上海自貿(mào)區(qū)獲批臨港新城洼地待漲

2013年08月28日 01:09
來源：東地產(chǎn)財經(jīng)周刊作者：謝敏敏

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自貿(mào)區(qū)獲批臨港新城洼地待漲

國家戰(zhàn)略的自貿(mào)區(qū)，樓市影響幾何？

一則關(guān)于設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)的消息，猶如一枚重磅炸彈，迅速激起各方的熱烈反應(yīng)。

商務(wù)部22日發(fā)布消息稱，國務(wù)院已正式批準(zhǔn)設(shè)立中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)。試驗區(qū)范圍包括上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積為28.78平方公里。

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用不言而喻，有評論甚至稱“堪比深圳特區(qū)”。分析人士指出，地產(chǎn)物流等相關(guān)行業(yè)會最先獲益。

“對地產(chǎn)的影響本身就要大一點，地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域性，所以自貿(mào)區(qū)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響，就體現(xiàn)在這個區(qū)域本身和周邊的地方，主要是指浦東這塊。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）明確表示，自貿(mào)區(qū)區(qū)域會“地產(chǎn)先動”。

“由于對投資主體的限制大大松綁了，需求增加，所以自貿(mào)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場都會受到較積極的影響。”上海城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會政策研究室主任徐存福對《東地產(chǎn)》說道。

《東地產(chǎn)》記者隨后采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，暢聊此舉對房地產(chǎn)市場的影響。他們均表示，自貿(mào)區(qū)輻射的森蘭外高橋、浦東機(jī)場保稅區(qū)和洋山港臨港新城等幾大板塊的房地產(chǎn)市場將會因此而有較為明顯的提升。

上海自貿(mào)區(qū)正式獲批

商務(wù)部22日稱，建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，實行更加積極主動開放戰(zhàn)略的一項重大舉措。

今年上半年，商務(wù)部、上海市人民政府會同國務(wù)院有關(guān)部門在深入研究的基礎(chǔ)上，擬定了《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》（草案），上報國務(wù)院審批。主要內(nèi)容包括進(jìn)一步深化改革、加快政府職能轉(zhuǎn)變、積極探索投資管理模式創(chuàng)新、擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開放、加快轉(zhuǎn)變貿(mào)易發(fā)展方式、深化金融領(lǐng)域的開放創(chuàng)新、建立與試驗區(qū)相適應(yīng)的監(jiān)管等制度環(huán)境等。

7月3日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過了該方案草案。

商務(wù)部表示，為加快政府職能轉(zhuǎn)變，探索外商投資負(fù)面清單管理，創(chuàng)新對外開放模式，國務(wù)院已提請全國人大常委會審議并決定在試驗區(qū)調(diào)整部分法律規(guī)定的行政審批和事項。《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》將在完成相關(guān)法律程序后公布。

商務(wù)部研究院國際市場研究部副主任白明認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)的設(shè)置標(biāo)志著我國對外開放又邁出了堅實一步。

“上海自貿(mào)區(qū)的建立將創(chuàng)造新的要素轉(zhuǎn)移和資源分配模式，開放的尺度也將更大，能夠釋放新的政策紅利，創(chuàng)造新增長極。”

海通證券的研究報告分析，上海自貿(mào)區(qū)的地位將比肩甚至超越當(dāng)年陸家嘴，未來有望快速發(fā)展

受自貿(mào)區(qū)正式設(shè)立的消息的影響，23日多個上市公司的股票集體爆發(fā)。截至23日早上09:31，上港集團(tuán)、金山開發(fā)、龍頭股份、錦江投資漲停，浦東金橋漲逾9%，上海物貿(mào)漲逾7%，界龍實業(yè)漲逾6%，上海機(jī)場、陸家嘴漲逾5%。

據(jù)悉，上海自貿(mào)區(qū)預(yù)計將在今年9月底掛牌。

房地產(chǎn)獲益

自貿(mào)區(qū)設(shè)立帶來了新的政策紅利，與其息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)受益頗多。

