論壇樓市十年：意愿和方法（實錄）

2013年08月25日 12:36
來源：鳳凰財經綜合

人參與條評論

主持人：很高興我們下午討論這個話題。亞布力論壇11年，反正他們老是欺負我，今天讓我主持這個，明天讓我主持那個，房地產我也不懂，他們讓我主持。中午有一個兩年樓市的午餐會，他們也不讓我參加午餐會，讓我跟一起網上賣書的李國慶這樣的人在一起，搞電商大戰，談苦水。我挺憷？？頭這個討論，關于中國的不動產市場，好像十年來亞布力論壇從來沒有一次不討論這個話題，圍繞這個話題產生了各種各樣的想法。當然你經常在公共平臺上看到人們討論樓市這個話題，給我的感覺總是有人講政治，完了有人講經濟，你跟他講經濟，他跟你講道德，說行，我們談談道德吧，他又開始耍流氓，有的人講根目錄，有人講子目錄，有人用個案對付一般，有的用一般否定個案。我昨天想了想，無論如何這十年來，圍繞整個不動產市場，至少有幾個問題讓大家還是逐漸有共識，而且我認為這個共識不應該使在座的小伙伴或者是老伙伴們驚呆。

比如整個不動產市場的問題不是行業本身的問題，它有很外部的影響、環境，是個整體問題，這個行業本身的問題很多是外部性問題。第二個這個市場到今天到了一個特別，或者尤其有點兩難的狀態。我自己這么瞎說。我們看著上半年，如果說當下上半年的宏觀經濟數據來看，至少中國經濟線下的狀態還是指著這個支柱產業。無論政府也好，還是從事房地產，還是一個比較理性的人，都意識到今天中國的經濟離不開這個市場。當然所有的人都覺得這個市場是不是在聚集著一些風險，或者我們希望有改變的地方。

我最近看到一個數據，一方面我們好像各行各業都存在著所謂的錢荒，但是不動產業資金到位率還是很高，除了銀行體系，市場融資占比也挺高，40%多。前不久一個英國人寫了一個東西，最近兩個月整個新興市場外儲備在積聚減少，中國是體量的，還不明顯。但是從某種意義上講過去這么多年，這么大規定基礎貨幣的超發是跟外匯占款有相當密切的關系，外匯占款這幾個月也在急劇減少。如果美聯儲接下來量化寬松政策退出以后，很多錢會不會離開這個市場。這個跡象大家都能感覺到。

在這么一種背景下，討論房地產市場，無論是討論它過去十年的經驗，還是討論未來的走勢也好，是不是有一個新的視角，或者說一個新的框架。我相信很多大家的看法和意見也在很多場合表態出來。

最后還是聽今天參加討論的幾位嘉賓來發表看法。我們很高興任總也被我們拽來。他現在發言反而可以批斗，他的位置變了。我介紹一下嘉賓：萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖、名流置業集團股份有限公司董事長劉道明、深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松、中坤投資集團有限公司董事長黃怒波、廠甲集團董事長趙長甲、外灘金融中心BFC總裁吳洋。給我們的主題是樓市十年，意愿和方法。

黃怒波：在這做一個討論也是老話題了，我想講的很具體。我們后來分化到一個做商業地產，一個做旅游地產?，F在的體會，原來有一個誤區，商業地產持有越多越好，這是好多人商業地產的經驗借鑒。原來的算法，我是老板，我定調中國經濟還得發展，無論如何物業的增值價值要超過金錢的價格利息，這么一個判斷。再一個方面忽視了流動性。

我們國家的金融體系問題在哪呢？對我們大型商業物業建設過程中，我們的投資都是用短期貸款，投完了長期持有。這個經濟走下坡的時候立刻出了問題。在資金的問題上，大型的商業突然發現一個大問題，商場，突然電商來了。我前幾年說的時候，后來有人罵我，你懂什么呀，永遠電商不可能代替掉傳統商業，尤其奢侈品帶著走來走去?，F在看來電商的殺傷力大大地大于我們想象。比如大型的商場，傳統的百貨業永遠不會再有生命力。像服裝類日漸調令餐飲業也是大問題，反腐之前它的問題是整個餐飲成本都在上升，人力成本越來越上升，感官越來越嚴，地溝油不敢用了，餐飲業利潤兩頭擠，帶來的問題就是交不起租金，你叫他走，再來一個更不如他。………

反腐之后一些高端的餐飲業現在也交不起租金，傳統的商業現在面臨極大的問題。這是要在傳統的商業思路里邊轉型做商業地產的人這是個借鑒，我們一定小心一點，考慮到整個游戲規則完全改變，我們要避開。

往哪里走？當然在北京來說，像我們大公司三環突然發現它有一個優勢，可以改寫字樓。為什么？經濟發展太快。像海淀區，四環五環以內目前沒有寫字樓資源了，但是企業的成本都在需要，所以我們商場里邊幾萬平米寫字樓租的相當快。比如商場的平均租金，建筑面積三塊錢，寫字樓就到五塊八塊，這是一個新的動向。當然最近大的動作，下決心把現有的大公司改成寫字樓。政府也高興，我支持你政策，大企業進來我給他補貼。有個企業進來，政府居然補貼五千萬，他進我這個地方。

