此，要做好一線城市高檔住宅房價大幅度上漲的準備。

作為政府部門，既要大蓋廉租房和經濟適用房，照顧老百姓的生活需求，又要在輿論上教育民眾對商品房價格波動不必大驚小怪。同時，還要有計劃地增加一線城市高檔住宅的土地供應，做好吸收大量流動資金的準備；更大幅度地開放黃金、土地、債券、證券、期貨和外匯市場，創造資金分流的渠道；做好提高利率的準備，盡可能緩解負利率的沖擊。此外，還要在輿論上避免推動通貨膨脹預期。

房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，銀行危機才是心頭大患。無論新政有多少條，房地產市場調控政策的著眼點是防范金融危機。只有認真分析金融形勢，未雨綢繆，預先籌劃防范惡性通貨膨脹的對策，才能夠在金融市場發生變化的同時，沉穩應對，減少危機發生的可能性與影響范圍。(支點雜志2013年8月刊)