“確實是一個重大的利好消息，對土地價格也是一個推動，從而間接影響該區(qū)域的房價。對上海高端市場的推動會更明顯一點，因為設(shè)立自貿(mào)區(qū)，本身就能推動改革，推動經(jīng)濟(jì)水平的提高，對各個方面都會產(chǎn)生積極影響，從而吸引高端國際化企業(yè)入駐這個版塊。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏對《東地產(chǎn)》表示，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對房地產(chǎn)市場主要是帶來中長期的影響，短期效應(yīng)不會太明顯。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，自貿(mào)區(qū)的獲批有利于推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源整合和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)也會因此受益。

“由于自貿(mào)區(qū)政策的利好因素驅(qū)動，物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)或?qū)⒃谶@個過程中不斷收益，工業(yè)用地由此而成為香餑餑，價格上漲是自然而然的事情。因此，部分實力比較強(qiáng)的實體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)拿地進(jìn)行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項目，順便進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。”張宏偉表示，一些產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)商也會看重這次產(chǎn)業(yè)整合與升級的機(jī)會，趁機(jī)在這個區(qū)域內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟同樣認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)將使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來良好的發(fā)展機(jī)遇，給房地產(chǎn)業(yè)帶來長期利好的影響。

海通證券的研究報告分析稱，預(yù)計上市地產(chǎn)公司中的外高橋、浦東金橋、市北高新和陽光城有望受益。

張宏偉同時提醒道，自貿(mào)區(qū)要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)的“過熱”現(xiàn)象：“和其他行業(yè)一樣，政策的鼓勵往往會導(dǎo)致短期內(nèi)一窩蜂而上的把關(guān)不嚴(yán)的現(xiàn)象。同時，自貿(mào)區(qū)政策的利好也會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)瘋狂圈地囤地而不開發(fā)的負(fù)面現(xiàn)象，政府應(yīng)防止只把自貿(mào)區(qū)的發(fā)展當(dāng)做政府、房企圈地‘拿地模式’，當(dāng)成地產(chǎn)項目來開發(fā)。”

臨港新城房價看漲

自貿(mào)區(qū)獲批以后，包括森蘭外高橋板塊在內(nèi)的幾個區(qū)域的樓市都將受惠，但是處于價格洼地的臨港新城的上升空間也許是最大的。

“對臨港新城來說應(yīng)該是一個很大的發(fā)展契機(jī)，畢竟外高橋的房價本身就已經(jīng)在一個水平線上面了，而臨港處于價格洼地，目前是這幾個板塊中房價最低的，所以上升空間更大。”龔敏分析道。

臨港新城地區(qū)的多項政策都有利于推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

今年2月28日，上海市宣布，將在臨港地區(qū)“建立特別機(jī)制和實行特殊政策”( 即“雙特政策”)，未來5年，臨港新城將進(jìn)入發(fā)展快車道，固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到1800億元，最終目標(biāo)是成為高端制造要素高度積聚，先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高效聯(lián)動的“智造城”。

5月2日，上海市政府印發(fā)《臨港地區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃》，提出未來3年將投入1000億元，引導(dǎo)上海中心城區(qū)人口入住，預(yù)計到2020年將引導(dǎo)80萬人口入駐。

6月19日，上海市政府新聞發(fā)布會上公布，從7月1日起實施的《上海市居住證管理辦法》，臨港新城辦理居住證可以加16分。

據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，從今年2月開始到7月份，臨港新城商品住宅的成交均價連續(xù)上漲五個月，截止7月25日，臨港新城商品住宅成交均價為11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上漲14.9%，漲幅領(lǐng)先于全市商品住宅的上漲水平。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著自貿(mào)區(qū)的獲批，臨港新城的房價仍將一路走高，該區(qū)域此前發(fā)展遠(yuǎn)不如住宅的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)也將獲得較大的發(fā)展空間。

“臨港這里的商業(yè)配套實際上一直不是十分齊全，目前都在改善，自貿(mào)區(qū)獲批以后，商業(yè)地產(chǎn)肯定是一個機(jī)會，像是在臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)那里馬上就有一個很大的商業(yè)配套項目鴻音廣場即將開業(yè)了，這個商鋪目前來詢問的人就非常多，這將不是個別現(xiàn)象，對于投資者來說是個機(jī)會。”臨港新城的一位中介對《東地產(chǎn)》表示。