當然在四環以內，像北京的資源，寫字樓目前都稀缺，沒有新的供給了。

總體來看，商業地產下一步發展，跟各位探討，我的意見，傳統商業模式永遠過去了。我們真的不能按照過去的招商，哪怕奢侈品，奢侈品我上次跟銀泰談，奢侈品現在也不行了。他們說奢侈品永遠不可能上線，現在我認為半年內、一年內奢侈品同時又在線下，又在線上，這是巨大的變化。這個方面給各位交換一下最近的想法。

旅游地產是一個新興的東西，城鎮化。旅游地產有一個問題，它真的是要持有。旅游地產的特點業態豐富持有。再一個要有投資期，沒有快進快出的可能性。很多人一說不行做旅游吧，把旅游地產想象的蓋別墅賣。蓋別墅賣有問題?，F在所有的地方必須滿足容積率一的要求，你繃想作出高品質過去零點幾的品質來，怎么辦？一定是綜合性的，朝文化消費和別的消費走。今天我跟增生探討，他做養老地產，跟廣昌也在探討，在度假地產，這個領域是新型的往前走21世紀的領域，需要另外的專業知識。當然地還是主要的。

總體的項目這么多，我對不動產的看法在中國有很大的空間，這個空間要仔細一點，過去的想法中國經濟永遠往上走，我持有的物業價格一定會漲，無限的漲，這個想法是要放棄掉。我們一定要記住，手里一定要有一定的現金流，這是我以后的重大的經驗和教訓。

主持人：我前兩天去上海看了一個項目，叫K11，就在淮海路上。不光過去圖書、電影傳統產業，現在百貨也是新興內容產業，服裝業、旅游業其實都是內容產業。馬云和王建玲就電商和線下的購物中心發展有過一個賭，我倒是覺得人的兩個屬性永遠會有，一個是懶，求便捷，一個是要炫耀，要攀比，要社交，湊到一起。社交性會不會給未來整個不動產，或者商業地產提出一個新的課題。就跟我問蘇寧的孫為民，將來的實體點怎么辦？他說將來實體店變成展示點，體驗店，交易將來在網上。是不是人們線下很多都具有社交性，包括看一場電影。這個會不會對商業地產產生影響，就是人們這種需求，有社交的渴望，要在一個空間里溝通和交流，百貨的性質是不是就變了？

接下來有請名流置業的劉總，他在北京很早以前有一個項目，叫名流花園，是北京很早的低密度的社區，那個地方離城里有一段距離。我們還有一個意思，總結總結調控，我真不知道這個調控該怎么總結，我也說不上，這個幾條，那個幾條，也有不同的看法。總的來講大家覺得調控是不是適得其反，但是也有人覺得如果不調，可能情況會更糟。你怎么看房地產市場歷來的調控，是不是意愿和方法都是背離的？

劉道明：對房地產市場，近十年來的調控，實際上胡溫兩屆政府對市場的調控。作為開發商來說，我們是在這個調控的過程中當壞人被打擊。事實上房地產整個利益體，第一是政府，政府在房地產土地收益，配套費，收益金，這是政府拿走的。第二個利益體是銀行，房地產調控，房地產拿的資金成本是最高的，銀行除了對開發商貸款以外大部分購買人的銀行按揭，主要的資產沉淀在房地產很多，所以銀行是一個大的利益體。第三個是建材和建筑商。我們在房地產結構中，假如我們用一萬塊錢一平米房子售價來看，土地大概占了三分之一還要出頭，第二個三分之一是建筑成本，第三個三分之一是開發商的毛利，這個毛利里面有收益金、管理費，包括利息。我們很多媒體和外界的購買房不知道，說這個房地產真黑，都是賺錢。眨一看確實賺錢，房價總是漲。

萬科在這個行業里面是做的最好的，你們仔細分析它的每年年報公開的數據里面，它的凈利潤只有10%，而且已經是很高的。我們這個企業比萬科差，也就百分之六七。銷售額里面最后能夠企業所得的部分也就百分之六七的凈利潤。它并不是一個高回報的行業，作為開發商。

這個錢到哪里去了，就在政府里邊，還有銀行和其他的鏈條。開發商是資源整合商，房子是建筑商蓋，材料是建材商供應的。在這個調控的時候，我們不是用市場的手段，用的是行政手段。既然是用行政手段，就要顧及到很多利益體。如果市場做壞了，政府、銀行整個經濟體系受到大的影響。在這個情況下，作為開發商在這個調控的時候，每次調控的時候，給市場的感覺就是調控一次漲一次。

但是在調控的過程中，它用了兩個手段，一邊打壓消費，同時又限制供給。為什么叫限制供給呢？從銀行的利息來說不給這個行業進行輸血，逼得我們少開工，少開工自然市場供應量就少了。他是什么想法呢？希望把房地產商弄得你跳樓，必須降價出售。假如開發商真正逼到跳樓降價出售，這個行業系統崩潰了，我們都倒閉了。所以這個調控做的是供給限制，讓開發商少開工，各方面限制，購買也在限制。本身不可能調控得了。用一些行政手段，在執行的過程中又有很大的抗性。政府如果沒有土地收入，日子很難過。

房價一漲起來，就是開發商不道德。我個人的觀點，我們用行政手段，強制性的手段解決不了市場問題。

何力：謝謝劉總。這么一說，有一點還是可以說，房地產市場這十年來，不僅僅是中國，也許是人類歷史上前所未有的一場貨幣化運動，整個鏈條貨幣化的規模是很了不起的。還有一個說法誰綁架誰的問題，讓我想起最近發生的一個小故事，最近有一個記者去阻止拆遷。拆遷開車的人被他認出來，頭天夜里把他們房子拆了的那個人，他就把這個人扣住了，報警。據說連續報了很多次警，讓警察解決。據他說警察遲遲不來。最后就說你是綁架罪，這個人扣留超過多少小時。究竟是房地產綁架了中國經濟，還是中國經濟綁架了房地產。站在不同的角度會有不同的看法。

接下來歡迎趙總。

趙長甲：我講意愿和方法的問題。我覺得應該從幾個方面去看。一個政府的權力和行使問題。確實政府權力很大，有些時候是好事，如果濫用未必是壞事。兼聽則明，偏聽則暗，對一個房地產這么大的行業，牽扯到整個國家的經濟發展，牽扯到千家萬戶，應該是傾聽各方的意見，然后作出恰當的判斷。我們說意愿和方法，從結果上看方法肯定是擴大，起碼不夠完美?？蜌庖稽c講是這樣。也就是大家看每次調每次漲。

關于實事求是與發展階段的問題，我覺得鄧小平實事求是這個理論真是到什么時候都不落后。要尊重事實，房地產這個行業真正不好辦，房地產這個行業，房地產商人綁架誰啊，誰也綁架不了。它只是經濟規律里面的一部分。

特別值得講一下發展階段的問題，就是說講實事求是，房地產這十幾年有一點像一個人在生長發育過程5歲到15歲期間，不論是5歲之前，或者是成年以后，老說他發展這么快，一天一個樣，老發展這么快，我家里沒有這么多糧食供給吃，沒有縣供你上學，沒有錢給你買衣服，老說不協調。其實大家想一想，以前房地產為什么不發展。房地產再過十年之后，你想讓它這么快，不可能這么快。因為這個時期是這個國家經濟高速發展時期，它參與了國家經濟發展鏈條的一部分，它跟著國家政府政策的在走，我認為它是功臣。我們以前全社會聲討它，確實不太。事實證明多少的房子，北京上海去調查，80%都是有房子。無非是大房子和小房子，新房子和舊房子的問題?！?/p>

還有一個房價，問房價不要…買東西總會提出來你這個不好，東西太貴。這是基本的常識。應該說貴賤，要知道組成這個價格的要素是什么。土地價格是多少，土地價格一直在增長，沒有減少。另外稅是在增加還是減少，用工成本是在增加還是減少，建筑材料是在增加還是減少，各種稅費是在增加還是減少？各種組成價格的要素都在增加，期望房價降低起碼不太理性。

這十年間，03年到13年我們國家新增貨幣是六倍，買房都是靠貨幣，靠錢。這么多錢，這么多東西，一個商品應該往哪里增長，增長多少？權且不說人們對房產有居住的功能，投資的功能，保值的功能，更復雜的不去講。這是一個基本規律。所以我們要實事求是看，另外從發展階段，就是？？

在過程中方方面面，不只是領導，媒體、社會真是需要一個反思，對它一個正確的判斷和評估，客觀的對待它。我相信未來想讓它漲這么快，未必能漲這么快。

何力：我想請教馮總和任總，包括吳總，因為有過說法，剛才趙總提到過去貨幣供應量這么大，完了有人說我們今天的房價是央行印票印出來，央行有一位官員很正式的回應這個問題，估計他是經濟學出身，他講央行關注當然是一般物價水平，央行雖然也關注資產價格水平，但是他認為單一商品價格主要由供需決定，跟我們發多少錢沒有太太關系。我覺得這好像是一個問題的兩個方面，單一商品的價格既跟供需有關系，同時也跟你整體的貨幣供應量也有關系。當然在不同的環境和條件下，可能哪個權重更大一點，這樣講是不是才更完整一點。馮總你覺得房價是印出來的？

馮侖：經濟學家講的話，多數要打問號。過去十年我集中在一個小的話題上講中國政策來看這個事情。過去十年，我們起先對住宅問題的關注，然后關注到民生，最后擴大到整個房地產。我們的政策一直叫房地產調控，但是這過去十年，在起初的時候住宅幾乎等于房地產，那個時候講調控房地產就等于調控住宅、樓市，其實是有重合度。到最近五年以后，住宅和非住宅，特別是住宅以外的，隨著城市化的快速發展，隨著各地方建設越來越快，實際上每年開工面積、銷售和投資非住宅的部分已經越來越高。房地產越來越不等于住宅，住宅只是房地產大概念當中的一部分。就像人里邊分了老人、小孩、男人、女人、病人、殘障和特殊的人群，都是越來越細分。在這個時候，我們過去幾年的政策一直都是叫做房地產調控，這個提法上名不副實?，F在更準確的提法應該是住宅調控，房地產全面持續健康的發展。房地產跟城鎮化有關，住宅也有關，但是一部分。比如你要建醫院、購物中心、體育設施、公共服務的其他特殊建筑，包括你有軍隊、警察，這都是房地產。在這種情況下，我們的政策聚焦應該是把住宅問題單拎出來，住宅問題成為一個長期的政策。像建設部叫住房與建設保障部，他也是叫住房。國外有一些住宅保障局，法律是住宅法。到目前為止我們單從公共政策來說，應該聚焦在住宅，而不應該再提房地產調控，實際上更強調住宅。這次給出來的提法改變房地產要健康穩定發展，這個提法是對的。房地產是一個更大的概念。而住宅調控這次沒有提，不等于不關注。我們認為過去這幾年的誤導，在公共政策層面給大家的信號是混亂的，一說房地產調控，怎么就把所有的事情囊括過去了，經濟長期發展未來十年二十年，重點住宅的調控，價格要有所抑制，經濟增長、居民收入以及房價之間要保持一個合理的彈性，讓新增的勞動力，新加入到城市的人，能夠住的下，買得起，而且有能力改善。紐約即使兩百年以后，他的市長仍然關注這件事情。每年也有經濟使用房多少套，市場經濟下住宅的問題是個長期問題。

房地產是隨便的，寫字樓暴漲暴跌沒人管，政府從來不關心這個事。過去的公共政策應該有一個提法的改變，住宅管住宅，房地產是房地產，分開。這樣才能明確我們做房地產行業的，大家看到最近不約而同的都改名換姓，爹沒換，娘沒換，自己該名環姓。昨天我見到一個很著名的公司，不提說做房地產，萬科的于量也說最近做城市服務商，王建民早就改名了，我們在五年前改成房地產投資公司。這改成旅游了，現在還有娛樂地產，文化地產，恨不得搞個夜總會，叫天上人間地產。很少有公司自己就說自己只做住宅。

說明一個什么問題呢？確實市場發育以后，隨著人均GDP到八千美金以后，城鎮化產生對住宅以后的需求越來越大，所以由原來早期的住宅公司，多數變成房地產全面發展的企業。這樣的話，如果我們現在把這個政策定位在住宅調控，而房地產全面發展。兩邊都顧及到，給市場給出的信號比較積極和正面。

第二件事情，過去十年的公共政策要做個檢討。為什么十年我們發了幾十個文件，于亮那天統計有一百多個，包括內容講話批示什么都算。我們究竟是把市場當下級，用文件管價格，北京現在就是這樣，我們賣一個房，在建委那批，建委領導每天都在那平衡，看地圖，哪價格高了，哪兒批，哪兒不批，從科長到上面都有尋租機會，統計上房價管了，但實際上又不向市場，又不是行政手段，你真行政手段一個價，高了拉出去斃了，一下子解決了，但是又不是。

過去十年這種管法涉及到一個問題，在市場經濟下的宏觀經濟調控當中公共政策究竟怎么樣來制定？是事先博弈，還是事后博弈。什么意思？各利益群體，以市場的參與者是在政策出來之前大家較勁博弈辯論，比如說消協代表買房的人，任總代表地產商，還有代表其他利益相關方的，大家就在這辯論。辯論半年一年，最后在一個立法機構或者在行政立法部門，法制辦、人大拍板，最后一舉手這事過了。接著再執行，就不博弈了。就是說事先博弈看起來過程很長，但是利益各方均衡提前完成。等到最后頒布這個法規一定是大家沒有博弈空間。

我們現在是事先博弈。很快幾部委弄了一個文件，比如要收20%，上有政策，下有對策，對策是什么呢？中央政府的調控，對策的結果一個叫實施細則，行政上再搞一個實施細則，事后博弈結果。另外一個叫做司法解釋，這是公家的。老百姓就用離婚，陰陽合同。事后博弈帶來的危險在哪？第一政府政策的法律效果大打折扣；第二政府領導人的信用大打折扣；第三使老百姓對政府的認可，對政府的尊重，對政府政策的執行不抱嚴肅態度。比如說離婚就離婚。我碰到一個朋友，他們家要買第二套房，父母都快80，家里研究要離婚，老太太生氣了，說我跟你爸都這歲數，咱不為這事鬧。事后博弈的結果帶來社會一系列的有法不依，有令不執，誠信缺失，甚至道德敗壞，人倫關系混亂，社會綱常完全廢止。

我們現在如果把決策的成本加大，把執行的成本降低?，F在決策成本太低，結果執行成本巨高，糾錯成本更大。過去十年，如果說房地產調控政策的缺失，很大程度上要做一個改進，就是由事后博弈改為事先博弈，由文件調控變成法規調控，由領導人甚至是各部門行政性的隨意管制變成一種在法規制定公開游戲規則情況下，行政部門正常的運作程序。這些東西過去調控上給我們一個警示，未來我們的政策，所有涉及到宏觀經濟，特別是跟人民生活有關的公共政策，在指定過程中要講究政策制訂的依法透明誠信，各利益相關者進行博弈，而不應該關起門來靠一些人寫文件，最后跟利益當事人沒有發生關系，直接就頒布，甚至是錯了，然后不了了之。像20%這個事，因為離婚太多，不了了之，這事到底政府的嚴肅性有沒有，到底哪個總理不嚴肅，前任總理，還是現任總理，這件事情政府的威信大打降低。

第三個對于在政策執行過程中正常的變動給一個微調，事實上仍然需要有一個寬松的法制和平等的討論環境，不能因為任總說了，然后就說房地產商血液里就有問題。不能因為每一個良家婦女去？？上班，他就不能投訴一些壞人，他也有園區可以講。每個利益群體都在講話。

至少四種聲音都在講，消費者永遠都在講要物美價廉，最好不要錢。買一送一加按摩，這是最舒服。第二個媒體，媒體永遠是放大政府和消費者的聲音。第三經濟學家永遠在講危機，沒有一個經濟學家不講危機，不講危機他就講下崗了，他到中宣部去了。中宣部永遠不講危機，你們去看中宣部，我們倆都是中宣部的同事，我們在中宣部干的工作，他是外宣，給外國人講永遠都好，我是內宣，跟內部講都好。經濟學家如果不講危機，不講災難，就不叫經濟學家，他是靠講問題掙錢，是講問題表明他有觀點。另外確實他是追求真理的一部分。政府是講公平。

大家都在講，這四種不同的講法應該放在一個平等的環境，讓大家就一些公共話題和政策來討論。這樣就會使意見更加接近于合理。

我們這個行業研究房地產，花錢最多的是任總，還不是國家政府。我們每年任總這邊幾百萬，十年以上，就研究房地產，也不是任總一個人研究，有一個客觀獨立的群體研究，每年花這么多錢。我們有一些政府部門，房地產中心連經費都沒有，都是自己在外邊籌經費組成一個部委的政策研究中心。討論的時候，誰占有資料更詳細，包括經濟使用房，包括低收入人群的住房問題，包括各種各樣的問題，任總這邊就我參加了一部分，研究了很多詳細的問題，而且也給政府有關部門。地產商并不一定總是要研究對自己有利的，他也研究對社會有利的。因為對社會有利，市場秩序健康，所有的人才能夠很好的發展，地產這個行業才能存在。

你要男人好，必須讓女人幸福。不能說為了地產商好，然后就把別人都搞死，那我們一定是讓別人都好，別人口袋錢都多，我們這個地產生意就能做好。我們差不多十年前，任總組織了很多低收入人群解決住房的政策研究，都給有關部門。但是由于現在對話和討論經常是懷疑有沒有血的問題，后來我看任總話比較少，確實去醫院看病了，病好多了，地產商不太愛講話，最后我們希望政府制定政策的領導，自己也要經常體檢，身體好，國家才好，謝謝。

何力：馮總理一理房地產作為公共政策中的得失，不僅僅是房地產這個行業，所有的行業公共政策制定都會涉及到馮總說的這個問題。你這只是一個美好的愿望呢，不要說房地產這么重大的涉及公共政策的事先博弈，當然博弈總比不博弈好，就跟我們說一個小的公共政策，先開一個聽證會，總要稍微好一點。但是大家心知肚明，本來聽證會是我們語境下的聽證會，但是在今天政府控制下的聽證會，和我們理解的聽證會不是一回事，當然還是有比沒有強。究竟怎么開始這個事？

馮侖：一個是從政府這邊來說，改變一下公共政策制訂的游戲規則。這個是法制辦、全國人大、國務院要思考的事情。從我們身邊做起，是我們的權利我們要堅持。我們放棄了自己的權利，他跟你討論的機會就不多了。比如你說到聽政，四川有一個老大爺，每年都去開聽證會，可是他從來沒說過一句不同的意見。

相當于李天一這個案子。他把人調戲了，辦了，最后你不站出來，他就認為他只是嫖娼，站出來就是輪奸。你一爭取權利，他的罪惡和不當的地方就暴露出來。你不爭取權利，他就認為你是可以花錢就辦的。盡快最后掏出來錢硬塞在人家包包里，當時喝醉了，拿錢的人并不知道拿錢了，這個權利一步步被侵權。后來因為有律師，有同事出來指證，開始捍衛他的權利。于是由酒后過失變成嫖娼未遂，最后事實我認為最終法律朝著輪奸方向走的速度在加快。于是他母親就在努力的為他兒子爭取一個嫖客的名分。這個博弈就叫做權力之間的博弈。

作為公民我們應有的權利，你不博弈，明明輪奸你了，覺得你是賣淫了，這事就弄大了。上海的法官努力證明自己不是嫖客，但是也有解放軍的大校、將軍努力為自己的兒子證一個嫖客的名分。這個東西都是博弈。從老百姓來說，我們只要自己把自己的權利捍衛好，我們不斷的爭取，像受害的少女一樣，酒醒以后我們站起來，把衣服整好就報告公安，這樣很多調戲我們的就會獻出強奸和輪奸？？。

吳洋：關于政策，發展的十年也是一個成熟的十年，同時又是很煎熬的十年。這里面每一次調控，因為我是具體做操盤的，經常參加很多論壇，大家經常談到城鎮化。我認為從政府制定政策的角度，談城鎮化，但是最后把城鎮化灌輸出來都走樣了，都變成房地產的城鎮化。實際上這種城鎮化是人的城鎮化，是一個產業的城鎮化。房地產只是其中的基礎之一。從這個角度去看，政策的制定也好，企業的戰略也好，應該從基礎的角度去考慮這個問題。

我們看現在的城鎮化面臨的企業戰略調整，實際上同樣是說未來的十年，雖然有說黃金十年到白金十年，未來的十年還是發展成熟以及煎熬的十年，政策相對的調控還會不斷的出來。

所以未來的角度，像我們制定戰略的角度，應該是從發展的緯度上，另外一點從多元的緯度上來看待。我從事房地產二十多年來一直從事商業地產，住宅地產基本沒碰過。商業地產，我們現在考慮城鎮化，估計可能有16到18個城鎮集團的區域。另外一個就是現有的一線城市還會經歷一次城市再開發。舉一個例子，建高架橋，高速，現在上海已經開始在地下隧道下面再建地下隧道。我們南外灘規劃馬上開工，地下隧道下面再建地下隧道，類似的城市再開發工作也是下一步進行。

所謂多維度的戰略，現在商業地產、住宅地產、旅游地產、養老地產等等，接著第一個話題來講，這么多年馮總的一句話一直教育我們，野蠻生長，我到現在記憶猶新。同樣十年前我提出一個關于商業地產未來的發展方向，就是做體驗式的商業。但是這個體驗式商業，是在近四五年才人們開始認識。電商也好，線上線下也好，都離不開我們未來的體驗。這種體驗應該是結合兩方面的東西不能忽略，現在為什么大家意識到體驗了。我在行業有一個觀點，我曾經跟周星辯論過。我說我并不認為因為有了電商，百貨等等現在受到根本的沖擊，而是因為商業地產本身這么多年來忽略了體驗，沒有跟上人們對精神欲求的發展，所以才會給自己帶來這種問題。線上不可能完成代替線下，線下也不可能最后完全取代線上，它倆畢竟是一個互補的。

從這個角度，我們現在看所有的商業地產，所謂的體驗館也好，博物館也好，體驗中心也好，都是滿足人們一種精神欲求，一種對文化，對生活的改變。這是一個根本改變。未來的十年，通過前十年野蠻生長，企業應該做的是在房地產上從發展的角度讓自己成熟起來，我們看中國的商業地產商現在還是房地產商，并不是商業地產商。

馮總提到現在各個公司改名，我經常在外邊，經常碰到自己搞得的很糊涂的事情?？吹胶芏喙灸贸鰜淼拿际峭顿Y公司，我以為都是可以從金融角度談談融資，結果一問是做房地產的，是做項目的，都已經改名字了。從這個角度來講，從商業地產的發展角度來講，畢竟是一種線上線下結合的，以體驗欲求為主，把精神需求結合，自然導向到物質商品上的體驗城市項目。

從整個城市未來文化發展角度也是這樣，去年去英國利務浦，他是一個旅游地產，但是你很難給它定型。我們現在把自己的產業地形分成住宅、商業、旅游、養老，但是我一看沒法給他定型。………它把文化藝術的東西，人們體驗的東西做的非常充足，但是同時因為把這些東西做足了，又變成旅游地同時里面的公寓也好，酒店也好，都以極高的價格出售，又把地產做的很棒。這是我們下一步應該怎么去研究的課題。企業怎么告訴政府我要做什么。？？這都是存在問題。

下一步的城鎮化發展，應該是以人跟產業結構調整發展，政府從這方面的政策應該有一個極大的調整，而不是單純的賣地。

陳勁松：大家來這是想聽聽我們任志強老總說點，我來也是聽任總的，我不占有大家時間了，還是任總給我們講講吧。馬上開十八屆三中全會，改革的路線圖，住宅咋弄。剛才老說住宅不行了，但是住宅是巨量的市場，做商業地產也得靠賣住宅，商業都是短債長投。我看不太懂，雖然我們在第一線，我最后發現第一線是最看不懂的。因為局部市場變化實在太快了。去年一線城市還有問題，你看今年一線城市火的。來了聽大哥的，聽任總講。

任志強：本來和我沒啥關系，何力非要抓差，我都不知道你們討論什么東西。買房人的意愿是房子越便宜越好，就跟李天一一樣，不花錢最好，實在不行就花點錢。政府也就是夢歌。我們舉一個最簡單的例子，北京市出了一個政策，叫做兩萬兩千塊錢的限價房，最低價。到現在大概三天了，沒人去投標。大家會問，兩萬兩千塊錢的房子已經低于北京市的平均普通房商品價格，這個房子賣給誰啊。除了賣給嫖客，沒法賣了。這個嫖客是誰呢？就是政府官員或者政府機構。按道理說，制定公共政策，什么叫限價房？限價房就是公共政策。

我們過去十年政府提了一個目標，就是限制房地產的房價。這價格是什么東西？價格是把公共財產或者市場財產進行再分配的一個衡量標準。比如銀行國有股賣多少錢，是按照市場行為來的，不能說就允許你只能賣一塊或者兩塊，因為它本來是國有的東西，是公共財產。我們現在管的價格，按照發改委說，我們大概兩萬多商品70%都管，這個價格為什么要管，因為這個價格是所有公民共同分享的。煤價格、電價格得有個聽證會。為什么房子沒有呢？普遍性的定的越低越好，每個人都享受。但是房子不是，房子只是極少數人享受。我們每年商品房八百多萬，加上保障性住房，二三百萬套，一共一千萬套左右。按照城市兩億六千個家庭，現在50%多的城鎮化率計算，相當于3到4%的銷售水平。保障性住房如果按照260萬套算的話，就是1%。它就是極少數人享受的東西。

如果用政府限價的情況，政府強制的行政命令限制價格，把財富分給1%的人，北京這次房子算起來的話1%都不到，憑你們是要這么分配。比如黃？？購買，那他就是嫖客，憑什么你其買這個房子。因為它和廉租房不一樣，這個水平線你可以。純商品房限價，投標的文件上沒有說這個房子應該賣給誰，它一定用于腐敗，比如賣給財政部，財政部團購了。他不就是腐敗嘛。這種政策以價格為起點的所有調控政策，就是我要把國家或者人民公共的財政權利，通過價格的方式轉移分配，我們和間買國有資產是同一個道理。

這十年都以價格目標為主進行調控，為什么還這么多人高呼好，我只能說它是嫖客。因為你們在侵犯公共權利。反過來說，他會說你們開發商不道理，我們開發商和你有什么關系，我們沒有轉移和分配公共財產。

央行的研究報告說房價和貨幣沒關系，我覺得他看錯一個最基本的問題，房價不是因為房子多少而決定，除了房子本身有管與供需關系，還有一個土地資源和相關土地資源，是不是土地資源提高，別的土地資源價格也提高了，商品房賣的貴，別的辦公樓也提高了。是不是附帶了這些價格也發生變化。拆遷費用提高了，補償費用提高了那是因為貨幣。所以房價是貨幣印出來了，很多人不承認，因為他搞金融，人民銀行就管發貨幣，為了逃避自己的責任。這就是剛才馮侖說的，本來是個強奸，非要說我是個嫖客，不是強奸。人民銀行干的這個事就說明這個問題。人民銀行本來想說他的貨幣和房價沒關系，其實是有關系的。但是他說沒關系，就變成嫖客了。

過去十年以價格為目標的所有調控，都是想法很好，母親愛兒子的想法，但是方法不好。平常你老慣他，居著有其屋，我們的政策讓大家都有房子。本來保障是居住權利，公租房、廉租房，但是又把它變成一個財產權利，變成實物房子，我給你補貼。然后把大家的火都挑起來，這幾個政策，先說120平米乘以20%，06年又來一個9070，你都把人抬那么高，然后再說不行。08年最后的結果是人民代表大會并沒有同意溫總理報告中提出的居者有其屋，最后改了居者有其訴，然后才出了公租房政策。這就是公共政策制訂的博弈，你非要以價格為基礎的調整方法限制房地產，這邊又廣印貨幣。過去的十年政策是錯誤的，就是因為意愿和方法沒弄對，形成的結果就是現在網上可以看到的笑話，或者馮侖剛才講的笑話。法官拼命要這樣，那邊拼命要那樣。這兩個東西對不上。

這十年我們看到基本上都在犯一個錯誤，以價格為調整目標的公共政策，如果這個價格只是為少數人服務的，一定是經過？？，兩千兩萬塊錢的房子賣給誰，誰有權利去分享，然后你用什么辦法去解決，包括后續這個房子升值了，我們怎么分配升值的利潤。當年經濟適用住房，按照英國的辦法分產權，你花了多少錢買了這個房子，然后個人相當于多少產權，政府減免的地價中給你的稅費相當于多少錢，你賣房子的時候，個人占50%、60%，升值了你把40%的地價和稅收返回給我。我們沒有。其實在二戰之后，英國就這么做。就是按共同產權的方法解決保障房問題。我們現在就是想借這個名義，把財產權分配給那些不應該享受國家待遇和補貼的人。比如中央政府有一個9910號文件，國務院機關就有權利享受經濟適用住房，別的人就沒有權利享受，不能福利分房，所以北京大量的房子進入了財政部、人大、政協這些人的口袋里，地方政府也有相當一批房子是這樣，以經濟使用房的名字進入他們的口袋。我們都在認為現在北京兩萬兩千塊錢的限價房的目的就是為了尋租。

這個價格的管制對老百姓好嗎？我們老百姓拼命喊著要限制房價，結果好處沒有落到普通老百姓兜里，都到那些不該享受優惠政策的兜里，就是因為他們不尊重基本的市場規律。如果不遵守基本的市場規律，一定出一些爛政策。你先把這個孩子教壞了，又打架，又嫖娼，又不顧年齡開車，最后你再去救他，哪有這個道理。

新的政策是保持市場健康穩定發展。我們沒有看到新一屆政府在說房價的事。國五條以前的政策基本上算是上一屆政府提出的看法。這一屆政府可能比他們聰明一點，至少更尊重市場經濟規律，起碼到目前為止他們沒有說繼續用什么手段調控，沒有說繼續讓房價回歸到合理水平。我覺得溫總理說的很好，他制定的政策七八年都沒出中南海，我聽了很驚訝。這個人自我批評精神很強的。我都可以想象，如果一個總經理，何力是總編，說我制定一個政策七八年沒出我辦公室，你這企業還要不要。換句話說，如果我定了政策，出不了我的辦公室，辦公室以外的工作人員都不聽，干嗎啊。這就是我們的現狀，我們的現狀說明樓市十年意愿和方法的結果，就是沒有一點自覺性，老說別人沒道德，還賴在那里不下來，這有點問題。

現在好點。后一屆政府不承認前一屆政府說的那些東西。估計經濟政策上會對前一屆政府的很多東西進行討伐，比如四萬億的東西，起碼大家認為四萬億的東西不能再這么干，用財政的辦法拉動經濟是個錯誤。但是我們可以看到，在最后的時候，今年1月份他還在堅持四萬億怎么好，已經可以清楚的看到，我估計不管是十八屆三中全會，還是什么也好，至少不會像上一屆政府難道去糟蹋中國的經濟。也許會給中國未來的經濟發展一點新的更符合市場經濟的力量。這是大家已經看到新總理多次提到盡量市場化，盡量減少市場干預，盡量如何如何，開放上海自由貿易區，金融領域要適度開放等等。我們希望這些東西從宏觀政策變成微觀政策，也許我們經濟還有救。

何力：還有一點時間，大家交流一下。

嘉賓：我算具體做項目的，這十年來也感受一些東西，我覺得有兩個變化很明顯。第一個變化利益體的變化，它不斷的在變。利益體最開始是開發商，到后面逐漸的政府、銀行，還在變。未來十年可能還在變。為什么這樣說呢？我們參與的城中村和舊房改造比較多。我們一個項目一拆遷，地筆款一到，立馬離婚率就上來了，立馬豪車4S店團購了，這個也在變未來十年中還會有變化。剛才劉道明董事長提出利益體不斷轉變，這是一個很明顯的現象。未來十年也會變。

第二個商業模式變化，也可以說是贏利模式的變化。剛才黃怒波也提到過，現在寫字樓？？市場好，這是一個很明顯的變化。

類似于這種變化，還有住宅，原來贏利模式靠住宅的溢價部分賺錢，現在逐漸轉變，很多時候靠服務賺錢，搞食堂，搞其他的配套，社區的物流，這個是贏利模式的轉變。

之前十年在變，之后的十年會不會變？我覺得也會變。贏利模式變成什么樣，我不知道。但是總體來說，肯定是在變。所以很簡單，未來十年我們具體做項目的應該怎么干呢？首先不守陳，第二繃緊弦，關注一下這個市場，這個市場什么樣。最后逮機會，有機會我們得逮住。

嘉賓：我不是做房地產，但是我對房地產比較關注，剛才聽了幾位大佬講了做房地產走過的十年，成績顯著，但是道路坎坷，尤其是政府在這十年幼方方面面的問題，有人把這十年跟文化大革命相比。

任志強：…

嘉賓：未來的十年，我請問各位房地產總多的精英，你們是持悲觀的態度，還是樂觀的態度？在這之前，我告訴各位一個信息，可能你們都比我知道。我昨天從網上看到，第一在未來十年，中國可能要頒布兩個法，一個是房產稅，重要重大的稅收。14年實施還是15年實施，有三個標準。第一個標準對于人均家庭住宅兩套房子以上，人均80平米以上，征3%的稅。三套以上的房子征3%到5%。三套以上包括商業門面征12%。第二遺產稅和？？稅，遺產稅和社會條件、經濟條件和技術調整都已經成熟了，一旦需要的時候隨時可以把這兩個稅征求。死的時候征60%的稅，活著的時候征40%的稅，房產是登記很嚴格的?，F在有的人在黃金大跌的時候悄悄賣了很多黃金，中國政府恰恰買了四千斤黃金，我們有六百噸黃金放在美國，據說拿不了。他想派人去核查，美國人都不讓。？？有人認為是被美國人暗殺的，為什么？因為他在委內瑞拉，如果中國未來的十年開征這三個稅，房地產是漲還是跌？

中國兩大產業，汽車和房地產，這兩個產業嚴重過剩，從合肥市來說，只要是黨政機關，公職人員，事業單位，一般人是三套房，房改房，商品房，夫妻兩個在結婚前，各個單位一套四套五套。房地產對中國的貢獻很大，改善每個人的環境。普通老百姓感覺希望平穩，不希望大漲，不希望大跌。

嘉賓：我有個問題想咨詢，大家提城鎮化，本身我在廈門做的比較好的地產商，我最近關注城鎮化問題，也在跟政府領導討論當地的城鎮化推廣，我個人分析是否會把土地政策進行松綁和流轉。假如土地政策沒有松綁和流轉，城鎮化怎么推，又回到過去。失地農民改為股民，作為土地參股，土地政策沒有變化，它怎么參股，還是過去那種政府土地出售，招標掛。失地農民還是拿一堆鈔票賭、玩，最后沒了。土地政策在三中全會以后，會不會隨著城鎮化推進慢慢放松？

中間：我得到的信息是要在土地，特別是農地流轉上要適度的放寬，往前走的前提是確權。你注意一下周期人的研究，基本上代表對于農地流轉的主流講法，在確權基礎上的流轉。這是下一步的方向。這個是在城鎮化政策配套里有考慮的。

任志強：這10%我自己建大樓，用于出租，每年股權亦莊每個月發1500塊錢，剩下的錢你拿走，拿了幾百萬該干嗎干嗎。但是有一條，你都賭光了，這邊可以給你保底，一個月一千多塊錢，每年漲一點，你死不了。地在分配的過程中，政府保留一部分給集體企業，由集體企業蓋房產用于分紅。

第二個建筑用地的流轉和農用地的扭轉，這是兩個不同概念。農用地分為建筑用地和農用地。政府分配的時候有差別。李克強六條講話里面第二條就是土地政策，但是土地政策出臺什么樣，三中全會以后再說。我們現在只能說有這個想法，也不知道怎么樣。我們政府根本不守規則，說也了別信。馮侖說確權的時候，08年溫總理年代會的報告上，說三年之內完成土地確權問題，現在五年了也沒完成。政府老說話不算數。不是沒有政策，政策有啊。我們不是缺法律，是缺良心，我們不是缺政策，是缺執行政策的力度。我們為什么叫做執行力？政府老說了不算數哪行啊。

比如政府預算今年在這三千萬，那個地方花五千塊錢，最后該花的地方三千萬沒花到及花了一千萬，不該花的地方花了八千萬。中央政府尤其不講道理，地方政府要給農民補貼，給你一個指標。地方政府沒這個錢，你得給這個錢。中央請客，地方買單，這個問題如果不在財政體制上解決掉，我覺得很難。

？？上臺以后提出了關于集中中央財政，實行嚴格轉移支付，但是能不能辦得到，辦到什么程度，不知道。一般說話都不算數，別把他們看得太高明，他們說花三千萬就花三千萬。…

馮侖：感謝幾位嘉賓跟我們分享他們的觀點和見解，特別感謝任總友情出演。謝謝大家，謝謝在座的諸位，下次有機會接著討論。